房地產價格波動與銀行信貸規模關系研究

摘 要：房地產業逐漸成為了中國經濟的重要支柱性產業，銀行信貸猶如催化劑，在促進房地產繁榮以及我國經濟騰飛的過程中起到了非常重要的作用。本文通過理論分析來研究探討在現實生活中房地產價格與房地產信貸之間存在的因果關系。這個問題的研究對我國制定與之匹配的宏觀經濟政策、企業制定其發展策略以及公眾以此來引導自己的消費投資都具有重要的意義。

關鍵詞：房地產價格；銀行信貸規模

經過1980 年城鎮土地使用制度、住房制度的改革后，房地產市場價格在過去二十年中呈現穩步地上升趨勢。房地產主要分為土地一級開發、房地產開發、房地產銷售三個階段。土地一級開發與房地產開發主要是從房地產供給的角度看，銀行信貸對供給方的支持主要體現在土地一級開發貸款和對房地產開發企業的發展貸款上面，而實際統計上銀行對土地一級開發的貸款是包含在房地產開發貸款里面的。房地產銷售階段主要是從房地產的需求方面考慮的，它表現在對購房者的按揭貸款上面。對以間接融資為主的中國來說，房地產融資主要以銀行信貸為主。房地產信貸在三個階段都發揮了重要的支持作用，進而擴大了開發商的供給能力、居民消費投資能力以及地方政府土地的供給能力。但是由于我國商業銀行對房地產行業的依賴度很高以及商業銀行自身體系的不完善，銀行的抗風險能力比較差。房地產價格的異常波動很容易引發銀行危機，影響企業的資源配置效率，進而對我國金融體系乃至實體經濟造成嚴重的負面影響。

房地產價格不僅僅是指建筑物的價格，還包含和建筑物連在一起的土地的價格。房地產的價格調控著資源的分配，指導著資金流動的方向，而且是調節經濟運行的重要工具。房地產信貸指的是房地產在土地一級開發、房地產信貸和房地產銷售三個階段分別向對應的企業和個人進行發放的貸款。

以下主要從房地產開發與房地產銷售的兩個角度來分析銀行貸款對房地產價格的影響。

第一，首先從房地產開發貸款的角度分析房地產貸款對房地產價格的雙面影響。

首先分析房地產開發貸款在提高房地產價格中的積極作用。這是因為房地產企業通過申請銀行貸款緩解了房地產企業的資金不足的問題，從而房地產企業在房地產市場上占據了較大的優勢，進而推動了房地產價格的上升。銀行對房地產行業的隱性擔保促進了房地產價格在交易中的不斷上升。

其次，房地產開發貸款的增長也對房地產價格產生了負面的影響。如果銀行的房地產信貸過多地投資房地產行業，即使在短期內由于剛性的土地供應不能夠及時地增加，但是長期以來房地產的供給會隨著銀行房地產貸款的增加而增加，使得房地產供大于求，從而給房地產價格帶來下降壓力。

第二，增加房地產消費貸款將對房地產價格產生正面的影響。

隨著個人貸款的增加，居民對住房的需求也跟著增加了，從而促進了房價的上升。首先，住宅是高附加值的消費品，面對高房價，大多數的消費者因承擔不起高房價從而會選擇通過銀行信貸來購買住房。因此個人抵押貸款擴大了消費者的購房潛力，使得居民對房子的需求增加，從而使得房地產價格升高。第二，隨著房地產價格的上漲，將會刺激投資或投機性需求，從而會導致更多的資金流入到房地產行業。

總而言之，從房地產開發信貸的角度來看并不能得出房地產貸款對房地產價格的確定影響，但從房地產銷售的角度來看，個人抵押貸款的增加會推動房地產價格的上漲。

同理沿著房地產開發企業和個人兩條線就房地產價格的上漲對銀行房地產信貸的影響進行理論分析。

從理論上分析房地產開發貸款對房地產價格是積極的推動作用。具體原因分析如下：其一，根據托賓Q理論：如果資本市場價值/重置成本>1，那么這筆投資對于投資者來說是值得投入的。所以當房地產價格上升以至于超過了土地開發的投資成本，那么投向房地產行業的資金則會越來越多。擴大了銀行信貸的規模。第二，根據非對稱信息情形下的資產負債渠道理論，房地產信貸對房地產價格的影響的傳導機制可以總結為：資產的價格上升導致資產的凈值上升，從而使得信息成本下降，進而使得銀行貸款上升。

第二條線，對于個人消費者來說，房價的上升對于按揭貸款的影響要分為兩種情況來加以考慮。對于已經購買了住房的居民來說，房地產價格的上漲由于財富效應將促進人們消費，進而增加銀行個人按揭貸款的需求。但是對于那些沒有住房的人來說，房地產價格的上升將會使他們進一步限制自己的消費需求，從而降低對個人按揭貸款的需求。

根據理論分析，房地產價格與銀行房地產貸款兩者之間的聯系還是非常密切的，因此本文提出了以下相關建議：

第一，我們應當適當拓寬房地產融資的渠道。因為銀行房地產信貸幾乎貫穿了整個房地產行業的運作流程，包括土地一級開發、房地產的開發以及房地產的銷售的這三個階段。我們應該繼續鼓勵房地產公司尋找更多的融資方式。同時還應該培育和完善房地產投資市場，并將以落實好保障性住房的分配工作作為輔助性工作，多管齊下，從而使的房地產價格趨于合理。

第二，我國政府應當完善銀行房地產信貸政策，合理地調節房地產行業的資金的來源。從而規范銀行投向房地產行業的信貸，這樣不僅降低了銀行的信貸風險，而且有助于合理地控制住房地產的價格。具體的我們可以通過合理地調整房地產貸款的利率，如貸款基準利率等。同時也要注意房地產信貸政策在不同地區的的差異性，在不同的地區制定不同的靈活的信貸調控政策，因地制宜。

第三，商業銀行應當加快完善商業銀行自身的治理結構。加快推進商業銀行的產權改革，使商業銀行與政府的關系剝離，成為真正實現自主經營自負盈虧的經濟主體。我們應該減少資金投向的政策性導向，減少政府的強制分配行為，堅持銀行三性原則，實現盈利最大化，歸還資本逐利的本質，從而實現資源的合理配置。

第四，加強商業銀行的監控。由于銀行經理的任期是一定的，從實現其自身利益最大化的角度來看，銀行經理很可能會有機會主義傾向，以及銀行經理迫于競爭的壓力可能會在其任職的期間放松對貸款質量的要求，從而擴大了貸款的規模，進而甚至可能引發銀行的信貸風險。因此商業銀行要有一定的內控機制對商業銀行本身加以控制，商業銀行的外部也要有相應的組織部門專門對商業銀行的運行進行監督，商業銀行自身也要如實地披露商業銀行的運營信息，接受整個市場的監督。

第五，政府還應該出臺相關政策來穩定人們的購房預期。過度的房地產投機不利于房地產行業的健康穩定地發展，所以我們應采取相應的措施，如增加居民或組織持有非首套房的成本、構建和完善多層次的資本市場等來避免房地產行業的過度投機。政府還可以通過提供緩解人們購房需求的替代品，如大力發展租賃市場，完善保障性住房等措施來穩定人們對房地產價格的預期。

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作者簡介：

郭珊杉（1995—），女，山西臨汾人，山西財經大學2018（金融學）學術碩士研究生，研究方向：金融學.