房地產(chǎn)“小陽春”這次不會變成大牛市

馬光遠(yuǎn)

一季度，包括北上廣深等一線城市成交量的大漲，讓市場驚呼“小陽春”的到來。

對中國房地產(chǎn)市場的歷史稍有了解的人都知道，“小陽春”在中國房地產(chǎn)市場上是有特定含義的。中國房地產(chǎn)市場最著名的一次“小陽春”是10年前的2009年，那次“小陽春”最終演化成一波房地產(chǎn)市場波瀾壯闊的大牛市。

在10年之后，大家關(guān)注“小陽春”，背后的最大關(guān)注并非“小陽春”本身，而是這波“小陽春”會否像10年前一樣演化成一波“大牛市”。筆者的答案很明確：概率為零。

今年的“小陽春”變不成房地產(chǎn)的“大牛市”，原因大概有四個方面：

第一，房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的地位不同。

10年前，房地產(chǎn)是作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，在“4萬億”的整個政策體系中，占有非常重要的地位。

今天，中國經(jīng)濟(jì)雖然也面臨下行的壓力，但穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)不是靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的支柱地位其實(shí)已經(jīng)不存在。房地產(chǎn)的主要作用是“穩(wěn)住自己”，房地產(chǎn)自身不要出問題，就已經(jīng)算為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)了。

第二，房地產(chǎn)的政策周期不同。

10年前，房地產(chǎn)政策的大方向是要把房地產(chǎn)拉起來，因而在周期上，取消了之前幾乎所有的調(diào)控措施。從2008年底到2009年，出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，房貸利率打7折，首付回到20%，營業(yè)稅減免等等。也就是說，在2009年，是鼓勵大家買房子的，包括投資。

但今年政策的總基調(diào)并沒有改變，最近高層一些重要會議，重提“房住不炒”，就是告訴大家，房地產(chǎn)調(diào)控的政策并沒有完全轉(zhuǎn)向，不鼓勵炒房的大方向并沒有改變。房子的民生功能已經(jīng)基本替代了房子的經(jīng)濟(jì)功能。

第三，房地產(chǎn)的價格周期不同。

2009年的“小陽春”之所以變成“大牛市”，除了政策刺激之外，更重要的是，在2009年之前，中國的房價經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場化以來的真正的一次調(diào)整，很多城市的房價下跌幅度很大，北京很多房子下降幅度達(dá)到了40%。經(jīng)過這波調(diào)整之后，房價基本處在低位。這為2009年房價在政策的刺激下強(qiáng)勢反彈奠定了基礎(chǔ)。

現(xiàn)在的情況顯然不是這樣，一些城市的房價雖然經(jīng)歷了2018年的調(diào)整，但調(diào)整的幅度極為有限，除了環(huán)北京的一些地方的房價深度調(diào)整之外，房價總體仍然處在價格高位，房價再次出現(xiàn)大漲的動能明顯不足，空間有限。

最后，房地產(chǎn)的自身周期不同。

10年前，房地產(chǎn)的基本面是房子仍然不夠，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，整個市場仍然處在高成長中;而今天房地產(chǎn)供求基本平衡，大多數(shù)城市的居住需求基本得到了滿足。房地產(chǎn)市場開始分化，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)完全不同于十年前，房地產(chǎn)市場再出現(xiàn)需求量的暴漲基無可能。

基于以上四點(diǎn)，基本可以判斷，今年“小陽春”變成大牛市基本沒有可能。也不需要擔(dān)心。市場本身的走勢也已經(jīng)證明了這一點(diǎn)，在經(jīng)歷一季度的量的反彈之后，進(jìn)入4月份，市場明顯降溫。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月份，一線城市新房成交面積環(huán)比下降16%，同比增長39%;二線城市成交面積環(huán)比下降3%，同比下降2%;三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長2%。

而“五一”假期房地產(chǎn)市場明顯遇冷，40個重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交161萬平方米，同比下降55%。北京新建住宅網(wǎng)簽242套，二手房住宅網(wǎng)簽134套，數(shù)據(jù)極為慘淡。

但是，大家也無需過度看空當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，2019年房地產(chǎn)市場的最大特點(diǎn)是“變”，是真正開啟下半場的起點(diǎn)和元年。市場的需求和價值鏈以及游戲規(guī)則都會出現(xiàn)顛覆性的變化。對房地產(chǎn)市場和房價的判斷應(yīng)該站在這樣的視角來觀察和預(yù)判，而不是按照過去的思維和邏輯。

在房地產(chǎn)的下一個周期，房價普漲的歷史已經(jīng)結(jié)束，即使在一線城市，房價調(diào)整也會成為常態(tài)，從規(guī)模到品質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著，那些代表未來生活品質(zhì)的好房子會得到市場的溢價，而爛房子的價格會逐漸調(diào)整。

隨著戶籍的調(diào)整，筆者堅(jiān)信二三線城市會成為未來中國城市的希望所在，中國有10到15個城市具備成為一線城市的潛力，房價不高，人口在流入，這是真正的價值洼地。

至于五六線城市，其房價在過去幾年的上漲是危險的，投資這些五六線城市無異于火中取栗。當(dāng)房價上漲的時候，你會忘記所有危險，但是，當(dāng)房價停止上漲甚至下跌的時候，你會發(fā)現(xiàn)，你手中的房子變成了名副其實(shí)的“不動產(chǎn)”，根本出不了手。

對城鎮(zhèn)化高速行進(jìn)的中國而言，房地產(chǎn)的盛宴不會結(jié)束，也不可能結(jié)束。但是，一些城市的盛宴音樂的確已經(jīng)停止。