基于模擬財務的養老院PFI模式可行性分析

韓易昌 杜雯靜

[摘 要]當下，國家鼓勵社會力量舉辦養老機構，相較于傳統的PPP模式，PFI模式項目方案比較開放，著眼于提供養老服務，更有利于激發項目主體的建設運營積極性。然而，國內尚未出現實現盈利的養老院PFI項目，相關研究仍停留在概念層面。本文以天津某項目為例，通過模擬財務分析的方式，探究現行政策條件下養老院PFI融資模式的財務可行性，尋求可行的政策條件。結果發現：項目建設土地應避免一次性購入，推薦采用租賃的方式降低資金壓力，土地年租金應不高于56.6元/m2；政府的養老服務補貼額度應不低于自理老人每人每年1516元、介助和介護老人每人每年3249元的標準；企業所得稅的降幅應不低于23.15%，在此條件下該項目的投資回收期將達到行業基準值，滿足可行性。

[關鍵詞]PFI融資；養老院；模擬財務；政策法規；天津

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.032

1 引 言

預計到2020年，我國60歲以上老年人口將增加到2.55億人，占總人口比重提升到17.8%；老年撫養比將提高到28%。[1]傳統的家庭養老遠遠不能滿足未來養老的需求，加強養老院的建設刻不容緩。在《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》中，國家提出要加快公辦養老機構改革。鼓勵采取特許經營、政府購買服務、政府和社會資本合作等方式支持社會力量舉辦養老機構。

PFI融資模式在起源地英國經過二十多年的發展，已占到英國全部基礎設施融資建設的10%～13%。[2]重建倫敦大學學院附屬醫院項目在合同期內可節省3000萬英鎊，減少6.7%的開支。[3]傳統PPP項目的決策、建設均由政府和社會資本共同參與，項目方只享有部分運營權利，雖然在BOT模式中，社會資本在建設運營階段參與度加深，但總體限制仍舊很大。與之相比，運用PFI模式的養老院項目方案比較開放，政府與項目主體可以商討細節。[4]政府在項目建設運營期干預最小化，著眼于養老服務提供，而不是以轉讓養老基礎設施的所有權為主要目的，更有利于激發項目主體的建設運營積極性。[5]

近年來國外對于PFI模式的研究主要集中在醫療、學校等社會公益設施項目，Iqbal Khadaroo通過評估北愛爾蘭中學PFI項目的決策過程，研究了如何實際評估合同價值，強調了風險轉移的重要性。[6]Paolo Colla研究了英國醫療領域PFI項目中宏觀經濟、項目和企業級變量的影響，發現投資者的回報具有顯著的穩定性。[7]在國內，劉玉峰指出養老地產在運用PFI融資時，要及時建立風險分擔的監督和考核機制。[8]李蘭軍引入了房地產投資信托基金作為募集民間資金的方式。[9]羅旭探討了PFI在甘肅省養老院建設中運用的可行性。[10]馬敏達初步構建了適合我國養老地產PFI模式的準備、招標、融資、開發運營、轉移終止五大階段。[11]當下國內學者的研究多集中在風險分配和籌資模式上，缺乏對于PFI模式中養老院建設投資收益的探究，而國內又沒有成熟的項目可供參考，文章將根據案例項目數據和現行政策，通過動態模擬分析，探究PFI融資模式中養老院建設的土地購置方式、土地成本、政府服務購買額度等因素對于投資回收期、內部收益率等關鍵財務指標的影響，為國內PFI模式養老院建設以及相關政策法規的制定提供參考依據。

2 財務分析模型的構建

2.1 財務分析模型

以項目投資現金流量表為基礎，計算每年的凈現金流量現值，進行項目生命周期的財務分析，以動態投資回收期和財務內部收益率指標判斷項目的可行性。

每年凈現金流量現值計算如下：

建設期：

PVt=-Kt（1+I）-t（1）

運營期：

PVt={St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}

（1+I）-t（2）

式（2）中：PVt——第t年凈現金流量現值；

Kt——第t年投資額；

St——第t年的總收入；

GSt——第t年的政府補貼；

Ct——第t年的經營成本；

γ——計入應納稅所得額的收入減按比率，小型微利企業取50%，其余企業為0；

Dt——第t年的折舊額；

T——所得稅率；

I——折現率。

動態投資回收期計算如下：

Pd=M-1+∑M-1t=0PVt/PVM（3）

式（3）中：M——累計凈現金流量現值出現正值的年數；

財務內部收益率滿足以下等式：

FNPV（FIRR）=∑nt=0-Kt（1+FIRR）-t+∑Nt=n+1{St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}（1+FIRR）-t=0（4）

式（4）中：n——建設期年數；

N——項目全生命周期年數。

2.2 評價標準

2.2.1 動態基準投資回收期

據云房數據顯示，我國當下的長期國債收益率為3.3%，房地產上市公司凈資產收益率為9.2%。同時據用益信托在線數據統計，2018年上半年房地產信托平均年收益率為8.05%，本文借助房地產信托平均年收益率，將動態基準投資回收期定為12年。

當計算出的動態投資回收期大于12年時，方案不可行，反之可行。

2.2.2 財務內部基準收益率

根據《建設項目經濟評價方法和參數（第三版）》，將財務內部基準收益率定為12%。

當計算出的財務內部收益率小于財務內部基準收益率時，項目不可行。

3 項目的基本情況及模擬結果

3.1 項目的基本情況

案例項目位于天津市津南區葛沽鎮，土地面積為5300平方米，土地價格為6678元每平方米，容積率為1.75，土地使用年限為50年，由社會資本與政府合作通過PFI模式興建運營一座養老院，投資規模為200個床位，社會資本負責整個項目的建設投資與運營，政府通過養老服務補貼的方式向養老院支付養老服務的費用，同時會在養老院建設項目的土地購置、稅收等方面給予政策上的支持。作為回報，養老院收取的服務費用不高于同等服務水平的公立養老院。

3.1.1 建設階段資金投入

根據《建標144-2010老年養護院建設標準》，200個床位的養老院建筑面積需9300平方米。同時考慮通貨膨脹因素，本項目土建及硬裝修價格按900元/m2計，流動資金按113萬元計，基礎家具及設備按床位數比例計算，按252萬元計。[12]其他費用按一定比例計提。建設成本見表1。

3.1.2 營業收入

該養老機構設有單人間和雙人間，分為自理、介助、介護三個護理等級，各床位數參考《天津市民辦養老機構基本現狀的調查》。參照天津市公立養老機構的平均收費標準，本養老院收費標準見表2。

根據《2017—2022年中國養老院行業專項調研及投資價值預測報告》，估計入住率為98%。營業第一年共計收入711萬元。

3.1.3 經營成本

參考天津市護理人員平均工資為4300元/月，共計50人，工資福利費每年298萬元。同時，考慮通貨膨脹因素，伙食費按每年105.89萬元計，水電氣費按每年13.24萬元計，低值易耗品費按每年52.94萬元計，辦公費按每年22.5萬元計，修理費及物料消耗費按每年22.5萬元計。[13]宣傳費用按收入的2%計提。共計每年489.3萬元。

3.1.4 折舊額

采用平均年限折舊法，房屋建筑按使用年限50年進行折舊，基礎家具及設備按10年進行折舊，每十年更換基礎家具及設備。

3.2 相關的優惠政策

3.2.1 政府補貼

根據《天津市財政局關于調整養老機構補貼標準的通知》，收養生活自理、不能自理和半自理老年人，每年每床位分別補貼1050元、2250元。每年獲得政府補貼36.46萬元。

3.2.2 稅收政策

養老機構免除增值稅、耕地占用稅等稅。[14-15]

3.3 假設條件

3.3.1 成本增長幅度

參考2012—2018年的居民消費價格指數，通貨膨脹率按3%估計，即營業成本每年增加3%，基礎家具及設備費用的年增長率為3%。

3.3.2收費增長幅度

根據養老金增長幅度，將收費的增長幅度定為每年增長5%。[16]

3.3.3 折現率

根據《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，取社會折現率為8%。

3.4 計算結果及分析

根據公式（3）計算：

動態投資回收期：Pd=32.33年；

稅后財務內部收益率：FIRR=10.20%。

該項目的動態投資回收期過長，且稅后財務內部收益率小于基準收益率，不能接受。

4 關鍵政策變量的模擬分析

4.1 土地購置費用支付方式假設

為降低土地成本帶來的資金壓力，根據國家指導意見，假設在政府的支持下土地可以采用租賃的方式，假定租賃期限為50年[17]，第一年應支付租金70.8萬元[18]，土地租金每年增加3%，每年支付一次。

在此基礎上進行財務分析，根據現金流量表及公式（3）和公式（4）計算：

動態投資回收期：Pd=12.68年。

稅后財務內部收益率：FIRR=18.08%。

此假設下，項目的動態投資回收期降至12.38年，回收期大幅度縮短，但仍大于動態基準投資回收期。

由于土地一次性購入時投資回收期遠大于基準值，難以尋找不確定因素的臨界值，故接下來的分析均假設土地購置采用租賃的方式。

4.2 政府的養老服務補貼額度假設

在以租賃方式取得土地的前提下，假設政府服務補貼在原有基礎上的變動幅度為α，分析α取值的變化對投資回收期和財務內部收益率的影響。由表3模擬數據可以看出，政府提供服務補貼后，投資回收期顯著降低，當政府給予補貼在原有基礎上增加100%時，動態投資回收期可降至11.24年，降低了11.36%，效果顯著。

經計算，當政府給予補貼在原有基礎上增加44.4%時，即自理老人每人每年1516元、介助和介護老人每人每年3249元動態投資回收期恰為12年。

在原有補貼標準下，養老院的投資回收期無法滿足基準值，勢必將降低社會資本參與養老院項目的積極性，隨著政府養老服務補貼額度的增加，項目的投資回收期縮短，內部收益率提高。當項目的投資回收期將達到行業基準值后，將會吸引眾多社會資金投入，為社會創造養老服務。

4.3 企業所得稅變化假設

企業所得稅在稅收中所占比重最大，假設企業所得稅的優惠幅度為β，在以租賃方式取得土地前提下探究β取值的變化對投資回收期、財務內部收益率的影響。

表4數據顯示，當企業所得稅全部減免時，動態投資回收期由12.68年降至9.44年，降低25.65%；財務內部收益率由18.08%升至21.31%，增加17.89%，企業所得稅的優惠幅度對財務數據有較大影響。

當企業所得稅的優惠幅度為23.15%時，動態投資回收期為12年。

4.4 土地成本變化假設

假定土地成本在原有基礎上變化幅度為ε，在以租賃方式取得土地、政府服務購買額度不發生變化的前提下，探究ε取值的變化對投資回收期、財務內部收益率的影響如表5所示。

當土地成本降低20.10%，即年租金為56.6萬元時，動態投資回收期恰為12年。

由此可知，土地價格的變化對養老院的盈利存在較大影響，政府規劃項目時，在滿足土地的地理位置不影響養老院的發展前提下，應盡量選擇地價相對較低的地塊以降低運營方的資金壓力。

5 結 論

通過模擬分析可以發現，按照當前政策，社會資本在沒有政府支持的情況下，在天津市建立一座服務中等收入水平的養老院項目投資回收期漫長，內部收益率過低，項目在財務上不可行。為鼓勵社會資本參與養老院建設，政府應在以下方面給予政策支持：一是政府應允許項目運營方以租賃方式獲得土地，從而減低社會資本的資金費用壓力；二是養老服務的補貼額度也在影響著養老院建設的財務數據，政府應增加對民營養老院的服務補貼額度，當政府的養老服務補貼額度應高于自理老人每人每年1516元、介助和介護老人每人每年3249元的標準時，將會使項目的投資回收期滿足行業基準值，實現項目的可行性；三是養老院建設的土地價格、運營期間的所得稅征收額度對于養老院的財務影響也較大，政府在與社會資本合作時，項目土地年租金應不高于56.6元每平方米，企業所得稅的降幅不低于23.15%，從而實現項目的可行性。

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[基金項目] 河北省社科基金“養老院項目PFI模式研究——風險分擔與收益分配”（項目編號：HB17GL033）。

[作者簡介] 韓易昌（1998—），男，漢族，河北邯鄲人，河北工業大學經濟管理學院，研究方向：項目管理、房地產開發；杜雯靜（1998—），女，回族，河北張家口人，河北工業大學經濟管理學院，研究方向：項目管理、房地產開發。