中國房地產企業的三種未來

夏磊

我國房地產行業黃金時代已經結束，未來，開發類房企將走向何方？

房地產黃金時代已經結束，迎接我們的到底是白銀時代，還是鉆石時代？中國房地產開發企業未來將走向何方？本文從規模、業務結構、營運能力、杠桿水平和成長性5個維度出發，全方面解構中美新港4個經濟體的12家龍頭房企，探索中國房地產開發企業的三種未來。

美國住宅開發領域的三巨頭是霍颯D.RHorton）、萊納（Lennar）和帕爾迪（PukeGroup）。商業地產領域的領頭羊是西蒙地產（simort Property）；新加坡規模最大的房企是凱德集團（Capitaland）；中國香港四大龍頭房企是新鴻基、長實、新世界和恒基；中國過去3年市占率穩居前三的龍頭房企是恒大、萬科和碧桂園。

從規模上來看，中國房企處于第一梯隊一是資產規模，中國房企平均規模是中國香港、新加坡房企的4倍，美國的10倍。二是營業收入，中國房企處于第一梯隊，美國第二。中國香港、新加坡最低。

在業務結構上.主要有開發類、自持類和混合類中國龍頭房企、美國住宅開發龍頭為開發類房企。美國商業地產龍頭為自持類房企，西蒙地產自持物業的租金收入占總營業收入的95%。新加坡和中國香港龍頭房企為混合類房企。

從營運能力上看.美國住宅開發龍共用轉速度最快2018年，美國三大住宅開發商霍頓、帕爾迪、萊納總資產周轉次數為1.2、1.0、0.9，遠高于其他經濟體龍頭。

高周轉主要來自三方面：一是縮短項目建設周期，美國新建住房以獨戶住宅（Singlefanlily house）為主，每個住宅單位獨立銷售、施工和交房，從出售到交房只需4～6個月，基本可實現當年銷售、當年回款、當年結算，與中國2～3年的開發周期相比，存貨周轉速度大幅提升；二是加大期權土地儲備，只需交地價10%～20%的期權費，即可鎖定土地，保證充足土地儲備的同時，無需在土地上沉淀過多資金，大幅提高周轉率；三是主打中低端住宅，2017年霍頓、帕爾迪向首置及首改出售的住宅占比達95%、75%。

從杠桿水平來看，中國香港房企負債率最低一是資產負債率，中國龍頭房企、美國商業地產龍頭處于第一梯隊。二是凈負債率，美國龍頭房企最高。

從成長性來看，中國房企成長速度最快過去10年，中國龍頭房企成長速度世界矚目。2008-2018年，中國三大龍頭房企恒大、碧桂園、萬科總資產增長64.9、31.5、11.8倍，營業收入增長128.6、23.3、7.2倍。

5個維度對比4大經濟體，我國龍頭房企優劣勢明顯，未來怎么走？

第一種，走重資產的香港之路。中國香港四大房企規模大，資產規模均值接近5000億人民幣，僅次于內地房企；業務全，開發銷售和自持租賃混合經營，持有核心地段物業，低杠桿、慢開發，獲取穩定租金收入。

第二種，走專業化的美國之路。美國模式的特點是專業化和精細化。住宅建筑商主攻開發，設計以客戶為中心、建立多元產品線滿足個性化需求；REITs專注自持，長期持有核心區位資產，依靠出色的運營管理獲取豐厚的租金回報。未來中國房企將在細分領域差異化競爭，或獨辟蹊徑深耕如高科技住宅等個性化領域，做大地產行業的“小清新”。

第三種。走輕資產的新加坡之路。“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德的基石，通過私募基金孵化早期項目，成熟后向REITs注入，實現低杠桿的穩健擴張。未來隨著我國房地產金融的不斷發展，通過REITs持有物業，也會是房企“由重到輕”瘦身的重要發展方向。