房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財務(wù)和稅務(wù)工作

林瑩

摘要：經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是關(guān)乎國家經(jīng)濟的基礎(chǔ)，所以政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也進一步加強，稅收成為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟中方向的重要方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財務(wù)和稅務(wù)工作成為大家關(guān)注的焦點問題，稅收的籌劃是根據(jù)財務(wù)工作的安排進行的，財務(wù)戰(zhàn)略與稅收的籌劃相結(jié)合有著十分重要的意義，使房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下可以找到一條合理的有者美好前景的道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)售模式;財務(wù)工作;稅務(wù)工作

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）012-0283-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財務(wù)工作

1.收入的確認

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，會出現(xiàn)兩種銷售模式，一種是現(xiàn)房的銷售，一種是期房的銷售（即預(yù)售），在銷售過程中就會出現(xiàn)錢款的收取等業(yè)務(wù)行為。預(yù)售模式下，確認收入是財務(wù)工作中的重要環(huán)節(jié)，也是一個重要的時間節(jié)點，如果掌握不好會在稅收過程中產(chǎn)生風險。在商品房實際交付給購房者（且購房者對此驗收確認）之后，應(yīng)該確認商品房銷售收入。當開發(fā)商向購房者發(fā)出入伙通知，但購房者在合理期限內(nèi)不來辦理相關(guān)驗收、入伙手續(xù)時，在該約定期限屆滿時，相關(guān)風險轉(zhuǎn)移，可以確認收入。在這之前，即使收取了客戶的部分房款，但房屋的實際風險沒有轉(zhuǎn)移，還是不能確認收入。

2.財務(wù)工作中的合同判斷

財務(wù)工作中的合同有很多種類，履行合同的過程也會出現(xiàn)很多問題，確保財務(wù)工作中合同履行的真實性和可靠性，財務(wù)人員通過專業(yè)知識對合同履行情況做出判斷，執(zhí)行相關(guān)付款事宜，是財務(wù)工作中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商在預(yù)售前主要是開發(fā)商與各供應(yīng)商簽訂的采購合同，施工合同，專業(yè)分包合同，財務(wù)人員處理付款事宜，需要仔細核對付款明細與合同簽訂履行情況是否一致，需要相關(guān)的職業(yè)判斷，保證每一筆對外支付的款項都是項目真實合理有依據(jù)的成本，確保日后的土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算工作順利進行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)工作

2016年5月開始實行“營改增”的稅務(wù)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下更要對企業(yè)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這幾大稅種加大重視，及時應(yīng)對發(fā)生的問題。

1.增值稅的處理

“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)原有的稅務(wù)管理模式將面臨巨大變革，按照財稅36號及18號公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳義務(wù)的時間為實際收到預(yù)收款時，預(yù)繳的基數(shù)為實際收到的全部預(yù)收款，強調(diào)是收到。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的征收率。選擇一般計稅的項目，與供應(yīng)商簽訂購銷合同時，需注意讓對方提供增值稅專用發(fā)票，以用于項目的增值稅進項抵扣，減少項目增值稅稅負成本。

2.土地增值稅的處理

土地增值稅的處理方式遵循最根本的稅務(wù)處理方式，對于轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)以及地上的所有建筑物的單位和個人，當其進行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所進行的一種增值額征收的一種稅務(wù)，當房地產(chǎn)企業(yè)符合銷售房屋繳納土地增值稅的條件時，就要按時繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要先對應(yīng)該繳納的土地增值稅的稅額進行計算核對，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增長額要做到及時更新，而增值額需要先計算出該項目的成本開發(fā)等費用，但是在銷售時房地產(chǎn)項目還未竣工，所以成本核算工作無法完成，土地增值稅也就無法計算出來。對于這種情況土地增值稅的暫行條例有先關(guān)規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)項目全部竣工前無法結(jié)算涉及成本的相關(guān)款項，導(dǎo)致無法進行土地增值稅的計算可以先預(yù)征稅款，待此項目全部竣工后再進行結(jié)算多退少補。營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的土地增值稅收入不再含增值稅銷項稅，適用增值稅一般納稅方法。

3.所得稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下的財務(wù)處理是企業(yè)財務(wù)工作的重點，為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作，加強所得稅的日程管理，我國的稅務(wù)總局特別為了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)征收問題做出了規(guī)定，關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)監(jiān)管給出了相關(guān)處理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房和其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，關(guān)于這些建筑需要在預(yù)售時先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅收成本后再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的所得稅處理更需要細致有條理的分類處理，做好監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)因為稅務(wù)工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項。在建設(shè)過程中產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)該在最初就確定好是費用化還是資本化，一旦確定不要隨意變更，對于項目可售面積和非可售面積的成本要做到合理分攤，才能平衡好所得稅和土地增值稅這兩大稅種可扣除成本的確認。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財務(wù)工作和稅務(wù)工作都是企業(yè)運行中必不可少的一個環(huán)節(jié)，對于整體稅負較大的房地產(chǎn)行業(yè)來說更是顯得尤為重要，稅務(wù)籌劃對應(yīng)的財務(wù)安排使房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定運行，房地產(chǎn)行業(yè)受到政府的正常和社會環(huán)境變化影響很大，稅務(wù)籌劃工作需要上升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略思考，注重日常的財務(wù)和稅務(wù)工作，才是給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下一個更加有有利的營銷環(huán)境。