房地產開發成本核算方法及成本控制對策

夏道虎

摘? ? 要：伴著房地產行業宏觀調控手段的提升，我國房地產的市場競爭力逐漸提升。房地產企業只有提升財務管理水平，并進行精細化成本管理方可得到長期穩定的發展。為了實現長期穩定的發展以及收益，本文主要針對房地產開發成本核算方法及成本控制對策進行簡要分析。

關鍵詞：房地產;開發成本;核算方法;成本控制;對策

1? 成本核算在房地產企業中的重要性

從事房地產開發、經營、管理和服務活動，同時以營利為主進行自主經營、獨立核算的經濟組織為房地產企業。房地產企業的成本主要有以下六個方面構成，依次是，第一個方面是開發間接費，主要包括項目資金成本以及現場施工管理的費用等，它指的是房地產企業為直接組織和管理開發項目產生的費用，這些費用不能歸納到特定成本對象的成本費用的支出。第二個方面是基礎設施建設費，它指的是房地產項目在開發的過程中產生的不同的基礎設施的費用的支出。第三個方面是公共配套設施費用，這方面的費用指的是非營利性、獨立的，屬于業主的，同時也是無償贈予地方政府或者是公共事業單位的公共配套設施費用的支出。第四個方面是土地征用費以及拆遷補償費，包括土地開發使用權方面產生的費用。第五個方面是工程前期準備的費用，包含場地通平、水文地質勘查、測繪、設計、可行性研究以及籌建等方面的前期產生的費用。第六個方面是工程安裝費，這方面的費用也就是建筑工程項目開發過程中的全部安裝費用。

房地產企業的資金投入量比較大、核算環節比較多、投資風險大且開發周期比較長，所以，房地產企業的成本的構成也比其他行業要繁瑣的多的多，所以，財務管理工作中的重中之重就是成本核算。所以，房地產企業應該將成本管理貫穿項目開發的全過程。

2? 房地產開發企業財務成本核算與控制特點

2.1? 全面

房地產開發項目涉及成本類型及類目相對較多，相關項目開發成本構成要素較為復雜，為此該企業成本核算與控制需全面，從中反饋國家政策、市場經濟、消費能力、社會環境及自身經濟實力等因素，在房地產開發項目承建周期內需要投入的成本，及成本投入最高限額，達到該企業成本核算與控制目的。

2.2? 精細

房地產開發企業財務成本核算與控制猶如一張網一般，將所有影響房產開發項目的因素囊括其中，保障房產開發總成本科學、合理，為確保房產開發成本每筆支出都有的放矢、科學精準，該企業成本核算與控制類目逐級細分，設定相關核算與控制規定，并顯示在財務報表內，為企業做出正確項目開發決策奠定基礎，確保房地產開發企業成本得以優化配置。

2.3? 可塑性

房地產開發項目具有周期長、風險大等特點，需要房產企業時刻關注市場動向，以此為由調整項目開發決策，保障房產開發項目得以落地，為此該企業財務成本核算與控制極具可塑性，可依據客觀環境的變化予以優化，在彈性標準內指定最優成本核算與控制計劃，降低該企業成本投入，助其獲取更高經濟收益。

3? 房地產開發企業財務成本核算與控制阻力

3.1? 缺乏成本核算與控制意識

通過對房地產開發企業財務成本核算與控制特點進行分析可知，其具有可塑性強、精確細致、全面規范等特點，繼而提高該企業財務管理能力，然而有些房產開發企業受眼前短期利益蒙蔽，未意識到財務成本核算與控制細分、精確、全面規范必要性，造成核算類目不清，無法找到財務管控著力點消極現象，影響房地產開發企業財務成本核算與控制綜合成效。

3.2? 房地產開發企業財務成本核算與控制目標不清晰

“目標”是整合財務核算與控制資源的核心，是開展相關財務成本核算與控制工作的基礎，然而當前有些房產開發企業存在財務成本核算與控制目標不清晰消極現象，徒增該企業核算成本，降低該企業財務管理質量。

3.3? 預算責任體系不健全

預決算是財務成本核算與控制重要一環，是達成核算與控制目標的基礎，一旦預決算質量無法保證，將影響房產開發企業經濟收益，然而當前有些房地產開發企業預算責任體系不健全，預算行為缺乏監管，預算結果無從考量，預算效果差強人意，無法幫助該企業落實財務成本核算與控制目標。

4? ?房地產開發企業財務成本核算與控制方略

4.1? 樹立成本核算與控制意識

房地產開發企業需積極引入并踐行先進財務管理理念，明晰財務成本核算與控制對房產開發的價值，調整財務管理體系，營建成本核算與控制氛圍，引導每個職能部門參與到財務成本核算與控制工作中，做好材料、固定資產、工資、成本核算、利潤核算及其他核算與控制工作，建立財務成本核算與控制體系，制定相關財務管理機制，明確每個部門及每位工作人員需承擔的財務成本核算與控制責任，做到人人頭上有財務成本核算與控制指標，同時相關工作人員需依據財務管理機制，明確其成本核算與控制目標，避免出現重復核算、核算遺漏等消極現象，報賬核算與控制類目精確、科學，在財務成本核算與控制意識加持下，企業上下攜手高效完成房產開發計劃，助其獲取更高經濟收益。

4.2? 明確房地產開發企業財務成本核算與控制目標

圍繞房產開發項目制定財務成本核算與控制目標，在成本預控思想指引下層層分解預算目標，并落實到各個職能部門，以財務成本預算與控制執行計劃形式，敦促相關部門完成核算與控制目標，同時依據執行計劃制定改進措施，確保財務成本核算與控制富有時效性、可塑性，為此房產企業需制定動態核算與控制目標，依據項目開發周期、復雜程度及所涉及的環節，規范動態核算與成本控制體系，配套推行動態成本核算與控制標準，例如在標準核算與成本控制基礎上添加“擴充計劃”，用以動態管理房產項目采購、施工、招投標等一切成本支出情況，提高該企業財務成本核算與控制質量。

4.3? 健全預算責任體系

明確預算責任成本控制范疇，清晰劃分責任邊界，避免出現互相推諉責任，出現成本核算與控制問題找不到責任人現象，結合“成本結構樹”構建“預算責任體系”，建立預算監管機制，設立預算評價部門，按照預算作業流程，在責任成本體系內，對房產企業項目成本預算情況予以監管，配套推行預算作業指導書，確保該企業預算行為與其財務成本核算、控制目標保持一致。

5? 結束語

綜上所述，為提升房地產開發企業財務成本核算與控制能力，其需樹立成本核算與控制意識，明確房地產開發企業財務成本核算與控制目標，健全預算責任體系，優化財務成本核算與控制方法，繼而在落實房產開發目標同時，助其獲取更高經濟收益。

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