博弈視角下社區(qū)會所租值消散問題研究

解嘉高娃 段慧敏 劉鑫楊

【摘要】面對現(xiàn)今商品房社區(qū)共有資源——社區(qū)會所使用價值折損、商業(yè)化后普遍經營慘淡的現(xiàn)狀，本文基于租值消散理論對其普遍績效不佳的原因進行探究，并納入了博弈中學習演進的條件。研究發(fā)現(xiàn)：社區(qū)共有資源租值消散問題的根本原因是相關法律法規(guī)將其產權確定的權力下放到雙方的“約定”中導致的產權不清;社區(qū)共有資源的現(xiàn)有商業(yè)化模式存在邏輯缺陷;業(yè)主和開發(fā)商通過學習會產生新的博弈。

【關鍵詞】租值消散 社區(qū)會所 博弈

一、引言

“社區(qū)會所”是源于香港的概念，指經規(guī)劃部門審批之后同意在商業(yè)配套用房當中存在，且具有娛樂功能的場所，在未作額外約定的情況下屬于社區(qū)業(yè)主共有，屬于社區(qū)共有資源。而法律法規(guī)將社區(qū)共有資源的產權確定的權力下放到雙方的“約定”中，刺激了開發(fā)商與購房者對共有資源權利的爭奪，花費大量成本探索形成瓜分這份權利的新的制度安排，形成了租值消散問題。

二、一個理論分析框架

租值消散理論意在說明的是：本來有價值的資源或財產，由于產權安排方面的原因，其價值 （或租金）下降，乃至完全消失（張衛(wèi)東、童睿，2005）。社區(qū)會所租值消散現(xiàn)象普遍出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中卻被忽視或簡單歸因，下文將對其產生原因提供一個理論分析框架。

（一）開發(fā)商與業(yè)主的博弈

上文提到的社區(qū)會所產權歸屬基于約定的情況導致了開發(fā)商與購房者的競爭博弈，作為信息優(yōu)勢的強權一方的開發(fā)商想要盡力占有其產權所產生的收益，一部分掌握“小區(qū)會所的產權可以帶來收益”知識的購房者想要盡力爭奪，另一部分沒有認識到產權會帶來利益的購房者放棄爭奪。未達成共識的購房者由于對此場景的熟悉程度不比開發(fā)商，可能會處于弱勢地位，需要消耗更多的交易成本進行談判或選擇妥協(xié)或“出局”。在此過程中，社區(qū)會所難以迅速投入使用，二者的談判成本也附加在其之上。

如果經過博弈，雙方簽訂契約將社區(qū)會所產權歸業(yè)主共有（包括按所繳納房價組成結構分配產權的情況），那么社區(qū)會所就屬于共有產權，在業(yè)主之間是非排他的。根據(jù)張五常先生的解釋，由于沒有排他性使用權（張五常，2000），每個業(yè)主若想要爭得更多的權利，必然需要投入更多的談判精力、甚至協(xié)調費用，他需要收集信息、承擔合約未來的不確定性、維護新合約，這些成本在一定程度上消散了他所贏得的權利，這些成本均未創(chuàng)造產品，也沒有增加產品的效用，反而會使會所本身在閑置過程中設施老化、價值縮水。

反之，如果博弈結果是像大多是現(xiàn)實情況那樣產權歸開發(fā)商所有，那么開發(fā)商的成本為事前的談判成本、經營成本（包括稅收）、維護成本，除此之外，由于本社區(qū)業(yè)主消費能力有限，會所可能會選擇對外開放，這會帶來更加高昂的社區(qū)管理成本和由于會所嵌入社區(qū)內部而帶來的較高的搜尋顧客成本。收益方面，社區(qū)內業(yè)主會存在社區(qū)有義務為自己提供優(yōu)惠服務的心理，從而愿意為此支付的價格較低，留給開發(fā)商的定價空間較小;而對于社區(qū)外消費者，社區(qū)會所相較于獨立會所缺乏區(qū)位優(yōu)勢，競爭力低下。二者協(xié)力導致社區(qū)會所成本遠大于收益，利潤低、風險大，于是或空置成為沉沒成本，或被低價轉賣價值折損。

（二）博弈的演進

需要注意的是，業(yè)主和開發(fā)商具備學習的能力，會隨著學習以及共同知識形成而改變自己的行為預期。

在之前的博弈中那一部分沒有掌握“小區(qū)會所的產權可以帶來收益”知識的購房者通過相互溝通或自我學習接收到該信號后選擇復制其他購房者行為，參與到與開發(fā)商的博弈之中，甚至可能由于觸發(fā)策略產生更加強烈的競爭激勵。而原本就具備該知識的購房者也愿意將此信號傳遞給其他購房者以擴大影響、提高己方的談判地位，博弈的規(guī)模進一步擴大。已經無法更改合約的業(yè)主也會因此進一步降低在會所消費的預期價格，使社區(qū)會所收益能力降低，價值進一步貶損。

與此同時，開發(fā)商也隨社區(qū)業(yè)主的行為變化調整自己的知識結構，即使在己經締結公共資源的產權歸屬的契約之后，由于雙方在通過學習了解上述過程后，具備了降低租值消散的行為激勵，從而試圖尋找新的合約安排：如開發(fā)商占有會所產權之后發(fā)現(xiàn)其利潤空間小，于是提出將其轉為業(yè)主共有資源重新分配成本收益;或是業(yè)主共有之后發(fā)現(xiàn)溝通成本高難以實現(xiàn)會所產權人格化，將其管理經營權重新讓渡給開發(fā)商或物業(yè)。于是進入了新契約的確定階段，又開始了新一輪的博弈。在前期博弈的經驗下，雙方也許會消耗資源選擇某種仲裁方式，以便發(fā)生不測事件、雙方出現(xiàn)分歧時合理地加以解決，而這必然增加交易成本，會所租值被進一步瓜分、繼續(xù)耗散。

三、結論

（一）社區(qū)共有資源租值消散問題的根本原因是產權不清

法律法規(guī)對社區(qū)共有資源產權的界定是在業(yè)主共有的基礎上按照合約執(zhí)行，此時其“共有”的性質被弱化，反而成為了靠開發(fā)商和業(yè)主雙方締結合約確定的“無主”資源。從而引發(fā)雙方對其產權的爭奪，甚至引入第三方仲裁，租值被瓜分和純粹消散。

（二）社區(qū)共有資源商業(yè)化模式存在缺陷

根據(jù)租值消散產生原因的理論分析，我們發(fā)現(xiàn)以社區(qū)會所為例的社區(qū)共有資源商業(yè)化后無論產權歸屬于哪一方，都會產生新的租值消散的問題。開發(fā)商所有，其利潤空間小導致開發(fā)商趨利避害放棄經營選擇低價轉租或轉賣，價值折損，形成惡性循環(huán);業(yè)主共有，業(yè)主間存在溝通成本，控制力難以集中，甚至產生業(yè)主間博弈，又陷入了共有產權“租值消散”的困境。

（三）業(yè)主和開發(fā)商通過學習過程會產生新的博弈

業(yè)主和開發(fā)商具備學習的能力，并逐漸會通過學習以及重復博弈促進共同知識的形成而改變自己的行為預期。業(yè)主會通過相互溝通或自我學習選擇復制其他人的競爭行為，甚至可能由于觸發(fā)策略產生更加強烈的競爭激勵。雙方也都會在重復博弈后“突變”，為了降低租值消散，試圖擬定新的合約安排。

參考文獻：

[1]張衛(wèi)東，童睿.租值消散理論述評[J].江西師范大學學報，2005（03）：44-48.

[2]劉正.淺議小區(qū)會所經營管理[J].金融經濟，2006（02）：69-70.

[3]張五常.經濟解釋—張五常經濟論文選[M].北京：商務印書館， 2000.428.