房地產：融資市場趨緊龍頭房企顯優勢

黃焯偉

據媒體引述，近日多家信托公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信托業務規模。對房地產行業融資提出具體要求，尤其體現在前端融資方面，限制土拍市場出現過熱情況。政府穩定土拍及樓市基本已成主調，土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫，然而我們認為有關行政指令屬于短期性調控措施，被長期執行的機率較少。一些土儲貨值較高的龍頭企業之抗周期性較強，影響較低，如龍湖集團（00960.HK）、中國金茂（00817.HK）、龍光地產（03380.HK）。我們亦比較喜歡項目執行力較強的房企，如奧園集團（03883.HK）、時代中國（01233.HK）等，其權益銷售額上半年增長同比超過30%，大幅超過同業平均水平，受惠往年銷售增長強勁，中期業績亦估計較佳。

控制地產業務規模

據媒體引述，多家信托公司近期收到銀監窗口指導，要求控制地產信托業務規模。根據中國信托業協會官方數據顯示，截至2019年一季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元（人民幣·下同），占比14.75%，較2018年四季度末上升約0.56個百分點。本輪地產信托窗口指導與早前銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知（銀保監發〔2019〕23號文）》方向一致。對房地產行業融資提出具體要求，尤其體現在前端融資方面。上半年央行接連降準，受惠于貨幣政策中性偏積極，房地產信貸政策相較寬松，房貸平均利率回落。土地市場在第二季度逐漸回暖，熱度超出預期，開發商對地塊的激烈競爭引起了官方監管的注意，須以行政手段控制地產業務規模。

短期土地市場須降溫

政府穩定土拍及樓市基本已成主調，因此在土地市場過熱的情況下須以行政手段來降溫。我們相信房企在短期內亦不會放量加杠桿拿地王，否則會被監管部門放進融資黑名單，嚴重影響住后發展。在這背景下，土儲貨值較高的龍頭企業的抗周期性較強，土儲貨值對銷售額比率較高房企如龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、龍光集團的壓力相對壓輕。

二季度規模房企銷售較穩

據克而瑞數據，百強房企全口徑銷售金額上半年約52536億元，同比上升14%，比第一季度下降5%有所改善。增長主要來自合作項目增加，百強房企權益銷售同比上升約4%至38，749億元。部分房企營運較佳，按權益銷售計算，增長速度較快的房企如旭輝集團、奧園集團、時代中國等，項目推進執行力較強，資金回籠較佳。

過往房地產的高杠桿、快周轉模式，在國家未來偏重產業發展的大方向下難以維持。未來房企只能透過增強產品精致化、特色化來提高項目周轉，或以產業加地產的模式，幫助政府推動當地經濟發展來換取土儲。我們看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業，中國金茂、龍湖集團等較為有利。一些土地資源上有優勢的房企也值得關注，如中國奧園、龍光地產、時代中國等，這些公司深耕大灣區熟知當地環境，有效從舊改項目中獲取市熱點城市核心地區的土地，長遠有利發展。