房地產企業資金內控管理分析

吳楠楠

【摘要】現今房地產行業的黃金期過去了，我國政府對房地產市場調控越來越嚴格，已經到了房地產行業結構要調整改革、要保證行業健康持續發展的階段。面對國家政策調控的持續深入，房地產行業之前為追求數量快速投資的市場弊端日益暴露出來，其中首當其沖的就是房地產資金問題。本文以資金內控管理為切入點，分析了房地產企業資金內控管理中存在的問題，并提出來應對措施。希望能引起各界對資金內控管理的重視。

【關鍵詞】房地產 資金內控 問題 策略

房地產行業是一類資本密集型產業，其運營高度依賴資金鏈的完整。同時，房地產行業與國家經濟密切相關，國家經濟政策的調控對房地產行業的發展起著至關重要的作用。因此，在房地產行業面臨升級與轉型之際，房地產企業要做的只能是自身調整，除了企業提供的產品與服務升級以外，更重要的是企業資金的內控管理。

一、資金內控管理的現狀

房地產企業的內部控制主要是資金管理控制，涉及到資金流動的各個環節，包括企業通過借款或者發債獲取資金，將資金用于房產開發和項目運營，最后通過預售方式獲得的資金回籠。在當前的房地產行業形勢下，很多的房地產企業已經認識到企業資金內控管理的重要性。房地產業開發初期的炒房熱和供不應求的階段已經過去，現階段只有健全完善的企業資金內控管理才能為企業業務的正常開展和持續發展提供穩定有力的保障。但是由于資金內控管理的復雜性，目前還存在著許多問題。

（一）資金內控意識薄弱

房地產企業的資金流涉及多個部門，但是某些部門對內控管理的意識還很薄弱。例如：企業中的采購人員可能操控資金交易，出現收回扣、以次充好等失信行為，直接嚴重地損害了公司的利益。內控管理是一個動態的過程，而有的員工知識框架模式單一，只注重查看數據，不會據此進行動態分析與預測，不能為企業決策提供依據。對于類似問題，企業需要針對不同的內控過程對不同崗位的員工開展更多的職業技能培訓。

（二）內控制度建立不完善、執行力不足

資金內部控制管理沒有落實的根本原因是管理制度的不完善和執行力度的不足，使企業管理存在很大的漏洞。部分地產企業對資金管理的理解只是財務部對企業運營的資金收支的支持，沒有專門的資金管理部門，更談不上對資金的規劃和控制。部分公司規定了對內控部門的職責規范要求，但是沒有建立培訓考核機制，有的建立了也只是走個形式，沒有落實到位，意義不大。

（三）風險評估機制落后

風險評估是對企業資金管理現狀的評價。房地產是一個不斷需要的資金投入的行業，在房地產的整個開發階段，如果資金鏈上某個環節出現問題，資金不能迅速回籠，很有可能導致企業周轉困難，出現財務危機。因此，決策的產生都需要在前期進行風險評估，并以風險評估的結果作為依據。風險評估機制的落后，會導致整個房地產企業配套設施跟不上行情，被市場機制所淘汰。

二.解決內控管理問題的策略

（一）增強風險監測機制

風險監測的最終目的是為了督促企業根據自身實際情況制定計劃，對企業的發展負責。近年來的高價搶地、強行融資等現象隨處可見，企業面臨的風險日益加大，而風險監測能幫助企業規避風險，提高企業的生命力。同時使得房地產企業對自身的資金鏈情況、融資能力和資金流轉速度有著清晰的概念，并輔助管理層作出正確的戰略決策，以此來優化產業結構，避免負債背上風險。對于監測中發現的問題也要能及時處理，避免擴大造成更嚴重的問題。公司也能借此發現自身的劣勢，及時做出應對措施。在需要的時候可以視情況加大監督范圍，對不符合規章制度的行為進行嚴懲。

（二）加強資金內控管理意識

企業運營中任何工作的完成都需員工有強烈的主動意識，企業資金內控管理也不例外。首先，管理層要樹立風險管理觀念，宣傳內控的重要性，營造資金內控文化，通過有效的信息傳導機制，確保員工樹立資金內控意識。企業內控管理意識的強烈程度和實施效果直接與企業的經營的成績相聯系。只有企業管理人員不斷對員工進行培訓，灌輸內控意識，制定與之配套的方案，使員工理解接受，才能讓內控意識深入人心，讓員工的工作發揮最大效能。

（三）提高從業人員的職業素養

資金內控管理部門是公司中相對敏感的部門，要求職員有較高的職業道德素養。企業在培訓的時候要加強對員工的道德職業素養教育內容，讓員工知道權利與責任是相互統一的，每個人都要為自己的行為負責任，并且告誡員工違法違規操作的危害性以及需要承擔的相應后果。在培訓的時候，應當傾聽員工的意見與建議，其中合理建議應予以采納，對欠合理的建議，應對相應員工進行解釋說服，以增強員工的企業文化認同感。但最終還是要在員工的自覺執行之上，通過公司強有力的管理制度和機構進行有效監督。

（四）把握收支之間的關系

如前文所述，目前房地產行業正處于升級與轉型時期。房地產發展的新方向是通過提供舒適的個性化的住房來提高企業的競爭力，也就是趨向精裝修。在這個改革的過程中企業要嚴格資金預算控制，實行收支兩條線，把握好收入與支出平衡。公司可以通過擴大資金內控的管理范圍，對各部門財政的收支都進行審查監督，增加相應審核的流程。在新的一輪洗牌之中，競爭力的強的房地產企業逐漸集中形成規模效應，抗風險能力也隨之增強。

（五）增加監督與反饋機制

房地產企業應建立良好的監督與反饋機制，例如，設立專業化的獨立審計部門，直接向審計委員會和董事會匯報，從而實現內部審計部門與財務部相分離，使監督作用得到充分的發揮，并保持良好的獨立性。審計部門需要對內審過程中發生的風險點進行定期匯報，并提出相應的改進建議和措施，降低并力爭規避發生各種舞弊的風險。

三、結語

對房地產企業資金內控管理進行嚴格把關，是房地產企業可持續發展的活水源頭。在當前社會客觀條件下，資金內控還存在著較多問題，因此房地產企業必須認識到進行內控的重要性，這是企業發展過程中的必然趨勢。企業重視實行資金內控管理，就可以在市場競爭中提升企業長久的競爭力，為企業的長期發展奠定基礎。

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