消防/安防/樓控中心設置技術分析探討

成 瑤

（上海西郊莊園企業（集團） 有限公司，上海 200000）

針對智能化弱電系統之消控中心/安防/樓控中心機房設置，需要針對項目特點仔細斟酌，需要考慮的問題較多，比如對于一個大型綜合體項目，存在多個地塊，每個地塊內部業態又眾多，我們如何設置消防安保中心機房呢？總控設幾個，分控設幾個？都設置在什么位置？等等一系列問題。

在規劃時，需要考慮的因素很多，包括資產剝離情況、建筑業態、物業管理形式、以及設置的機房產生的人力成本、占地面積、初投資費用。若設置不合理，影響面比較大，比如開發單位的初投資，包括增加的土建、機電以及智能化弱電系統本身的造價；不符合今后物業管理模式，造成物業管理不便，以致于不得不返工改造，增加成本及項目進度；開發單位部分樓棟需要獨立出售，而弱電系統全混在一起實施，前期又沒有預留獨立管理的機房條件，造成資產剝離不清，影響售賣等等。

本篇是結合工作中的某一綜合體項目進行研究設計。設計過程中，綜合影響消控中心/安防/樓控中心的各種因素，包括資產剝離情況、建筑業態、物業管理形式、以及設置的機房產生的人力成本、占地面積、初投資費用等等，整理出可能產生的幾種方案，并進行對比分析，結合開發單位需求，最終選擇最適合本項目的解決方案。

1 項目簡介

本項目位于上海市虹橋商務區，分為南、北兩個地塊，均為商業、辦公。南地塊九棟塔樓，地下三層，總建筑面積約為100189 平方米；北地塊四層獨棟，地下兩層，建筑面積15136 平方米。

2 需求分析

項目中間的城鎮次干道將整個地塊分隔為南側、北側兩區，地下二層局部連接。項目業態包括商業、辦公；項目自持/出租/出售情況：2#自持、5#、9#樓出售，其他樓棟目前暫不明確（根據項目進程進行更新信息）。

本篇將從業態、物業管理、人力管理、占地面積、經濟性的影響等，對本項目中消控中心/安防/樓控中心設置進行多維度分析，最終選擇一個性價比最優、而又最適合本項目特點的方案。

3 方案選擇

方案一，先不管樓棟自持、出售以及業態情況，以整個項目為一個整體考慮，在地下一層設置1 間總的消控/安防/樓控中心，管理整個項目的弱電系統。

方案二，根據項目南北地塊來劃分，在北地塊設置1 間分控中心，南地塊設置1 間總的消控/安防/樓控中心。

北地塊的分控中心管理所轄區域弱電系統，同時提供弱電系統聯網信號到總控中心統一管理。

南地塊的總控中心管理南地塊的弱電系統，同時分控中心提供弱電系統聯網信號到總控中心進行統一管理。

方案三，綜合考慮項目業態包括商業、辦公；項目自持/出租/出售情況：2#自持、5#、9#樓出售，其他樓棟目前暫不明確（根據項目進程進行更新信息），自持單元以及出租單元在地下一層設置1 間總的消控/安防/樓控中心；各出售單元，如5#、9# 樓分別在地下一層預留1 間分控中心；商業部分單獨在地下一層設置1 間分控中心。

總控中心管理業主自持單元以及出租單元所有弱電系統，同時各分控中心均提供弱電系統聯網信號到總控中心統一管理。

對于以上出售單元5#、9#樓，項目在規劃機房時，考慮單獨物業管理的可能性就較大，需要在這些樓棟塔樓投影范圍內規劃消防安保分控室的建筑機電條件。

（預留機房面積及機電條件：預留機房位置及相關配電、空調條件，機房設備暫不設置。）

出售單元的弱電系統先經過預留的分控中心機房進行中繼過渡，再提供聯網信號給總控中心。

商業部分的弱電系統先連接到所轄的分控中心，同時提供聯網信號給總控中心。

4 方案比較分析

業態分析：

方案一，從整個項目整體統一設置，沒有具體區分業態情況。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，沒有具體區分業態情況。

方案三，綜合考慮辦公、商業2 種業態，分別設置機房。

物業管理分析：

方案一，從整個項目整體統一設置，沒有具體區分物業管理情況。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，沒有具體區分物業管理情況。

方案三，綜合考慮業主自持/出租、獨棟銷售情況分別設置機房。

人力管理分析：

方案一，整個項目設置1 個機房，大大節省人力管理資源。

方案二，南北地塊各設置1 個機房，人力管理資源較節省。

方案三，自持單元以及出租單元在地下一層設置1 間總機房；各出售單元如5#、9#樓分別在地下一層設置1 間分機房；商業部分單獨在地下一層設置1 間分機房。

按照目前的建筑形態，共計設計4 間機房。此種方案會增加大量的人力資源管理。

占地面積分析：

方案一，整個項目設置1 間機房，占地面積估計約100平米。

方案二，根據項目南北地塊分別設置，北地塊機房占地面積估計約40 平米，南地塊占地面積估計約80 平米。

2 間機房共計約120 平米。

方案三，共計4 間機房：總機房占地面積估計約80 平米，5#、9#樓機房占地面積估計約30 平米，商業部分機房占地面積估計約40 平米。

4 間機房面積共計約180 平米。

初投資分析（弱電部分）：

方案一，以此設置為比較基準。

方案二，相對方案一，弱電部分會增加投資約15 萬。

方案三，相對方案一，弱電部分會增加投資約45 萬。

5 綜合分析對比

綜合第四章內容，主要從業態、物業管理、人力資源、占地面積、初投資等方面對三種方案的優劣進行分析。

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6 結論及建議

綜上，從占地面積、人力資源、初投資方面，方案一較好，但沒有結合項目特點考慮，比如沒有考慮地塊是否分設機房，樓棟整售情況，以及多種建筑功能業態及物業管理形式。

方案二在方案一的基礎上，考慮按照兩個地塊進行規劃機房，在占地面積、人力資源、初投資方面，由于增加1 個消控/安防/樓控中心機房，故為三種方案中較為適中的方案，同方案一，仍然存在沒有考慮樓棟整售情況，以及多種建筑功能業態及物業管理形式。

方案三在方案二的基礎上，除考慮按照兩個地塊進行劃分，同時也考慮為整棟銷售的樓棟設置分控中心，為今后資產剝離、獨立管理創造條件；以及綜合考慮了本項目的多種業態（辦公、商業） 以及物業管理形式進行規劃消控/安防/樓控中心機房。

結合以上對幾種方案的總結分析，方案三雖然從占地面積、人力資源、初投資等方面沒有占得優勢，但該方案是考慮最為全面，綜合考慮地塊、今后資產剝離、業態、物業管理等因素，最為貼合本項目的方案。

7 結語

本項目通過技術分析探討，分別從業態、物業管理、人力資源、占地面積、初投資等幾個影響消控/安防/樓控中心機房的主要因素，考慮可能存在的幾種方案，經過逐層遞進對比分析，總結出最適用于本項目的消控/安防/樓控中心機房方案。以本項目案例為例，希望同行設計人員在今后的項目中可以借鑒參考以上分析方法，結合具體項目特點，制定出最適合項目的消控/安防/樓控中心機房的設置方案。