房地產項目經濟管理存在的風險及其解決對策

臧守成?

摘要：針對房地產項目經濟管理問題，做了簡單的論述，分析其存在的風險，提出了具體的解決策略，共享給相關人員參考。經過研究得出以下結論：1）目前，房地產項目經濟管理存在的風險，其產生原因包括政府管理機制監督不到位和缺少科學合理的管理制度等;2）若想實現對房地產項目經濟管理風險的有效把控，必須要結合風險產生的原因，采取針對性解決策略。

關鍵詞：房地產項目;經濟管理;全過程控制;制度化

2019年1-2月份，我國房地產開發投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比2018年1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。我國房地產開發企業房屋施工面積646556萬平方米，同比增長1.5%，增速與2018年1-2月份持平。從當前房地產調控政策實施的背景下以及市場環境來說，必須要做好房地產項目經濟管理，這對保證房地產行業持續化發展，有著重要的意義。

一、房地產項目經濟管理實施的意義

從項目經濟管理的內容角度來說，是房地產開展建設時，運用招投標的方式，業主委托請專業水平較高的設計單位對工程進行設計，同時協調供應商和分包商之間的管理工作。項目建設期間，項目經濟管理工作的開展，主要內容為開源和節流。采取有效的節流手段，對提高項目經濟管理水平，強化經濟成本的把控，有著重要的意義。對于成本的控制，采取的是通過設計和投標形式，降低現場施工成本，實現資金節流。當前的環境下，房地產工程項目的開展，必須要創新管理模式和方式方法，高效處理各類經濟問題。

二、房地產項目經濟管理風險分析

（一）政府管理機制監督不到位

從項目經濟管理實際來說，中央政府和地方企業如果產生利益不均的問題，很容易存在潛規則，進而使得此項管理具有形式化。當前普遍存在著房價畸高，投資者使用投資工具進行炒房，造成房價瘋漲。相關部門對部分違法行為難以有效規范和約束，使得此類現象長期存在。基于房地產金融市場的角度分析，房地產投資依賴于信貸杠桿，政府通過高價賣地平債，而房地產商接盤后，從銀行獲得開發貸進行建設，完成項目建設后，開發貸轉化為購房按揭貸。每次進行資金倒手，都會轉化為銀行從存款，依據存貸比，又轉變為貸款，信貸規模不斷擴大極易引發次貸危機。

（二）缺少經濟管理意識

從當前經濟管理實際來說，開發企業對經濟管理的重視程度不夠，難以保障此項工作的高質量開展。目前來說，我國房地產事業整體發展狀態良好，不過還是存在著部分開發企業高度重視建設回報的情況，不注重經濟管理工作，管理意識薄弱，在經濟管理工作中常見各類問題。很多房地產開發企業為了獲得更多的經濟效益，運營項目時選擇減少保險費用的方式，增加了企業投資風險。

（三）缺少科學合理的管理制度

就當前房地產項目經濟管理實際情況來說，可以明確當前的管理工作浮于表面，尚未發揮經濟管理的作用。結合國家做法來說，雖然國家以及政策不斷加大對房地產項目經濟管理的力度，采取出臺各類法規以及政策的方式，不過由于法規政策落實難度較大，沒有從根本上解決管理形式化問題，政策缺少實用性，無法有效落實到具體工作過中。

（四）施工過程控制不嚴格

從當前項目經濟管理采取的做法來說，主要包括綜合核算和分工管理等。房地產項目的規劃全都由企業綜合決定，財務部門受到企業統一管理，項目管理工作人員具體負責初期開發以及工程管理等系列工作，通常不定量化，無法將項目經濟管理落實到具體人員頭上。無論項目的效果如何，其和相關人員沒有太大的關系，進而難以調動其參與經濟管理的積極性，對施工過程的控制不嚴格，進而影響著管理工作的開展效果[1]。

三、房地產項目經濟管理風險的有效控制策略總結

（一）制定長遠的發展規劃

對房地產項目經濟管理風險，若想要實現有效的控制，需要制定長遠的發展規劃。在具體工作中，政府方面要從整體角度充分考慮放低企業發展的情況，結合當前房地產行業成長現狀，制定長期規劃，扭轉當前炒房的局面，使房子成為居住用房，而不是炒房工具。基于我國的基本國策，制定長遠的發展目標以及方向，充分挖掘房地產行業消費者的潛在需求，運用市場需求來推動房地產的發展。除此之外，要積極開展基層調研工作，對當前我國國民經濟情況，有著基本而且全面的了解，進而制定符合國民經濟發展的房地產行業長遠規劃，充分利用稅收政策手段，比如房地產稅，控制房價無序瘋漲的局面。同時積極運用政府的管理職能和職權，構建全民住房保障體系[2]。

（二）采取多項舉措，加強項目經濟管理

對于當前房地產項目經濟管理存在的風險問題，要采取多項舉措，加強項目經濟管理。具體措施如下：1）單獨核算。結合項目管理實際需要，成立專門的經濟管理部門，負責獨立核算各項目，依據項目綜合做賬，采取分別核算的方式。完善項目經理部門，配置高素質的出納以及預算工作人員。做好房地產項目的監督以及管理，采取分級式管理經營模式，不斷提高經濟管理水平。2）實行風險抵押制度。在具體實踐中，實行風險抵押的制度，進而調動項目經理和相關負責人的積極性。比如，扣除項目經理月工資的30%，將其作為經濟管理風險的抵押金，若能夠完成預設的指標，那么年終全部返回。若沒有完成，則全部扣留。構建風險抵押機制，主要是為了全面調動工作人員的工作積極性，使其能夠高度重視經濟管理。需要注意的是，暫扣的資金數額要合理，不可以影響工作人員的生活，通過和管理人員協商的方式確定[3]。3）實行三控一定的方案。首先，定量項目投資的總額。結合項目的實際，來確定項目投資總額。在項目投資前，做好經濟分析，保證資金使用的合理性，做好風險防范。其次，做好費用開支的控制。從項目經濟管理的實施角度來說，做好費用開支的控制，有著重要的意義。在開發的全過程，采取科學合理的費用控制措施，做好動態化控制，最大程度上保障項目投資。

（三）加強施工過程的控制

首先，要基于全過程控制的理念，做好房地產項目施工全過程的經濟管理風險分析，制定相應的控制措施。比如，實施質量控制措施時，要從材料和施工技術等方面入手，做好質量的檢驗以及監督，保證使用的材料以及施工作業質量，可以達到建設的質量要求。除此之外，要做好項目施工現場的管理工作，尤其是安全管理工作，及時發現安全隱患，采取有效的手段做好排查加以解決，進而保障項目經濟管理工作的有序開展[4]。

其次，要加強各個部門的相互溝通，打通信息壁壘。目前，信息技術快速發展，技術水平不斷提高，為房地產項目經濟管理相關工作的開展提供了技術支持。應用信息技術，能夠強化項目管理各部門之間的有效溝通以及交流。在具體實踐中，搭建信息化交流平臺，構建財務信息管理系統，基于項目經濟管理要求，明確管理職責，強化各個部門之間的溝通以及協調，最大程度上保證資金的利用，充分發揮監理部門以及審計部門的作用，不斷增強房地產項目規劃的實施效果。

最后，要不斷加大經濟管理人才的培養力度。新時期，房地產項目經濟管理工作的開展，要想有效規避風險，必須要注重強化人為因素的把控，通過不斷加大經濟管理人才的培養力度，提高項目經濟管理的水平和質量。對于人才的培養，要從社會學以及經濟學等方面，加大培養力度，提高人才的綜合水平[5]。

四、結束語

綜上所述，對房地產項目經濟管理風險的有效控制，要采取針對性措施。文中結合實際，提出了以下措施：1）制定長遠的發展規劃;2）采取多項舉措，加強項目經濟管理;3）加強施工過程的控制。

參考文獻：

[1]代海燕，吳曉麗.房地產工程項目經濟管理存在的問題及其對策[J].住宅與房地產，2018（34）： 1.

[2]王君.房地產項目經濟管理存在的風險及其解決對策[J].經貿實踐，2018（03）： 106.

[3]朱建.我國房地產項目經濟管理存在的風險及其解決對策[J].財會學習，2017（13）： 220.

[4]潘龍.房地產開發企業項目經濟管理的實踐探討[J].現代經濟信息，2017 （06）： 45-46.

[5]肖躍華.淺談房地產經濟管理存在的問題及解決對策[J].建材與裝飾，2016 （27）： 142-143.