中央再提“房住不炒”意在確保樓市健康發(fā)展

● 蕊 紅

5月18日，住建部在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。根據(jù)住建部的預(yù)警提示，哪個城市的房價漲幅高于GDP漲幅，哪個城市就要升級調(diào)控，反之，哪個城市的房價過快下跌，就要給政策刺激穩(wěn)定房價。業(yè)內(nèi)分析人士認為，住建部此舉一方面旨在進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，另一方面，也表明我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度仍將維持之前的“高溫”狀態(tài)。

調(diào)控政策未轉(zhuǎn)向 “預(yù)警提示”呈常態(tài)化

4月19日，中共中央政治局在召開會議分析研究經(jīng)濟形勢時，針對房地產(chǎn)發(fā)展再一次強調(diào)：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。值得關(guān)注的是，2018年12月13日召開的中央政治局會議并未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，而這一次再次提及，意味著調(diào)控有可能再次收緊。

就在政治局召開會議的當(dāng)天，住建部對6個城市進行了預(yù)警提示。業(yè)內(nèi)分析人士認為，住建部再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。同時也預(yù)示著住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成，并開始常態(tài)化運行。未來，房地產(chǎn)調(diào)控將以地方為主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

今年以來，伴隨著樓市交易回暖，房地產(chǎn)市場各種不實消息和虛假傳聞不脛而走，并廣泛擴散。樓市“噪音”會危害到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運行。歷史和實踐都已經(jīng)充分證明，房地產(chǎn)市場很容易形成“羊群效應(yīng)”，每一次房價泡沫的形成，都是各種樓市“噪音”不斷催化市場非理性的結(jié)果。而這種催化過程建立在房地產(chǎn)市場嚴(yán)重信息不對稱的基礎(chǔ)之上。

普通商品市場雖然也存在信息不對稱的情況，但因為交易便利，由信息不對稱所形成的交易價格對價值的偏離態(tài)勢，通常可以通過連續(xù)交易進行修正。即使可能存在各種噪音，也會因為連續(xù)交易的證偽機制，導(dǎo)致各種謠言“不攻自破”。房地產(chǎn)市場卻不同，住宅價值過于高昂容易引發(fā)交易心理劇烈波動，在各種樓市“噪音”的催化下，樓市供求信息的正常傳遞機制可能會被嚴(yán)重扭曲和放大，反過來又會通過預(yù)期自我實現(xiàn)機制被循環(huán)強化。

而樓市“噪音”催化“羊群效應(yīng)”的作用，往往始于房地產(chǎn)市場運行到關(guān)鍵節(jié)點。在房地產(chǎn)市場剛性需求累積釋放的過程中，市場成交逐漸回暖，此時各種樓市“噪音”不脛而走。諸如“房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂舉牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地樓盤預(yù)謀漲價”等，頻頻見諸微信朋友圈、互聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)中介各種不固定、非預(yù)期的電話騷擾也是讓人不勝其煩。這些都會潛移默化地影響到房地產(chǎn)市場的交易心理，營造出“不買就買不上了”“房價即將上漲”的緊張氣氛，推動住宅交易價格上升，反過來又會“證實”先前樓市“噪音”，導(dǎo)致房價上漲預(yù)期不斷循環(huán)強化。

樓市調(diào)控“一城一策”仍以穩(wěn)定為重

據(jù)國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月有67個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，3月為65個城市。其中，漲幅居首的城市是秦皇島，漲幅達1.8%；北上廣深漲幅分別為0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇島之外，廣州、昆明、西安、濟南、武漢、杭州、洛陽、重慶、北海的漲幅也超過1%。數(shù)據(jù)發(fā)布后不到三天，銀保監(jiān)會、住建部相繼“喊話”，對房地產(chǎn)市場給予提示預(yù)警。

2019年以來，隨著貸款利率下行和多地樓市政策微調(diào)，市場預(yù)期較2018年年底有所改善，特別是3月以來多地出現(xiàn)一波“小陽春”的行情。步入4月，蘇州、杭州、南京、天津等地的銷售勢頭持續(xù)回暖。在土地市場，隨著流動性改善和銷售的回暖，加上國家對大型城市落戶政策的放松，使得開發(fā)商對后市預(yù)期改善，并加快對強二線城市的布局。近期，包括合肥、杭州、蘇州、武漢、西安、天津等多個城市的土地升溫明顯。

一些城市住宅銷售市場和土地市場的“雙升溫”引起了政府的重視。5月11日，蘇州出臺相關(guān)調(diào)控政策來穩(wěn)定地價，并對部分重點區(qū)域?qū)嵤┫拗妻D(zhuǎn)讓措施來抑制投機，穩(wěn)定樓市預(yù)期。而此前已有國管公積金實行認房又認貸的收緊政策；此外，西安、合肥、長沙、丹東等熱點城市的樓市政策均有所微調(diào)收緊。有關(guān)人士分析，近期的樓市政策變化表明，在堅持中央有關(guān)“房住不炒”的基調(diào)下，各地政府繼續(xù)針對自身市場特點“因地制宜”地對當(dāng)?shù)卣哌M行調(diào)整。而后期地方政策也將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”來引導(dǎo)住宅市場健康、穩(wěn)定運行。

當(dāng)前，我國樓市又運行到關(guān)鍵節(jié)點，需要理性認識房地產(chǎn)市場的新變化。一是市場剛性需求累積和季節(jié)慣性疊加。經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，市場剛性需求有所累積。二是房價漸趨穩(wěn)定也增強了剛性需求入市意愿。2017年以來的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施，令熱點城市二手房價格回落并趨穩(wěn)，合理交易的窗口已經(jīng)打開。三是房住不炒政策定位為樓市穩(wěn)健運行進行了堅強背書。

實際上，近兩年來，我國房地產(chǎn)市場所實施的都是“因城施策”調(diào)控措施，所堅持的也是“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，在這樣的調(diào)控措施下，市場的投機炒作動能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實步伐。這些新變化表明，房地產(chǎn)市場交易回暖存在合理性，牽強地將各種穩(wěn)增長政策與房地產(chǎn)市場進行綁架缺乏合理性。目前看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都決定了我國房價上漲空間已經(jīng)非常狹小。近期的樓市“小陽春”是房地產(chǎn)市場正常運行的結(jié)果，各方人士應(yīng)該以平常心對待。面對各種樓市“噪音”，要切實提高自身的鑒別力，既不信謠，也不傳謠。