泰禾集團的困境與曙光

不愿公布合同銷售數據的泰禾集團（000732），通過東方金誠國際的評估報告展示了2016-2018年度的銷售數據。2016年合同銷售金額213億元，2017年合同銷售金額824億元，2018年合同銷售金額929.36億元，其中，權益銷售金額大體占到總額的78%左右。應該說，這一銷售數據低于投資人的預期。

泰禾目前的困擾

由于泰禾的項目主要定位高端，打造品牌，追求質量，使得項目施工進展緩慢。泰禾已售房地產項目回款速度仍處于較低水平，主要因為公司部分項目進度無法達到銀行發放購房按揭貸款要求。由于泰禾的客戶人群主要是改善型需求人群，剛需較少，導致銷售相對遲緩。

截至2018年末，公司在建項目預計總投資 2841.29億元，已累計投資1661.91億元，未來還需投資1179.39億元，2019年、2020年、2021年和2022年及以后房地產在建項目計劃投資額分別為365.98億元、317.72億元、266.30億元和229.39億元。

規模擴張期，資金鏈緊繃，公司屬于規模擴張階段，2016年公司大量拿地，為此大量舉債，2019年將會有接近600億元有息負債需要償還。在銷售回款較為緩慢的情況下，公司通過出售項目股權、借新還舊、貸款展期、銷售回款等多種方式歸還借款，到目前沒有發生違約或者逾期。

泰禾的優勢

公司目前已形成了住宅、高檔公寓、甲級辦公和城市綜合體等完整的產品線，除了高端改善型“院子系”產品外， 還推出了“大院系”、“小院系”、“府系”和“園系”等多條差異化產品線。其中“院子系”為新中式院落別墅，品牌知名度和影響力較高。

截至2018年末，公司房地產已完工項目總投資額783.76億元，總建筑面積644.17萬平方米，總可售面積502.60萬平方米，累計已銷售495.80萬平方米， 累計銷售金額1037.04億元，剩余可售面積6.80萬平方米，銷售比例達98.65%。由此可見，泰禾的項目完工之后，基本能夠實現全銷，不存在滯銷現象。

2019年是泰禾最為關鍵的一年，也是跨坎爬坡之年。公司近年加大杠桿，規模擴張，負債還款疊加建設支出非常集中。另一方面，2017-2018年度的合同銷售尚未到賬的銀行款項會陸續發放到公司賬戶，將緩解資金之渴。此外，公司加大銷售力度，出售項目股權，促進資金回籠。

今年的黃其森，應該是非常煎熬的一年，也是人生感悟最深的一年。銀行信貸的收縮、內部管理的缺陷、高管人員的離職、有息負債的壓力、存貨周轉的緩慢，都會讓其思考良多。

高收益從來都是伴隨高風險，世間之事，概莫如此，無論是實業，還是投資。倘若輾轉騰挪，順利度過，那么，未來將會是雨過天晴。（作者：紅梅投資）