中國房地產市場投機性泡沫的思考與對策

吳逸妍

【摘 要】近年來，各大城市房價呈直線上升的趨勢增長，在人群中形成了一股買房熱的現象，人們在房價上漲過程中買房，一方面為了增值，另一方面為了防止房價繼續上漲，加大買房投入的資金。買房熱的現象正好符合了房地產商炒房價的目的，但隨著房價的持續不斷上漲，出現一種房地產泡沫現象。本文主要以行為金融學為理論支撐，對房地產泡沫現象進行思考，并從個人投資者、房地產商和政府三方面出發提出了幾條具有建設性的建議。

【關鍵詞】行為金融學；中國房地產；投機型泡沫

隨著人民生活水平的提高，人們對居住條件的要求日益提高，因此，在有一定的資金基礎后就會將買房作為一種投資方式，房價的上漲讓已經買房的人從中得到了不小的回報，因此繼續買房投資，這形成了一種惡性循環，這也是導致目前房價不斷上漲的原因之一，間接導致了房地產泡沫現象。房地產市場是中國金融系統的一部分，對中國經濟穩定有著深遠的影響；政府控制著供求的同時也在土地銷售中受益，銀行也從房屋貸款中盈利，房地產業的高速發展得到了盲目地鼓勵而沒有適當地控制。房地產泡沫現象能直接導致房價暴漲暴跌，使得房地產業動蕩不安。從行為金融學的角度，房價上漲是房地產商抓住了消費者消費心理，將買房作為一種投資，是隨著時間推移，可以坐享房價上漲帶來的經濟收益，以此來吸引更多人買房，給房地產商帶來巨大的經濟效益。

1、房地產投機性泡沫現象

房地產泡沫是指由于盲目投機購買而造成的房產價格超過其自身市場價值并且飛速上漲，使用者無法承受飛速上漲的房價和巨大的購房資金，因為需求下降，房地產行業陷入了經濟低谷，房價因此大幅度下降，房價下降后買房數量又上升，如此循環，形成了房地產動蕩現象，叫做房地產泡沫現象。基于行為金融學的角度看待我國房地產泡沫現象的發生，是由于人們對住房的需求、對房價的積極的預測以及買房熱的羊群效應，而房地產商恰好抓住了人們這種心理，趁機將房價炒到更高，自己好從中獲取更大的利益，最終造成房地產泡沫現象[1]。

2、我國房地產行業現存的問題

中國房地產的瘋狂投資和扭曲發展下，中國出現了‘鬼城現象。盡管極高的房價收入比預示著超額的需求；頻現的‘空城也指出了過度的供應。比這種不平衡狀態的供求關系更讓人困惑的是盡管空城率極高，房市價格卻也飆升。我國房地產泡沫現象存在一些問題，這些問題更加劇了泡沫現象的發展，具體如下所示：

2.1兩極分化現象嚴重

所謂兩極分化現象就是在我國房價上漲過程中，有這樣兩種群體，一種是擁有多套閑置房產，將閑置房產轉租給沒有房產的人，從中收取房租，并且隨著房價的上漲，房子的價值也在上漲。而另一種人群是租房生活的人，這類人沒有購進一套房產的能力，只能依靠租房生活，每個月剩下的資金更不足以支撐自己買房 [2]。這種現象大多發生在發達的一線城市，兩極分化現象愈演愈烈，最終導致房子數量大于人口數量，浪費土地資源的同時也在一定程度上加劇了房地產泡沫現象。

2.2投資者盲目投資

許多投資者在房價上漲的過程中從眾買房。從宏觀來看，盲目地投資房產，導致需求提高，在一定程度上造成了房價飛速上漲，嚴重影響房地產業的正常發展。中產階級買得起房，也在投資中受益；但階層低的人卻沒房住，導致貧富懸殊更大。長期發展對經濟轉型有著消極的影響。

3、行為金融學角度分析房地產泡沫現象

3.1人們對房價發展趨勢的不專業預測

一般情況下，人們隨著房價持續上漲對未來房價有大致的預測，認為在未來的幾年內，房價仍然會呈直線上漲的趨勢發展，要在房價沒有更高的時候抓住機會趕緊買房，因此造成買房熱。買房熱直接導致房價上漲，在此過程這種，房地產商只從中起到推波助瀾的作用，消費者的不專業預測產生的結果正是房地產商想要的結果，從而獲取巨大的利益。

4、建議與對策

房地產泡沫現象是由于房地產商和不明真相的消費者盲目投資造成的，對此我從三個方面提出了建議： 第一，個人投資者應該更加理性去看待這個熱潮。 投資者如果盲目的只看利潤率和收益，投資品會變成投機品，此時投資不一定是增值， 而是追逐杠桿以小博大， 風險相應提高很多，伴隨而來不一定是高回報，而是一場龐式騙局；第二， 從房地產商入手， 規范開發行為。房地產商要保持理性， 如果大量囤地，土地供給就難以轉化為住房商品供給，政府可以采取對商品房空置率實行上限控制，對超過限額的空置房征收空置稅，這樣房地產商就會釋放更多房源。第三，國家應該控制杠桿率過高的問題， 減少投機投資。 高杠桿率一直是房地產泡沫的中心， 不管是東方80年代末日本的泡沫危機，1998年的亞洲金融危機； 還是西方美國的次貨危機， 北歐90年代的泡沫。杠桿不但加大了風向，對資本累積也有不利影響。房價因為高杠桿率而被抬高， 居民加杠桿促進了消費，推動了房地業的高速發展，但是不合理的加杠桿，就會導致房地產出現過度投機化，同時房價飆升又進一步推動了加杠桿， 這是一個惡性循環。 長期發展會導致居民無力償還房貸，銀行壞賬多。2008年美國金融風暴前就有這樣的景象。政府不應該完全去杠桿， 而應該控制居民杠桿率過快增長。

5、結語

總之，房價上漲給人們生活帶來了巨大的影響，人們為了買房而工作，為了買房而結婚等現象頻繁發生，人們為了買房可以不擇手段，這都是由于房價飛速上漲而造成的。房地產泡沫現象是在這種現象下產生的一種市場的變化，泡沫現象導致房價暴漲暴跌，這樣不僅給人們買房造成困難，還為房地產行業帶來不小的打擊。要減少這種現象的發生，凈化房地產行業，需要政府相關部門對房價上漲現象做出一些干預和管理，將房價控制在一個合理的范圍，努力杜絕房地產泡沫現象。

【參考文獻】

[1]張卉.基于綜合指數法的蚌埠市房地產泡沫測度及政策建議[J].農家參謀，2019（09）：240+242.

[2]張超，杜佳軒.多指標面板數據因子分析下的中國房地產泡沫區域性差異研究[J].長春理工大學學報（社會科學版），2019，32（02）：88-93.

[3]趙輝.中國房地產泡沫現象分析——基于行為金融學理論[J].時代金融，2018（30）：243+252.