關于規范調解協議內容若干問題研究

陳曉羽

摘 要：實踐中，根據調解結果的不同，分別導向兩種終結程序，一是未能達成調解協議，一方或者雙方將嘗試其他糾紛解決程序或者直接進入訴訟;二是調解成立的情況下，除雙方能即時履行外，如即時支付款項、即時返還標的物、賠禮道歉等，爭議的雙方應形成和簽署書面的調解協議，以作為日后雙方據以實施和執行的根據。筆者在從事仲裁工作中發現，經仲裁庭參與調解而達成的書面調解協議，通常當事人會請求仲裁庭及時出具調解書，使調解協議具有法律上的強制執行力。

關鍵詞：規范;調解;協議內容

一、案例簡介

2007年3月16日，李某與四川A公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定四川A公司將其所有的建筑面積為99.77平方米，房屋價款為955535元的商業用房出售給李某。李某于2007年4月10日至2008年3月26日分6次向四川A公司支付了全部購房款，四川A公司收到房款后向李某開具了收款收據，且于收到最后一筆購房款之日將案涉商業門面交付給了李某。后來，李某與一銀行簽訂《租賃合同》，將其從四川A公司購得的商業門面租賃給該銀行，作為該銀行的營業網點。2015年3月25日，四川A公司為案涉商業門面樓棟辦理了初始登記，尚未對該商業門面樓棟為李某辦理轉移登記，以致李某至今尚未取得該商業門面的不動產權屬證書。后因四川A公司與他人之間的訴訟糾紛，加之案涉商業門面尚未辦理轉移登記，故法院在不知實情之下，依法查封了案涉商業門面，致使李某無法再行辦理不動產權屬證書。為此李某多次找四川A公司協商解決，無奈之下向某仲裁委員會提起仲裁并提出如下仲裁請求：①確認位于某處的商業用房產權歸申請人（即李某）所有;②要求被申請人履行商品房買賣合同，協助申請人辦理房屋過戶手續;③要求被申請人承擔此案的全部仲裁費用。

庭審結束后，在仲裁庭的組織下，雙方達成一份新的調解協議：①申請人與被申請人于2007年3月16日簽訂《商品房買賣合同》，由申請人購買被申請人開發的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且申請人已于2008年3月26日前付清購房款955535元;②被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關部門辦理位于某處商品房的不動產權證書;③本案的仲裁費1600元，雙方各自承擔800元。被申請人于2016年12月31日支付給申請人。仲裁庭依據新達成的調解協議，應當事人雙方請求，制作并出具了調解書。

二、上述案例中首份調解協議內容有哪些不足之處

上述李某與四川A公司商品房買賣合同糾紛案便是如此。若要使裁判機構及時高效出具調解書，則需要一份合法有效且可執行的調解協議為基礎，以李某與四川A公司糾紛案為例，在雙方首次達成的調解協議中，存在諸多不足之處：

（一）協議中關于不動產權屬的約定應符合《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）的相關規定

申請人李某與被申請人四川A公司在庭審結束后，達成了一份調解協議并請求仲裁庭依據該協議出具調解書。該調解協議第一條約定：“一、申請人與被申請人于2007年3月16日簽訂的《商品房買賣合同》，購買坐落于某處的商品房，該《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且申請人已于2008年3月26日前付清購房款955535元，雙方認為該商品房所有權歸申請人李某所有。”依據物權法第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”本案中，李某與四川A公司在調解協議中約定雙方認為該商品房所有權歸李某所有，嚴重違反了物權公示原則與不動產物權登記生效的法律規定，李某如需獲得案涉商品房的所有權，應經房屋登記部門登記，而不是當事人主觀認為便產生效力。雖然，四川A公司與李某之間的調解協議對雙方產生約束力，但該調解協議的效力不能對抗善意第三人的利益，也即如果善意第三人在不知有調解協議的情況下，與四川A公司簽訂商品房買賣合同并辦理了轉移登記，則案涉房屋的所有權應該歸善意第三人所有。

（二）案涉房屋的基本信息約定不夠明確具體

李某與四川A公司在首次達成的調解協議第二條中約定：“被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關部門辦理房屋產權過戶手續。”約定中并未對具體位于某處的商品房進行明確，而只是要求雙方共同去辦理過戶手續，待將來進入執行程序后必然產生執行標的不明確的分歧，最終可能會導致不予執行的后果。仲裁庭在審查調解協議內容時亦發現協議第二條出現的約定不明，易引起歧義，故組織雙方當事人對協議內容進行完善。新達成的調解協議對商品房具體的位置信息進行了補充約定，包括對具體的路段、小區名稱及樓棟號等等進行明確。在調解協議中對標的物的基本信息進行明確具體，也可避免當事人因約定不明引起新的糾紛。一份明確具體的調解書也便于調解機構及時高效出具調解書，最終也將有利于調解書的有效執行。

（三）不動產權證書名稱使用不規范

為保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法權益，國家有關部門一直在推行建立不動產統一登記制度，爭取做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。現實中，公民對不動產權證書的名稱常常產生混淆，于是產生了“房產證”、“房權證”、“不動產證”、“兩證”、“大紅本”等諸多不規范的名稱。本案中，李某與四川A公司在首次調解協議第二條約定：“被申請人應于2017年12月30日前與申請人共同到相關部門辦理房屋產權過戶手續。”雙方對不動產權證書的名稱未進行明確規范化。2015年《不動產登記條例》施行后，全國開始試點施行統一不動產權證書，這與以往同時辦理國有土地使用權證和房屋所有權證相區別。調解協議僅僅約定雙方共同至相關部門辦理房屋產權過戶手續，顯得較為籠統。如今國家推行建立不動產統一登記制度，希望通過統一登記的方式簡化程序，便于交易及管理，但這并不意味著各地區之前的登記制度便不再施行。因各地區在經濟發展及管理規范程度上的差異，新制度的推行進展不一，有些地區依然按照舊的制度辦理上述兩個權屬證書，調解協議僅寫明辦理房屋產權過戶手續，容易理解為僅僅是辦理房屋所有權，而沒有包括國有土地使用權證。因此，規范不動產權屬證書的名稱顯得尤為重要，特別是在調解協議中應盡量避免歧義，用語中的名字、名稱需明確規范。