新湖中寶緊張的資金鏈

楊現華

本命年是中國傳統文化的一個重要組成部分，在傳統習俗中，本命年常常被認為是一個不平坦的年份，1959年出生的新湖中寶（600208.SH）老板黃偉正迎來自己60歲的本命年。

流年能否順利？剛剛和融創中國進行的一筆近70億元交易似乎表明，新湖中寶的日子并不好過，否則在耗時數年終于完成拆遷等繁雜冗長的前期工作、馬上迎來開工之際，新湖中寶怎么會輕易將上海的舊城改造地塊轉手融創呢？

對于一家年簽約銷售不到200億元、又熱衷于金融投資的房企來說，融資超800億元是自身造血能力無法覆蓋的規模，借新還舊是必由之路。這條緊張的資金鏈不能出現意外。

賣子求生？

如果不是遇到問題，誰會將囤積多年的土地在馬上可以開工建設的時候轉手他人呢？而且這樣的土地還是上海城中區剛剛完成拆遷征收的舊改項目。

對于舊城改造，在2018年年報中，新湖中寶表示，“亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目已進入征收實施階段，截至期末征收簽約率分別為95%、98%和99%，瑪寶項目將于2019年進入開發階段?！?/p>

日前的一紙公告，宣告瑪寶項目基本與新湖中寶沒有關系了，公司所做的征收等前期工作都為他人做了嫁衣。融創房地產集團有限公司（下稱“融創地產”）摘下了“桃子”，公司是融創中國（1918.HK）的全資附屬公司。

根據公告，新湖中寶全資子公司以5億元向融創地產轉讓浙江甌瓴實業有限公司（下稱“甌瓴實業”）90.1%的股權及其對應的平陽隆恒置業有限公司（下稱“隆恒公司”）、南通啟仁置業有限公司（下稱“啟仁公司”）全部權益。

同時，新湖中寶全資子公司還將以3.78億元向融創地產分步實施并最終完成轉讓上?，攲毞康禺a開發有限公司（下稱“瑪寶公司”）90.1%的股權。與此同時，新湖中寶將平價轉讓對上述公司的全部債權58.27億元。

也就是說，新湖中寶以67.05億元的價格將甌瓴實業和瑪寶公司轉讓給了融創地產。甌瓴實業的全資子公司隆恒公司擁有溫州西灣65.68萬平方米的土地，計容總建筑面積154.87萬平方米，啟仁公司則擁有啟東圓陀角30.74萬平方米土地，可售住宅計容建筑面積52.14萬平方米。即，這兩家公司合計擁有土地面積96.42萬平方米。

這兩塊土地屬于海涂圍墾項目，是一二級聯動項目。截至2018年年末，公司擁有的啟東圓陀角項目和溫州西灣項目兩個海涂開發項目占地面積合計1206萬平方米，已完成開發664.4萬平方米，即開發面積剛剛過半。

此次轉讓給融創的海涂項目是已完成開發的還是未開發的，公告中并未詳細介紹，并且在逾67億元的轉讓總價中，兩個海涂項目股權和債務合計金額為多少，新湖中寶也沒有詳細說明。

2018年年底，溫州平陽縣收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海涂土地，總價為8.15億元。融創地產拿下的近百萬平方米海涂土地代價又是多少呢？

新湖中寶獲得上述海涂地塊時的投入并不少。根據2014年年報，隆恒公司當年分別獲得了數塊溫州平陽西灣圍涂地塊，合計土地面積恰好為此次轉讓時隆恒公司所擁有的65.68萬平方米，合計的土地價款為29.56億元。

年報顯示，隆恒公司的項目總投資預計為92.92億元，2014年投入金額為27.61億元，基本上應該是土地轉讓款。到了2018年時，隆恒公司的開發成本已經累計至39.65億元了。

即除了土地出讓金，4年多時間里，不考慮成本中利息資本化的影響，新湖中寶的后續投入達到10億元左右。

在隆恒公司成立的同一年，啟仁公司也宣告設立，公司出資3.9億元獲得了啟東圓陀角合計7塊土地，總面積約為26.76萬平方米，略少于此次融創地產收購的30.74萬平方米土地。

2014年，啟仁公司項目的總投資為14.47億元，當年投入3.7億元，到2018年年末，該項目開發成本的期末余額為5.35億元，項目進展較為緩慢。不過與最初的預計投資規模相比，投資總額已經接連增加了，2015年時增加至18.14億元，2018年時一躍攀升至39.2億元。

也就是說，在2014年拿地時，隆恒公司和啟仁公司合計出資達到了33.46億元，這并未包含啟仁公司后續又增加土地時的投入。截至2018年年末，兩家公司開發成本期末余額合計為45億元。

此次收購中，更為市場關注的重頭戲應該是瑪寶公司所擁有的上海內環舊改項目。根據公告，瑪寶公司持有上海市虹口區青云路167弄地塊，項目規劃占地面積2.36萬平方米，計容總建筑面積約 7萬平方米。

但新湖中寶2018年年報顯示，瑪寶項目的規劃計容建筑面積為60160平方米，總建筑面積98160平方米，那么約7萬平方米的計容總建筑面積又從何而來呢？

瑪寶項目是新湖中寶在2015年通過收購獲得的。2015年12月底，新湖中寶以2.4億元從自然人吳建新手中收購瑪寶公司100%股權，其中股權轉讓款2.08億元，債權3200萬元。

根據收購公告，該項目總規劃建筑面積不超過61367平方米，其中含獎勵面積9966平方米。新湖中寶2016-2018年披露的年報中，瑪寶項目的規劃計容建筑面積始終都是60160平方米。

2018年年報中，新湖中寶同時披露，在公司2019年開工項目中，瑪寶公司的計劃新開工面積為70878平方米。按照最早的公告，瑪寶項目6萬余平方米的計容面積中已經包含了獎勵面積，那么，突然出現的逾7萬平方米計容面積又是怎么回事呢？

瑪寶項目的投入超出了新湖中寶的原計劃。在2015年和2016年的年報中，新湖中寶表示瑪寶項目的預計總投資為43.25億元，2017年猛增至72.58億元，較之前的投資計劃暴漲了近70%。

在2016年年末，瑪寶項目的開發成本余額僅有2.84億元，2017年直線飆升至40.41億元，2018年年末進一步增加至45.97億元。