試析土地估價應用市場比較法存在的問題及解決方法

陳智醒

摘 要：市場比較法是土地估價的重要方法之一，但是在實際應用中，受因素修正過于主觀、可比實例選取不當、估價計算方法不科學等方面的影響，降低了土地估價的準確性。基于此點，本文從概述市場比較法入手，分析了土地估價應用市場比較法存在的問題，提出了相應的解決方法。

關鍵詞：土地估價；市場比較法；網(wǎng)絡層次分析法

1市場比較法概述

1.1定義

市場比較法又被稱為現(xiàn)行市價法，具體是指通過對被評估資產與最近成交的類似資產之間的異同進行比較分析，調整類似資產的市場價格，對被評估資產的價值進行確定。在土地估價中，市場比較法是最為常用且十分重要的方法之一，也是目前技術較為成熟、與實際情況最為契合的估價方法。在實操中，估價人員通常會選取三個或以上的類似交易類型作為參照物，以實地調查的方法獲取估價對象的相關信息，比較并修正一般、個別及區(qū)域等因素，借助算術平均法，得出估價時點的價值。

1.2適用條件

市場比較法是以比較的方式對估價對象的價值進行評估，遵循的是替代原則，只有保證選擇的可比實例具有可比性，且交易數(shù)據(jù)真實、可靠，才能使評估結果具有足夠的說服力。該方法的適用條件如下：土地交易市場必須足夠發(fā)達，因為發(fā)達的市場才會有更多可用于比較的實例，這樣才能滿足比較的需要；可比實例要與評估對象具有高度的相似性，因為只有相似才可以替代，相似度越高，評估結果的準確性就越高。

1.3操作步驟

市場比較法的操作步驟如下：根據(jù)被評估對象的實際情況，對相關的交易實例進行收集，并從收集到實例中，選取出可比實例，要保證所選的可比實例與估價時點接近，并確保土地用途一致且估價目的相同；建立價格可比基礎，對交易情況進行修正，主要包括一般、個別及區(qū)域因素三個方面；借助算術平均法，求出經(jīng)過調整之后可比實例的價格平均數(shù)，將之作為最終的估價結果。

2土地估價應用市場比較法存在的問題

2.1影響因素修正缺乏量化

在土地估價中，運用市場比較法調整和修正地價影響因素時，過于依賴估價師的主觀判斷和估價經(jīng)驗，使得不同估價師可能會對同一影響因素產生不同的判斷，選用不同的修正系數(shù)，影響著估價結果的準確性。同時，市場比較法在修正影響因素時沒有引入權重系數(shù)，只是逐一修正系數(shù)，未能考慮不同影響因素對土地估價產生的不同影響程度，易導致土地估價結果失真。如，在商業(yè)用地估價中，地段繁華程度的影響因素較大；在工業(yè)用地估價中，交通運輸條件的影響因素較大；在住宅用地估價中，人居環(huán)境的影響因素較大等。而在實際的土地估價中，估價師只將土地假設為標準宗地，對影響地價的因素進行逐項打分，以獲取因素修正比率，未能考慮到用地類型和影響因素的影響程度。

2.2可比實例選取不規(guī)范

在我國土地評估中，估價師掌握的實例數(shù)量較少，只能在評估機構的數(shù)據(jù)庫或網(wǎng)絡上查找相似案例，將其作為可比實例，難以保證估價結果的準確性。同時，我國土地估價市場的監(jiān)督力度不足，部分估價師違反執(zhí)業(yè)操守，根據(jù)委托人的需求選取可比實例，并對價格進行調整，修正得出估價對象的價值，以達到高估或低估土地價格的目的，導致土地估價結果失真。

2.3估價計算方法不科學

在應用市場比較法對土地進行估價時，需要按照可比實例調整后的價格，經(jīng)綜合計算后，得出最終的估價結果。如果估價人員選取不同的可比案例，對因素進行調整后，會得出不同的價格。故此，必須運用數(shù)學計算的方法才能確定出估價結果，如算術平均法，由于該計算方法將所有的可比案例同等看待，所以無法體現(xiàn)出選取的可比實例與估價對象之間的相似度，也不能真實反映出對估價對象價值的影響程度。計算方法過于簡單，科學性嚴重不足，由此導致估價結果的準確性降低。

3土地估價應用市場比較法的解決方法

3.1引入網(wǎng)絡層析分析法

在土地估價中，為彌補市場比較法在修正因素上的缺陷，可引入網(wǎng)絡層次分析法（ANP）對各種相互作用的因素進行綜合分析，得出混合權重，避免出現(xiàn)主觀隨意性，提高估價結果的精確度。基于ANP模型的土地估價市場比較法的實施步驟如下：收集土地交易資料，包括土地位置、面積、交易方式、規(guī)劃容積率、區(qū)位條件、基礎設施等方面的情況；選取與待估土地處于同一供需圈、交易時間相近、用途相同的可比案例；根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等不同用途的土地，選取土地價格影響因素變量；構建土地估價ANP網(wǎng)絡結構，歸類確定元素，元素劃分為個別因素和區(qū)域因素，找出各元素之間的依存關系；通過對各元素進行兩兩比較，確定因素對土地價值的貢獻率，利用軟件確定ANP超矩陣；對極限超矩陣進行標準化處理，確定待估宗地價格影響權重；分別累加計算可比實例價格和權重，確定目標層整體價格，結合待估土地權重計算待估土地價格。

3.2建設可比實例數(shù)據(jù)庫

由市場比較法的定義可知，可比實例是最終得出評估對象估價結果的前提，所以構建一個完善的可比實例數(shù)據(jù)庫對于市場比較法在土地估價中的有效應用具有重要意義，能夠為該方法的實際操作提供豐富的參照物。建議評估機構將可以公開的交易案例整合到一起，由行業(yè)協(xié)會負責匯總，依托這些內容，構建交易信息平臺，借此來實現(xiàn)信息資源共享。通過可比實例數(shù)據(jù)庫的建立，能夠為估價人員應用市場比較法提供更多可以選擇的可比實例，從而使所選的實例與估價對象的相似度更高，提高估價結果的準確性。同時，該數(shù)據(jù)庫建成后，可對市場比較法起到一定的規(guī)范作用，能減少主觀因素對估價的影響。此外，為提高該數(shù)據(jù)庫的可用性，應對其中的可比實例進行系統(tǒng)分類，并定期更新，使其能夠成為市場比較法在土地估價中的有效助力。

3.3改進評估結果計算方法

在相關關系的研究中，回歸模型是較為重要的工具之一，因市場比價法中的估價對象與可比實例存在相關關系。鑒于此，可在估價結果的確定中，對回歸模型進行運用，借此提升估價結果的準確性。在市場比較法的計算過程中，對回歸模型進行使用時，需要先對數(shù)據(jù)間的線性關系進行顯著性檢驗，如果可比實例通過檢驗，便可直接對估價結果進行計算，若是可比實例未能通過檢驗，則可利用求加權平均數(shù)的方法，對估價結果進行計算，具體做法是將選取的每個可比實例的價格計算出來，乘以相應的權重后加和，最終的結果可以作為估價結果。

結論：

總而言之，我國應進一步規(guī)范土地評估市場，對市場比較法的應用進行改進，彌補市場比較法的應用缺陷。在土地評估中，可引入網(wǎng)絡層次分析法對各種相互作用的因素進行綜合分析，量化確定各因素的權重，同時還要建設可比實例數(shù)據(jù)庫，完善評估結果計算方法，從而保證土地估價的準確性。

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