房屋租賃合同中承租人違約解除問題研究

程保華

摘 要：房屋租賃合同是租賃雙方基于自愿、公平原則下簽訂的具有法律效力的合同，雙方當事人應按照合同條款，自覺遵守。但現實生活中，租賃合同時間較長，且存在一定不確定因素，將會阻礙合同繼續履行。這種情況下，若仍繼續履行合同，必定會嚴重損害一方利益，為此，將會出現一方違約問題，針對違約方能否解除合同，目前仍有很大爭議。為此，本文結合具體案例，就此爭論進行分析與點評，以期更好地為此類案例提供借鑒與參考。

關鍵詞：房屋租賃合同；承租人；違約解除

1 案情簡介

2015年3月張某與趙某簽訂一份《房屋租賃合同》，一式兩份，合同規定：1）租期為2015年8月2日至2019年8月2日止；2）年租金標準為172000元整，一年租期到期后，在原基礎上增加10%，連續續租；3）租金應在當年7月1號前支付。簽訂合同之后，在涉案房屋中張某開了一個湘菜館，按照合同內容，雙方仍繼續履約。2018年1月，該市下發了舊城改造置換須知，涉案房屋在此次改造之中，屬于協議拆遷。2018年3月，張某將餐館的各項經營許可證注銷，且得到相關部門許可。餐館經營到2018年5月底，即停止經營。2018年7月1日，趙某催張某繳納租金，雙方協商未果，以房屋租賃合同糾紛為由張某向法院起訴，原告訴稱：2018年1月涉案房屋被歸入舊城改造范圍，根據相關規定，需在2017年7月前將涉案房屋騰空，且在此期間，多次出現停水、停電現象，致使租賃物無法正常使用。為此，2018年5月張某停止營業，并向趙某告知，需解除合同，并在2018年3月已將相關經營許可證注銷，在此期間趙某為提出異議。因此，雙方在履行合同期間，由于舊城改造致使合同無法履約，為此，請求于2018年6月解除雙方租賃合同。

趙某辯稱：趙某訴請解除合同條件不成立。雙方在租賃合同內未做解除條件的約定，目前，趙某與舊城改造辦事處就征收補償安置協議等未達成一致，涉案房屋仍具備經營、使用的作用，因此，提前解除合同不成立。

針對此案件，法院一審判決如下：1、雙方簽訂的合同有效，經查明，目前涉案房屋已歸入改造范圍，但至今趙某與改造部門未達成一致，簽訂協議，因此不同意解除合同。2、涉案房屋還未步入依法征收程序，仍可使用，就解除合同條件來講，本案還不具備，因此，張某的訴稱沒有事實和法律依據，一審駁回張某解除合同的訴求。

后張某不服，提出上訴，二審認為張某在與趙某（出租人）未協商一致的情況下，想要單方解除合同，不履行支付租金的義務，可判定為合同的違約方。針對違約方是否具備主張合同解除的權利，由于張某所經營為餐館，且已注銷經營許可證，根本無法就涉案房屋再次開業經營，目前根本無法繼續履行租賃合同。為此，要求張某繼續履行合同，支付租金，將嚴重影響張某利益，出現雙方利益失衡，故允許解除合同，但應按賠償損失的形式，給予趙某補償，代替繼續履行。

2 案情分析及點評

張某與趙某未協商一致，想要單方解除合同，不履行支付租金的義務，可看做是合同的違約方。本案的爭議點在于違約方是否具備主張合同解除的權利，是否合理。筆者認為，一審法院判決有誤，二審法院改判合理。

2.1 一審法院要求張某繼續履行合同不具有可行性

第一，租賃合同存在不適合強制履行性。與一般債務合同糾紛相比，租賃具有獨特性，主要建立在雙方信任的基礎上，需要雙方進行人格性的考量。如出租人，要對承租人的經濟實力、能否有效保管租賃物、按期支付租金等進行考慮。而承租人則需要對出租人能否按時交付租賃物、是否為隨意解除合同等進行考慮。在本案中，2018年5月張某已停止營業，且告知趙某，但雙方就賠償問題未達成一致，后上訴法院。在此期間，雙方矛盾劇增，已無信任可言，但租期未到，若強行讓張某履約，則會嚴重損害張某利益。

第二，現實中強制履行租賃合同難度較大。根據《民事訴訟法司法解釋》第463條第2款規定：“法律文書確定繼續履行合同的，應當明確繼續履行的具體內容。”在商業房屋租賃合同中，若繼續履約，必將與人身強制相關，這種情況下，仍強令承租人履行合同，則會損害承租人的利益，且讓人難以接受。一般來講，利用損失賠償的方式均可解決此類糾紛，無需涉及人身強制。同時，租賃合同具有長期性，若按實際合同要求，張某將履行至2019年8月，這種情況下，若法院仍要求執行，則需做好監督工作，持續性租賃合同，必將帶來較高成本的監督，這與法院監督本質存在一定偏差，且監督難度較大。此外，張某已完成注銷餐館等行為，且本涉案房屋現被歸入舊城改造范圍，合同履行期間多次出現停水、停電情況，已嚴重影響張某利益，這種情況下，即便判決后，張某仍無法履行合同，無法正常經營，因此，筆者認為，一審法院判決張某訴求被駁回，不解除雙方租賃合同，實屬有誤。

2.2 二審法院確認解除租賃合同合理有據

1）當前，相關法律針對違約方解除合同的權利并未明確禁止。由理論角度分析，合同是在雙方公平、自愿原則下簽訂，具有契約精神。按約履行合同，不僅包括法律約束，還與當事人的自愿行為有極大的關系。若其中一方不愿繼續履約，目前未有強制履行的制度，即便是認為依法成立的合同必須履行，但仍不存在絕對性，不能通過強制性，對抗當事人的自由行為。在涉案房屋租賃合同糾紛中，若張某履行合同，則需要再次辦理相關手續，如餐館的經營許可證、衛生許可證等，且需保證經營期間，供水、供電正常，而這明顯無法實現，若強制履行，將增加更多矛盾，嚴重損害張某權益。為此，在法律對違約方實施解除合同權利中未明確禁止的情況下，若違約方主張解除合同，不應完全被排斥。

2）當前，針對違約方解除合同有相關法律依據。《合同法》第110條規定：“違約方得以主張免除履行合同義務的情形。”針對本案，雙方因承租人張某違約想要解除合同而引起的訴訟，且租賃房屋已被歸入拆遷范圍，且多次停水、停電，已無法滿足張某餐館正常營業，因此可看做是債務的標與強制履行、履行費用過高不符的情形。

3）根據《民法通則》第4條規定中的民事活動基本原則。當前涉案房屋已被納入拆遷范圍，周圍經濟環境已不適應張某餐館經營，若仍舊履行合同，則會嚴重損害張某利益，導致雙方利益失衡。因此，二審法院判決合同解除，但應通過賠償損失的方式，來替代繼續履行，具有合理性。

3 結束語

綜上所述，針對本案，筆者認為，在一定條件下，賦予違約方合同解除權具有正當性，且在立法及法律審判方面，也具備可行性，但不應將其作為一般規則。要根據案件實際情況，具體問題具體分析，合理采取此方法。

參考文獻

[1]王炎.承租人黃某違約解除與謝某的租賃合同案例研究[D].湖南大學，2017.

[2]米瑤.合同解除與違約責任[D].西南政法大學，2014.