淺析住宅小區地下空間開發建設及管理

文/陽曉兵 郴州市新世紀郴陽房地產開發有限責任公司 湖南郴州 423000

近年來，地下車庫產權糾紛及停車管理糾紛，在小區業主與房地產開發商或物業管理公司之間愈演愈烈，甚至有很多業主與開發商訴至法律。面對此狀況，政府應根據相關法律法規，作出指導性、確定性文件進行界定，同時對于地下空間開發建設管理應作出具體辦法，對于提高空間資源利用率，改善當前城市停車難題，有著重要的意義?，F結合具體實踐進行如下分析。

1、開發建設的運用背景

以《郴州市市城市規劃區地下停車位建設利用管理辦法（試行）》為例，進行如下分析。辦法的運用背景如下：進一步規范市地下停車位的管理，提高地下空間資源的利用率。為了順利推動城市建設工作的開展，保障房地產開發建設工作規范落實，按照現行的法律法規以及相關規章制度，結合城市的實際情況，制定了具體的辦法，為規劃區范圍內地下停車位的建設和利用以及管理，提供了具體的指導。房地產項目建設中，關于地下停車位的建設和利用以及管理，必須要嚴格按照現行的管理辦法，規范建設、合法利用、全面管理，保障地下空間資源得以合理利用[1]。

2、地下空間開發管理的具體運用

結合《郴州市市城市規劃區地下停車位建設利用管理辦法（試行）》相關規定，從以下方面進行運用分析：

2.1 規劃管理

從房地產項目建設實踐來說，地下停車位的建設要做好合理規劃[2]。按照此《辦法》的規定，規劃地下停車位必須要堅持合理分層的基本原則，積極進行豎向分層立體綜合開發以及橫向相關空間互相連通，實現地面建筑和地下場所的有機協調配合。嚴格按照規劃管理規定和相關程序，進行規劃審批。需要注意的是，建設工程規劃許可證必須要做好地下車位建筑面積和車位總數的標注。同時附圖要包括總平面圖和交通組織圖等。

表1 地下停車位建設期間的管理要求

表2 地下停車位的銷售和租賃管理辦法

2.2 土地利用管理

房地產項目建設地下停車位，要做好土地利用管理，必須要獲得國有建設用地使用權。嚴格按照現行的法律法規，獲取用地使用權。結建地下停車位，其建筑規模經批準不計算容積率的，出讓時不計土地價款。關于土地的利用，在進行房地產項目建設時，必須要嚴格按照現行的管理辦法規定，合理規劃和利用，提高土地資源利用率[3]。

2.3 工程建設管理

房地產項目建設地下停車位，必須要符合當前的建設管理規定和標準以及規范，不可以違反地下空間規劃。建設地下停車前，需要做好事前調查，了解建設地面以及周圍是否存在著建筑物和市政設施等，并且要做好相應的記錄，制定應急預案以及預防措施，建設施工期間采取動態監測的方法，掌握地物情況，通過事前和相關管理部門溝通，高效處理突發事件。建設地下停車位，勘察工作和設計工作等必須要由具備專業資質的單位負責。建設時要做好表1要點的把控。

2.4 銷售和租賃管理

房地產項目建設的后期，涉及到銷售和租賃管理，如何劃分地下停車位的歸屬權成為了討論重點。按照《郴州市市城市規劃區地下停車位建設利用管理辦法（試行）》規定，建筑區劃內規劃建設的地下停車位，按照“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則進行管理。國家出資建設的則為國家所有；公共服務設施配套的地下停車位，比如醫療和衛生等，不可以出售、附贈。房地產開發的商品房項目，其地下停車位銷售條件以及辦理程序，按照現行的相關規定執行，比如《商品房銷售管理辦法》等，同時附城鄉規劃部門核準的地下室平面布置圖和人防部門批準的人防工程平戰轉換方案。對于住宅小區，建設的地下停車位，要求和商品房同步出價銷售。在銷售新建的商品房時，需要在編制的買賣合同中明確標出地下停車位的銷售價格或者租賃價格。除此之外，參考表2規定執行。

通過該具體管理辦法，對于車庫的產權作出了明確具體的論斷，且對于房屋銷售過程中，要求開發商及購房業主對于車庫的產權、后續的購買或租賃的價格，均有了明確的告知，簽訂購房合同時，即確定了后續車庫問題的取得和使用規則，免除了后期取得和使用的糾紛。

3、地下空間當前重點研討并解決的問題

新能源汽車的日益增多，其發展趨勢愈發增速，而住宅小區車庫未能相應設置電動車專用停車位，未能布置電動車相關配套設備，致使電動汽車保有和其相應的車庫（或車位）缺乏的矛盾日益凸顯，這對于電動汽車的發展形成極大的制約。同時，根據住建部2018年09月11日發布的《電動汽車分散充電設施工程技術標準GB/T 51313-2018》》（實施日期：2019年3月1日），因為電動汽車的充電過程中的起火概率較內燃機汽車的自燃概率明細增高，規范對于電動汽車庫的防火要求顯著提高，如：規定了防火單元最大建筑面積，該面積為內燃機汽車防火分區面積的50%，由原來的最大防火單元2000平方米變為最高為1000平方米，單由此，將造成工程成本增加，更重要的是，因防火分區減少，將不利于車庫的布置和利用，即每車位占車庫的建筑面積將增加，其車庫的單位成本增多。當前，電動摩托車（非機動車）因充電引發火災的事例屢見不鮮，由此，開發商普遍對于建設地下車庫用于電動車充電機停放更為謹慎。另外，因政府部門尚未對地下車庫電動汽車與內燃機汽車配置比例作出規定。綜上，大多開發商對于新建小區配建電動汽車專用停車庫或停車位持消極態度，對于現有小區改建電動汽車專用停車庫或停車位更缺乏推動力。

針對以上情況，為適應未來新能源汽車的發展，在國家層面，應加快相關的規范出臺，有利于設計、監管部門的操作；在政府層面，應規范、規定新建住宅小區的新能源汽車停車最低配建要求；應鼓勵開發商新建住宅小區的主動增設新能源汽車停車數量，在政策上給與開發商傾斜；在開發商層面，應看到新能源汽車的發展趨勢，將新能源汽車車庫的建設作為住宅項目長遠的、可持續發展的特色來規劃并實施。

結語：

綜上所述，地下空間建設的開發管理工作，對于提高城市空間資源的利用率，配套解決居民的停車、人們的生活有著重要的、積極的作用。特別是新能源汽車停車庫的配建規范和制度，應作為政府和開發商在當前地下空間開發建設過程中需重點研討和解決的問題。