酒店式公寓投資的隱性成本分析

邵秀紅

一、酒店式公寓SWOT優勢分析

酒店式公寓，顧名思義為使用酒店式的有效管理來服務公寓，它既能夠具有住宅的作用，還能夠具有酒店、多功能會所等功能，具有“自用”和“投資”兩種優點，既具有服務型又具有私密性。由于市場經濟不斷發展，人們對于生活質量的要求越來越高，往常小區式物業管理方式已經難以滿足現代需求，并且現代人民群眾的思維也越加開放。便由此誕生了酒店式公寓，長期租用酒店式公寓平均分算下來并沒有高出更加昂貴的費用，反而得到了更加豐富的服務。一般酒店式公寓出租時相較傳統租房方式，減少額外購買家用物資的資金浪費和時間浪費，在一定程度上做到了拎包入住，而且更需從中長期考慮房價上漲的價值與獲利空間。因此致使酒店式公寓在近年興起后，引起了市場的沖擊，關注并投資酒店式公寓依然成為近年來有效投資方式。酒店式公寓包括的種類極其豐富，相關的業態包括服務式公寓、白領公寓、創業公寓、青年SOHO、青年客棧等。

二、酒店式公寓SWOT劣勢分析-隱形成本分析

目前市場經濟依然發展到一個瓶頸階段，經濟全球化的發展引起通貨膨脹，導致投資路徑少、風險高，目前的常態為抱著錢不投資，此時公寓式酒店橫空而出，一個新興的投資路徑并且具有極高投資回報利率，引起了市場的有效關注，但事實上是否真有如此高的投資回報率呢？我們又該如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？此時很多投資人士往往都會忽略隱形成本這一關鍵要素。下面分析一下酒店式公寓投資的隱形成本：

（一）稅收和公共維修基金

一般房地產銷售時的單價數據是僅單平方的均價，其中并未包含各類稅務費用以及公共維修基金。現在我國目前稅制條件下，酒店式公寓的價格明顯高于住宅，酒店式公寓可以申辦商業用途，但各種稅費都會比住宅貴，且購買要考慮投資主體，公司比個人主體購買時和租用的稅費都要貴很多，并且還伴隨有公共維修基金的存在，這些都是在購買中需要提前計算規劃的。

（二）租金價格的浮動

房地產商在銷售的過程中，對外宣傳的租金價格為同地段同檔次的酒店日租金，投資者看到初步數據時，就會感到有效投資回報，但實際上酒店在運營過程中，也會多數進行不同折扣，實際金額就有所出入，更不用提及酒店式公寓一般是以長租的形式出現，在總共收取的情況更有減少。

（三）物業費和取暖費等其他費用

除去購買成本，酒店式公寓還有昂貴的日常運營成本，此類公寓的物業費、水、電以及取暖費用都更加高昂，雖然可以通過申請民用，但申請過程復雜且各項費用還是會高出一些，甚至一些酒店式公寓是不通氣的，致使很多租戶都望而卻步，害怕難以負擔日常運營費用。

（四）房屋空置期

據調查，酒店客房的平均入住率在70%-80%左右，一般民用住宅在每年出租中時長中一般平均會有40d的空置期，而酒店式公寓租金單價較高，具有更為漫長的空置期，較民用小區而言會多出20-30d。

（五）中介費

投資者在投資房產項目時需要考慮到房屋的出租問題，目前出租方式有自主尋找客戶、中介代理以及軟件掛租。投資者在如果僅有自主尋找，會耽誤更多的時間與精力;中介代理在交易中就必然會出現中介費用;目前常見于市面的軟件系統不僅會造成時間、精力的浪費，并且容易出現虛假蒙騙的事故。

以上諸多因素，都是投資者在投資酒店式公寓時往往容易忽略的隱形成本，投資者在投資項目之前必須要考慮到的。很多酒店式公寓開發商打出的高投資回報率遠遠高于真實的水平，實際上大部分的酒店式公寓的年投資回報率低于6%。因此，投資者在觀察酒店式公寓項目時，應當多方詢問并考察，了解考察項目的地段、樓層優勢以及房屋價格和外租價格，比較鄰近相似品質項目的有關數據，需要針對市場大環境以及項目自身優勢進行SWOT分析，切不可被酒店式公寓的開發商打出的高投資回報率廣告給誘導而做出錯誤的投資判斷。

三、投資酒店式公寓的注意事項

酒店式公寓的投資相對于其他普通住宅來說，投資的專業水平需要更高，需要投資者具有更理性、對市場趨勢把握能力更強的消費行為，必須具有準確的投資眼光。那么一個有投資眼光的投資者在投資酒店式公寓時會注意什么呢？在投資中投資者應當注重一下情況：

（一）地理環境

地理環境是投資一切不動產的首要關注點，優越的地理環境也是價值投資的首選條件，商業CBD中心帶來物業增值的空間才是投資最先考慮的因素。除了升值空間之外，對于不同定位的酒店式公寓所服務的對象也不同，因此對于地理環境的要求也不同，常見的有一下兩類：（1）居家型酒店式公寓，也分為兩類人群居住一為寫字樓白領和管理工作者，這就需要在辦公寫字樓區域中，首要注重交通方便和環境優美以及各類健身學習場所;二為個人居住、工作室等要求，相對前者交通便利要求相對低一點，但需要更加完善的生活配套和娛樂設施（2）辦公型酒店式公寓需要位于城市中心，需要完善的商業、餐飲以及娛樂設施。

（二）物業管理

酒店式公寓由名稱即可以領悟到與傳統住宅的區別在于酒店式服務，為了保障服務的有效專業的業務管理團隊是有效基礎，對市場于酒店式公寓的期許便是擁有同質量的服務能力，但價格卻相對平易近人。這就要求了投資者在投資考慮的過程中應當在關注到項目中物業服務公司的專業性。一些開發商在銷售房屋后，仍然使用自主的團隊進行物業服務，而是沒有同專業的物業公司進行合作，就會導致投資者的投資回報率無法得到保證，所以選擇一個具有各項專業服務能力的優質酒店式公寓是保障后期租戶滿意度的有效條件。

（三）形象定位

上述文章中提及到公寓式酒店是需要進行形象定位，當選擇固定的形象，就應當隨著配備有關的服務內容以及硬件設施，一般形象管理是由投資者選擇的，但有時候也會因為租戶的需要進行改變，便于出租回本。

用于居住功能的酒店式公寓有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同需求的消費群體。開發商只有根據市場需求提供更具有差異性的產品和服務，迎合更加個性化的消費需求，才能讓投資者獲得贏利。

（四）服務層面

完善的服務是酒店式公寓最大的賣點，一個好的酒店式公寓都會根據其酒店居住主要群體的特征滿足不同的需求。酒店式公寓因為不同服務類型可分為居家型和辦公型：1.居家型應當考慮客戶日常工作、生活、學習等方面，展開護理、接送學生、干洗、家政、生活用品采購以及日常飲食原材料的購買。2.辦公型應當具有專業化、職業化的服務，例如商務信息、法律稅務咨詢、餐飲訂購、商務宴會預約、飛機高鐵商務接送以及一些基礎辦公用品配備。

完善的服務是投資者在投資酒店式公寓之前需考慮到的問題，避免因服務差而導致后期出現貶值的情況。

投資酒店式公寓時只有考察了其地理環境、物業管理、形象定位以及服務層面后，才能根據市場的消費需求做出正確的投資判斷。在了解以上服務后，應當分析清楚真正到手的投資回報，當了解成本支出后，如何能夠完全把控投資回報收益，部分投資者認為只需要簡單使用收入減去支出，但是實際是使用每月平均租金收入減去月供共計費用再減去首付房款中平均每月攤銷才是投資者真正的收益。并且投資應當從長線以及短線各方面考慮到投資價值與回報。

四、結語

近兩年政府以限購限售限貸限商、提高首付比例、上調房貸利率、加大土地供應、大力培育住房租賃市場等調控措施，使得購房門檻越來越高，酒店式公寓成為了一些投資者的首選。但只有充分對酒店式公寓進行充分的SWOT分析，了解投資酒店式公寓的利與弊以及隱形成本后，考察了其地理位置、物業管理、定位以及服務等需要注意的事項才能減少投資風險。充分利用酒店式公寓的各種優勢，克服和化解隱形成本，利用市場向好的機會因素，綜合考慮各種因素投資合適的酒店式公寓，以期獲得更高的投資回報率。

（作者單位：廣州常元房地產開發實業有限公司）