房地產企業稅收管理分析

何佳

【摘 要】房地產行業在過去近10年里可歸屬于“暴利”行業，在利益的趨勢下，經濟市場中涌現了不同的房地產公司，如“碧桂園”、“保利”、“龍湖”、“萬科”等開發公司紛紛榜上有名。因此，為了穩定我國市場經濟的穩定，針對房地產市場的調控政策出臺，限制了其為追求更大利潤采取的提高房價措施。故在現有的大環境下，房地產企業只能通過減少成本以獲取最優報酬，這其中就包含了對企業自身涉稅、納稅的籌劃管理。本文通過分析房地產企業現下納稅管理，旨得出一些有用的結論與建議。

【關鍵詞】房地產；納稅管理；建議

隨著海外開發商進入中國市場，國內房地產公司在面臨著國家政策限制的同時也要時刻警惕來自外部的強有力競爭。因此，在內外“夾擊”下，具備競爭力的房地產企業開始實施納稅籌劃，對稅收進行有效管理。

一、房地產行業稅收籌劃一般特點

評價一個房地產公司的納稅籌劃方案之前需要對該行業有一個直觀的涉稅了解。我國房地產企業主要涉及的稅種為土地增值稅、契稅、印花稅、房產稅等。而根據相關資料顯示，在整個房屋開發過程中，不同階段將征收不同稅種，這也取決于房地產行業的特殊階段性以及企業綜合性特點。

由于經營的不同稅收籌劃的方式、特點也將有所不同，籌劃空間性大小也就取決于其特點的不同。此外，經營活動多樣化、籌資渠道多元化、費用成本復雜化、房屋開發周期長都是現下房地產企業的現狀，稅收籌劃貫穿在這些特點中是籌劃的一般道路。作為國家的納稅大戶，一些優惠政策也會給予該行業，那么企業就可以利用這些政策達到成本管理從而提高利潤收入。

我國稅收籌劃概念引進較晚，在結合我國特殊國情下，房地產行業如今的籌劃內容主要落實在土地增值稅、企業所得稅等優惠稅種上。但由于現階段我國對房地產稅收籌劃的認識度不夠，沒有相關法律法規約束，且單就西方理論用于我國市場也存在體制不和的弊端，也因此造成對稅收籌劃本質認識不清、理論與實際聯系不緊密的缺陷，這些都造成了我國房地產行業稅收籌劃質量差、不規范，成為企業偷稅漏稅的借口。其次，企業稅收籌劃專業人員素質不高，數量不齊也導致籌劃效果常常不能達到預期效果，更甚者也會導致企業出現偷稅漏稅的違法現象產生。因此，目前房地產行業在此基礎上主要存在著意識不明確、專業性不夠、規劃不完全等缺點。

二、FS地產稅收籌劃現狀與問題

FS地產是四川省某市的一家房地廠開發企業。自公司組建以來聘請了很多有從事過房地產開發或具備相關經驗的專業人員，其中也聘請了經驗豐富的會計人員。公司運營期間沒有出現重大涉稅風波，投資開發的房屋也受到社會廣泛的認可。因此，從其基本概述中可以發現該公司社會責任感較好，業績情況良好，為城市建設做出了貢獻。

（一）FS地產納稅籌劃現狀

隨著近幾年房價的持續上漲，FS地產在從中獲得巨大收益的同時也為地方稅收做出了應有的貢獻。然而正如上文所說，房地產行業面臨著政策的約束以及轉型的困難，利潤空間已經遠不及之前，故FS地產開始實施納稅籌劃，力求擴大利潤空間，其籌劃的內容也主要集中在企業所得稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅等。

（二）FS地產存在的問題

通過了解，FS地產目前未設立專門的機構對稅收籌劃進行管理，而是利用會計做賬等手段進行成本管控。此外，通過觀察其近幾年稅收（未找到各稅種詳細數據）占營業額的比例不難發現FS每年的稅負都在加重，這也從側面暴露了其財務能力的不足以及稅收籌劃方案的形同虛設。因為，筆者認為，該公司存在的問題主要體現在以下4個方面：

（1）缺乏專業稅法人才，單憑會計人員無法勝任。

（2）稅收籌劃方案不完全使用與本企業，可能存在生搬硬套的現象。

（3）年營業額增長緩慢，該公司可能過分集中降低稅收而忽略其他費用成本的管理。

（4）當地缺乏稅收服務部門，相關事務所工作形式過于單一無法承擔咨詢服務業務，故無法提供實質性保障。僅憑FS公司有限的財務人員，制定的籌劃方案不能匹配實際的運營情況。

三、針對FS地產稅收籌劃建議

FS公司可以按照業務的劃分流程制定相應的稅收籌劃，通過查閱相關資料，房地產行業業務流程可劃分為如下方面：開發建設階段、房產交易階段（此階段包含房屋銷售）、房屋保留階段。其中，納稅的環節主要集中在交易階段，房屋銷售所獲得的營業收入是應納稅所得額的主要組成部分。依照我國稅法的規定，房地產企業開發普通住房的，如果增值率小于或等于20%，不對其增值額收取土地增值稅。參照這條稅法規定，房地產企業可以在此基礎上實施稅收籌劃，因此，給予FS地產的建議如下：

（一）制定合理的房屋銷售價格

首先，聘請相關的專業人員從事籌劃工作并算出免征的零界值，在此基礎上假定房屋售價為R，那么可以算出當售價小于等于除去扣除項目余額即R<1.2848B時可以免于征收土地增值稅。除此之外，再運用傳統的方式假定售價計算收入應納稅額，通過比較得出在不同情況下不同方式的有點。目前，FS地產多用直接確定售價的方式，然而通過兩種方案對比分析可以知道，算出的零界

點售價雖然小樹價格會低于直接約定價格，但最后納稅金額將大大降低，實現了政策的充分利用，也擴大了公司自身的利潤空間。

（二）利用促銷手段銷售房屋

銷售手段促銷房屋包含了一次支付打折、買房送裝修等，不同的方式勢必影響最后報表收入即影響最后納稅申報。以買房送裝修為例，企業裝修所支付的費用可以算在開發成本中，但在銷售房屋時仍舊按原價銷售，開發成本又可以加計20%算作扣除項目。在這種條件下，企業最終可獲得更高的報酬。

（三）公司日常運營費用籌劃

稅收的籌劃不僅僅集中在銷售環節，具備專業技能的會計人員還應當對企業日常的運營做出規劃，大型企業在費用的籌劃上往往可獲得上億元的節省，因此該板塊的作用不容小覷。

專業人員應當定期進行培訓已達到對稅法規定的知識儲備更新要求。最新的稅法擴大了更新了稅前可抵扣項目，因此，FS地產相關人員通過可全部扣除項、部分扣除項的科目規定，做出適當的籌劃方案，也可為企業節省一筆不小的開支。

四、結語

房地產行業在2020年將與國際準則接軌，會計準則第14號與15號將進行適當的合并，新會計準則下，確認收入時將按照合同條款約定或按建造合同（完工百分比法）的方式。因此，無論是FS地產或是其他房地產公司都不應當將稅收籌劃籌劃方案視作固定模式，應當結合市場、政策的變化適時調整。稅收籌劃不是為了如何偷稅漏稅，而是為了更好的調這個整個系統稅收的規范同時為企業帶來更多合法收入，在各方共同努力下，營造良好的經濟環境。

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