房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題研究

柳彤

摘 ?要：隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，企業(yè)將全面地推向市場。企業(yè)之間的競爭將日趨激烈，適者生存的關(guān)鍵在很大程度上取決于企業(yè)的財務(wù)決策和資金管理能力。本文以企業(yè)籌資的概念和籌資方式為理論基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題進(jìn)行研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)籌資狀況與籌資存在的主要問題，進(jìn)而提出具體的解決措施。

關(guān)鍵詞：籌資;籌資方式;內(nèi)源籌資

一、籌資相關(guān)理論概述

（一）籌資的概念

籌資是通過特定渠道和適當(dāng)方式籌集資金的金融活動。它是財務(wù)管理的第一個環(huán)節(jié)。企業(yè)籌資是指企業(yè)通過各種方式和法定程序，向資金提供者籌集、整合資金，用于投資或者生產(chǎn)經(jīng)營的活動。

（二）籌資的主要方式

1.外部籌資

（1） 發(fā)行股票

發(fā)行股票是股份公司獲取自由資金的基本途徑。按股東權(quán)利和義務(wù)分為普通股和優(yōu)先股兩種方式。

（2）銀行長期借款

銀行長期借款是指企業(yè)向銀行、其他金融機構(gòu)和其他單位借款超過一年的各種貸款。是企業(yè)長期負(fù)債的主要來源。

（3）吸收直接投資

吸收直接投資主要是企業(yè)按照“共同經(jīng)營、共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”的原則吸收國家、法人、個人投資的資金，形成企業(yè)資金的一種籌資方式。

（4）發(fā)行企業(yè)債券

發(fā)行企業(yè)債券主要是企業(yè)依據(jù)規(guī)定的法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)償還本金和利息的有價證券，按還款期限長短可以分為短期債券和長期債券兩種期限債券。

（5）商業(yè)信用

商業(yè)信用籌資是利用商業(yè)信用進(jìn)行融資的行為，通過延期付款或預(yù)收款方式購銷貨物。利用預(yù)收貨款和延期交貨的方式獲得一筆短期資金。主要有三種形式：賒購商品、商業(yè)匯票和預(yù)收貨款。

（6）融資租賃

籌資租賃，又稱融資租賃，是租賃公司按照承租企業(yè)的要求購買設(shè)備，在合同約定的較長期限內(nèi)提供給承租企業(yè)使用的信貸業(yè)務(wù)。融資租賃主要有三種形式：直接租賃、杠桿租賃和售后租回。

2.內(nèi)部籌資

內(nèi)部籌資主要是企業(yè)將自己的初始投資形成的股本、折舊以及留存收益轉(zhuǎn)化為投資的過程。它與外部籌資的主要區(qū)別在于它使用企業(yè)自有資金，不需要支付籌資利息，沒有到期日，不需要償還，也可以提高企業(yè)的信譽。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題分析

（一）負(fù)債籌資規(guī)模大

房地產(chǎn)企業(yè)主要的項目是建設(shè)項目，建設(shè)項目多且都處于擴張發(fā)展階段，對于企業(yè)來說未來會有大量的資金支出，會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)壓力較大。負(fù)債籌資可以降低綜合資本成本，從而增加企業(yè)的收益。由于債務(wù)資金的利息是在稅前支付的，并且債權(quán)人對債務(wù)人要求的報酬率一般較低。但如果負(fù)債規(guī)模過大，則利息費用的支出會大幅度增加，利息也會降低，可能會降低企業(yè)償債能力，程度嚴(yán)重的話還可能會喪失。

（二）內(nèi)源籌資不足

房地產(chǎn)企業(yè)離不開資金的支持，一個項目工程從前期土地的獲得階段、建設(shè)開發(fā)階段到銷售階段，它的每個階段都要大量資金來維持。內(nèi)源籌資不僅不需要對外支付相應(yīng)利息費用，而且內(nèi)源籌資所需的成本費用也遠(yuǎn)低于外部融資，這就是內(nèi)源籌資成為企業(yè)的第一選擇的主要原因，房地產(chǎn)企業(yè)普遍會存在資金缺口大、回收期長的突出特點，這就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部資金短缺的問題，這個時候就需要靠籌集外源資金，來滿足企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的資金需求。

（三）資金來源單一

房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源可能是其母公司，資金來源渠道過于單一，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍青睞的銀行貸款，未能有效運用，如果房地產(chǎn)企業(yè)一味依賴母公司的輸血，沒有合理利用貸款利息的稅盾作用，這樣會使所有者權(quán)益格外突出，公司財務(wù)管理工作就會出現(xiàn)漏洞。

三、信達(dá)地產(chǎn)籌資問題的解決措施

（一）調(diào)整負(fù)債籌資規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資金主要就是用在房地產(chǎn)開發(fā)上。只有賣掉已開發(fā)的房屋，資金才能流動，實現(xiàn)資金的流通。如果企業(yè)的銷售出現(xiàn)問題，籌集的資金無法按時償還，但還有新的項目要開發(fā)，必須要再一次籌集資金，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模因此會繼續(xù)擴大。企業(yè)應(yīng)制定合理的銷售策略來調(diào)整其資本結(jié)構(gòu)，首先要盡可能出售企業(yè)庫存房屋，通過降價、代理促銷或其他可行的辦法實現(xiàn)庫存的銷售。這也相當(dāng)于增加了企業(yè)的自由流動資金。

（二）擴大內(nèi)源籌資

內(nèi)源籌資實質(zhì)上就是內(nèi)部股權(quán)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)利用股東投資、年度盈余資金、預(yù)收房地產(chǎn)保證金和預(yù)售房款，投資于邊際效益較高的項目。通過這些方式，房地產(chǎn)企業(yè)就可以合理利用這些資金，很大程度上可以減輕企業(yè)的資金需求的壓力，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。內(nèi)源籌資不需要承擔(dān)外部的利息費用，這樣就減少了企業(yè)的成本費用，內(nèi)源籌資也避免了外部對企業(yè)的潛在控制風(fēng)險。

（三）籌資方式多元化

1.房地產(chǎn)預(yù)售

房地產(chǎn)預(yù)售一直是房地產(chǎn)企業(yè)的最常見的經(jīng)營方式，在新項目開發(fā)中，企業(yè)可以利用預(yù)售房地產(chǎn)籌集資金，利用預(yù)售房屋獲取的房款來建房，提前完成銷售工作。這樣既能滿足資金需求，又能完成房屋銷售。資金來源不僅無利息費用，還很安全，這很大程度上反映了以預(yù)售房地產(chǎn)作為籌資方式的優(yōu)勢。

2.售后回租

房地產(chǎn)企業(yè)售后回租主要是為了銷售積壓的房屋，這樣企業(yè)可以收回大量資金，有利于緩解企業(yè)資金短缺的漏洞。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)以市場價格出售房屋，并與購房者簽訂銷售合同。同時，簽訂租賃合同，并根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容按期支付相應(yīng)的租金。由于這樣做的收益率會高于銀行的存款利率，能提高公眾對購房的積極性。企業(yè)通過這樣不僅可以籌集到大量的資金，還可以處理積壓的房屋，減輕庫存壓力，使房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的流動性進(jìn)一步提高，資金周轉(zhuǎn)速度加快。

四、總結(jié)：

針對上述問題，在充分考慮內(nèi)部因素和外部環(huán)境的前提下，提出了解決企業(yè)籌資問題的具體措施。通過籌集資金，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，同時兼顧企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

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作者簡介：

柳 ?彤（1994.08-），女，會計專碩，碩士研究生。