共享房產的投資模式的市場分析

文/占征杰 湖北工業大學工程技術學院 湖北武漢 430068

1、引言

共享經濟的本質——整合線下的閑散物品或服務者，讓他們以較低的價格提供產品或服務。對于供給方來說，通過在特定時間內讓渡物品的使用權或提供服務，來獲得一定的金錢回報；對需求方而言，不直接擁有物品的所有權，而是通過租、借等共享的方式使用物品。共享房產即是購房者與政府共同出資購買房屋，但房屋的售價低于市場價，購房者按一定比例房屋價格購買房屋，占有該比例的房屋所有權且擁有居住權，在購買初期這個房子的費用由購房人與政府、住房協會或其它社會非盈利機構按出資份額共同享有產權，但隨著購房人收入的提高、財富的積累，可以逐步增購產權，直至最終完全占有產權。

2、現有房產投資模式

2.1 直接購買住房

直接購買住房是目前為止大家最為接受，也是最為流行的一種方式，購房者可以直接以現金全額付款，同時也可以通過一定比例的首付，通過銀行貸款來實現房屋的購買。但就當前的經濟情況以及房屋價格而言，全額付款所占比例極小，大部分采用的為貸款形式購買住房，但一線城市以及部分二線城市的房屋價格極高，貸款所給予的壓力不言而喻。且貸款買房的利息同樣較高，央行發布的貸款買房五年（含）以下是2.75%，五年以上是3.25%。貸款買房利息不容小覷。

2.2 合建分成

合建分成就是尋找舊房，折舊建新，共售分成。這種投資的方式要求投資者對房產業務相當精通。這種手法如果操作得當，可以玩“空手道”。合建分成的投資方式多見于房地產開發商，對普通民眾來說，合建分成的投資方式并不符合大部分人并不想依靠房屋掙錢的想法。合建分成的初期投資高，且對投資人的專業素養要求較高，且具有一定的投資風險。合建分成的投資方應當具備專業的職業素養，同時擁有專業的投資眼光，這樣才能在房屋建成后將房屋順利賣出，達到投資收益的目的。

2.3 以租養租

以租養租就是長期租賃低價樓宇，然后不斷提升租金標準的方式分期轉租，從中賺取租金差價。以租養租這種操作手法又叫當“二房東”。有些投資人，將租來的房產轉租獲利相當豐厚。如果投資者剛開始做房地產生意，資金嚴重不足，這種投資方式比較合適。

以租養租的投資模式同樣適用于購買首套住房的投資者，將已購入房屋進行租賃，再租住一個租金較低的房屋，從中獲取差價。以租養租的模式與以舊翻新的模式較為相近，但與以舊翻新的投資模式不同的是，以租養租并不改變房屋原有的使用性質以及原有的房屋結構，僅僅是依靠長期租賃所帶來的房屋租賃低價來賺取轉租過程所產生的差價。

2.4 到拍賣會上淘房

在拍賣會上淘房成為二手房市場的一項新潮流，近些年來，拍賣會上二手房的成交價格較市場同等二手房價格低10%-20%。但拍賣會上淘房的投資風險較二手房交易大。法院委托的強制執行的拍賣不存在房產的糾紛，但個人或企業單位委托的拍賣在一定程度上存在著房產糾紛的風險。同時，拍賣市場冷熱不均，部分拍賣過于火爆，但部分房屋的拍賣則較為冷清，這時，應當看清形勢，正確地進行拍賣。

2.5 伙同他人共同投資

現在也存在著另外一種新型的投資房產的方式，即多人合伙共同投資房產，投資人在投資房產之前，根據個人的投資金額簽訂協議書，該協議書包括的內容為：1、個人所占房產比例，該比例根據個人投資金額占房產總金額的比例而定；2、房屋的使用方法，房屋出租之后租金的瓜分比例，以及業主居住時間等。

3、共享房產投資模式

3.1 共享房產投資模式缺點

共享房產的申購手續較為漫長，申購手續總共分為五步：第一步，進行項目公示，共享房產為政府指定建設的項目，建成后，政府都該項目進行公示；第二步，網上申購，共享房產購買資格較為嚴苛，購買者需要對購買資格進行仔細閱讀，與自身進行分析，查看自身是否滿足購買資格；第三步，聯網審核，審核時間較長，第四步，公開搖號，是否能夠購買通過搖號決定，具有一定的巧合性與不確定性；第五步，選房簽約。共享房產的房屋布置為在某一地段開發一共享房產小區，但這些小區的設置大多較為偏僻且與購房者可能存在很大的地理差距。共享房產所處區域與購房者工作地區相距較遠，這并不能惠及大部分人群。且共享房產目前開發地段并不多，人們無法選擇合適的地段進行購房，這樣只能夠使得共享房產這一政策惠及部分低收入人群。

共享房產中，投資人并不能隨意將其進行出售，同時，但你想要購買第二套房產時，需將共享房產交回。且共享房產具有較大的局限性，在共享房產進行公開申請時，共享房產的地段以及面積都較為固定，且靠抽簽獲得，并不能自由選擇。

3.2 共享房產投資模式的優點

以北京市順義區為例，在北京市公布的2017年10月份的順義區共享房產項目中，銷售均價為19000元/m2，如在此地購買一套80平方木的住宅，在取得共享房產的購買資格后，首付需要支付至少20%，也即是首付需要支付至少30.4萬，剩余房產價值為121.6萬元。但之后從政府手中購買剩余房產所需金額并不會上漲，而可以根據自身情況進行還款時間的選擇。

而直接購買房產時，房價較共享房產略高3%到5%，按照19760元/m2的價格進行價格計算，在此地購買一套80平方米的房子，利用公積金進行購房首付為20%，即為31.7萬，但進行商業貸款的基準利率為4.9%，且上浮10%，如購買首套房貸款100萬元、貸款期限25年,公積金貸款利率為3.25%,月均還款額為4900元;若使用商業貸款,執行利率為5.39%,月均還款額升至6100元,月供高出了1200元，而在該80平方米的房子中，剩余的多年應還貸款為146萬元。而二手房屋首付金額較高，為預估價格的70%，為112萬，剩余貸款還款金額為55萬元（等額本息法計算）。

另一種拍賣購房方式則需要全額付清房款，即158萬。而以租養租的方式居住環境較直接購買住房差，將自己的房產高價租出而租住一個較小的房子，體驗較差切房屋的購買價格并未減少。

表1 北京市順義區80平方米共享房產與其他房產投資方式投資金額對比

從表1中我們可以看出，共享房產的初期支付價格較其他投資方式低，且總投資價格也較其他方式低。以租養租的方式應當支付的價格與直接購買住房或購買二手房的價格一致。共享房產的還款壓力較小，是否購買剩余房產為個人意愿。綜上所述，共享房產投資較少，比較適合急需住房的低收入人群，有著較高的投資價值與可行性。

結論：

共享房產作為一個新興的社會福利項目，需要不斷優化共享房產的投資模式，簡化審批手續，設定退出機制。對于共享房產的投資對象需要多樣化，共享房產共享收益。