房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷房屋存在的問題及對(duì)策

郭愛玲

摘要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越來越完善，其中房屋拆遷就是提高居民生活水平和改善城市風(fēng)貌的有效措施，人們的利益和日常生活與房屋拆遷息息相關(guān)。但是目前城市房屋拆遷中存在一些問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司與居民之間的矛盾不斷激化，導(dǎo)致出現(xiàn)了越來越多的房屋拆遷糾紛問題。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司拆遷房屋中存在的問題及對(duì)策進(jìn)行探究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷;現(xiàn)狀;問題;對(duì)策分析

目前，我國(guó)城市房屋拆遷制度尚不完善，政府部門分工不明確，缺乏相關(guān)法律法規(guī)。另外房地產(chǎn)開發(fā)公司與居民之間的矛盾也越來越大，甚至容易出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益糾紛等問題，不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定。在此背景下，本文對(duì)城市房屋拆遷現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的解決策略。

一、城市房屋拆遷工作的特征

在實(shí)際的房屋拆遷工作中，我們可以總結(jié)出如下特點(diǎn)：首先，各種矛盾的集中導(dǎo)致拆遷糾紛的增多。近年來，城市房屋拆遷的規(guī)模不斷增加、數(shù)量一直在增長(zhǎng)，各種各樣的社會(huì)問題愈加尖銳和突出，這就使房屋拆遷的糾紛率越來越高。比如說，在拆遷過程中，很多財(cái)產(chǎn)所有者和債務(wù)人的行蹤不明，想要進(jìn)行協(xié)商非常困難;一部分拆遷戶在拆遷的過程中，由于失業(yè)、就業(yè)難等社會(huì)問題，提出過多的賠償要求，導(dǎo)致拆遷工作難以進(jìn)行;少部分拆遷戶存在不愿意參與拆遷的問題，想要進(jìn)行疏導(dǎo)和勸解十分困難。其次，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和住房市場(chǎng)之間存在差距也是城市房屋拆遷工作難以順利進(jìn)行的原因之一。目前我國(guó)的房屋拆遷主要參考的法律法規(guī)為《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中明確的指出拆遷賠償款數(shù)額由房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方確定，然而實(shí)際上，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷取得新的發(fā)展，建筑市場(chǎng)價(jià)格不斷提升，拆遷戶在拆遷以后拿到的賠償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以他們購買相同的住房面積，這就使他們產(chǎn)生心理不平衡等問題，這也是房屋拆遷的難點(diǎn)。最后，城市房屋拆遷呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了前所未有的進(jìn)步，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，因此在進(jìn)行城市規(guī)劃的時(shí)候通常都會(huì)按照未來城市需求進(jìn)行，但是很多小城市的老房子仍然存在，這使得城市化進(jìn)程受阻，所以說在可見的未來，城市房屋拆遷工作的規(guī)模和數(shù)目將會(huì)進(jìn)一步提升。

二、我國(guó)城市房屋拆遷過程中存在的主要問題

第一，城市房屋拆遷制度不完善，政府監(jiān)督管理不到位。從根本上來說，城市房屋拆遷是社會(huì)發(fā)展的必然需求，我們必須要在法律法規(guī)的管理下確保其穩(wěn)步推進(jìn)，換而言之，我們所進(jìn)行的每一個(gè)拆遷活動(dòng)都必須要合乎法律規(guī)定，假如法律法規(guī)存在不足之處，那么拆遷工作將難以為繼。在城市房屋拆遷工作中，相關(guān)的法律法規(guī)在不斷的完善和重構(gòu)之中，然而由于發(fā)展時(shí)間較短且無先例可參考，目前我國(guó)的法律法規(guī)還存在很多漏洞，在拆遷安置工作出現(xiàn)問題或者是賠償款數(shù)目不能盡如人意的時(shí)候，拆遷戶可能會(huì)對(duì)政府部門產(chǎn)生不滿情緒，導(dǎo)致拆遷工作難以為繼。另外，我們還發(fā)現(xiàn)一個(gè)重要的問題就是，政府部門之間的分工不合理，這直接導(dǎo)致了拆遷過程中的諸多手續(xù)和證明無法第一時(shí)間批復(fù)，拆遷補(bǔ)償不夠公開透明，使一些拆遷戶在拆遷過程中猶豫不決。如此一來，房屋拆遷的進(jìn)度必定會(huì)受到耽誤，城市建設(shè)效率無法得到保障的同時(shí)，拆遷戶的合法所得也會(huì)受到一定的影響，這顯然是我們不愿意看到的。最后一個(gè)問題在于，政府監(jiān)督管理的力度不足以保障拆遷工作順利進(jìn)行。政府權(quán)力最終是要為人民服務(wù)度存在的，但是在實(shí)際工作中，很多地方政府為拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，不考慮普通人的利益，給地產(chǎn)開發(fā)商以政策便利，甚至對(duì)老百姓的問題置之不理，視而不見，更有甚者以強(qiáng)制措施幫開發(fā)商進(jìn)行拆遷，造成社會(huì)矛盾的激化。第二，房屋拆遷過程中存在利益沖突。房屋拆遷涉及到拆遷戶和開放商雙方的利益，二者的考慮角度不同，因此在利益分配中稍有不合理，二者間的矛盾就會(huì)被激化。在各個(gè)地區(qū)的拆遷工作中，補(bǔ)償款數(shù)額不足是雙方?jīng)_突最大的原因，經(jīng)濟(jì)利益上的不和諧，使開發(fā)商的市場(chǎng)拓展受到負(fù)面影響，也會(huì)使拆遷戶的應(yīng)有利益受到影響。第三，拆遷部門沒有對(duì)拆遷中的困難和問題進(jìn)行全面、有效的評(píng)估，也是最嚴(yán)重的問題之一。現(xiàn)實(shí)中拆遷過程中存在的問題，超出拆遷官員的預(yù)期，如：戶籍制度在改革中沒有進(jìn)行全面的調(diào)查分析，居民無法充分把握被拆遷的主流輿論;安置拆遷戶的住房數(shù)目不充足，使居民的需求無法得到滿足;進(jìn)行拆遷工作以前，沒有做好宣傳工作，很多拆遷戶對(duì)拆遷工作產(chǎn)生誤解，不愿意配合工作等等，都是因?yàn)闇?zhǔn)備工作不充分。

三、解決我國(guó)城市拆遷問題的對(duì)策

（一）改變行政觀念，定義政府權(quán)力

政府部門存在的意義就在于，能夠?yàn)楣娞峁﹥?yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，為大多數(shù)人的利益保駕護(hù)航。而我們之所以要進(jìn)行拆遷，也是為了促進(jìn)城市環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)步，為老百姓謀福利。但是，目前很多地方政府行政觀念存在一定的問題，在拆遷中為了某些特殊原因，忽視大部分人的利益，這就導(dǎo)致了拆遷工作的巨大問題。想要解決這個(gè)問題，我們首先需要做的就是，要隔斷行政權(quán)力參與拆遷的渠道，確定政府在拆遷中的正確職能，從宣傳工作入手，為拆遷活動(dòng)做好引導(dǎo)，還應(yīng)該對(duì)拆遷工作進(jìn)行監(jiān)管，使拆遷工作在合法、穩(wěn)定的條件下進(jìn)行。

（二）建立有效的管理工具

①實(shí)現(xiàn)了搬遷的全程實(shí)時(shí)監(jiān)控。嚴(yán)格管理和實(shí)時(shí)監(jiān)控每一個(gè)拆遷合同（拆遷對(duì)象）的調(diào)查階段。②建立了拆遷問題的預(yù)警機(jī)制。通過問題預(yù)警機(jī)制，在初始階段消除拆遷問題，也使拆遷檢查具有針對(duì)性和有效性，迫使拆遷工作按照科學(xué)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。③建立科學(xué)的拆遷補(bǔ)償制度。通過補(bǔ)償（貿(mào)易和房地產(chǎn)）的不斷積累歷史數(shù)據(jù)形成一個(gè)大型數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)的薪酬體系提供了基礎(chǔ)，基于賠償案件的數(shù)量和價(jià)格的形成，使各種各樣的房屋，附屬物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以依賴。

（三）在評(píng)估中引入市場(chǎng)機(jī)制，建立強(qiáng)制性的評(píng)估程序

法律應(yīng)明確確定的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估的過程中組織投票或負(fù)責(zé)彩票，拆遷人或拆遷管理部門合法的組織者，如果不履行義務(wù)停止拆遷工作，組織和法律責(zé)任追究責(zé)任。為了保證公正，在拆遷機(jī)構(gòu)建立公證程序的過程中，應(yīng)引入評(píng)議機(jī)構(gòu)的程序，讓被拆遷的公證機(jī)關(guān)投票或者拆遷當(dāng)事人證明彩票，做出公證契約。評(píng)價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)拆遷方雙方有關(guān)人員和機(jī)構(gòu)的評(píng)估以避免出現(xiàn)問題，應(yīng)借鑒民事訴訟法的規(guī)定法官和其他研究者為了避免建立自愿撤回和當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷程序，明確評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)避免具體情況，申請(qǐng)回避適用的部門，可以肯定的是，在那之后已經(jīng)開始評(píng)估應(yīng)用程序的有效性也應(yīng)該清楚，他們應(yīng)當(dāng)回避，沒有避免，應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的懲罰制度，所以可以產(chǎn)生威懾評(píng)估，有效遏制評(píng)估員濫用他們?yōu)E用權(quán)力，規(guī)范操作和評(píng)估市場(chǎng)秩序。

（四）拆遷方給予相應(yīng)的賠償措施

實(shí)際上，絕大多數(shù)的拆遷沖突都是因?yàn)檠a(bǔ)償款不足導(dǎo)致的，所以說想要避免這些不必要的沖突，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格，給拆遷戶以足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并且進(jìn)行合理的協(xié)商，從而和拆遷戶達(dá)成協(xié)議，使拆遷工作順利進(jìn)行。也就是說，在進(jìn)行拆遷的過程中，開發(fā)商需要對(duì)該片區(qū)域的拆遷數(shù)、賠償情況做好調(diào)查，從根本上避免拆遷沖突。

四、結(jié)語

總而言之，城市房屋拆遷是城市化進(jìn)程推進(jìn)的必然步驟，怎樣才能做好拆遷房屋工作是我們必須要研究的課題之一。據(jù)目前的實(shí)際情況來看，拆遷沖突出現(xiàn)的原因多種多樣，政府部門、拆遷戶以及房地產(chǎn)開發(fā)公司都有一定的責(zé)任，因此在今后的拆遷中，三方都應(yīng)該改變思路、采取措施，為促進(jìn)我國(guó)城市建設(shè)而做出調(diào)整。

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