弱二線城市長租公寓研究

胡巧玲

[摘 要]住房租賃市場建設作為長期機制建設的重要組成部分，受到各級政府的高度重視。最近幾年來，中心和處所當局對住房租賃市場出臺了許多政策。在2019年，將是各類政策進一步實施的一年，市場參與者將被充分動員，共同推動市場發展。長租公寓作為“無投機房產”的重要組成部分，面臨著難得的發展機遇。文章總結了長租公寓市場的簡況，并在此基礎上，從政策環境、市場供給、市場需求和金融服務四個維度對南昌長租公寓的可行性進行分析，并對弱二線城市長租公寓市場發展提出相應的建議。

[關鍵詞]長租公寓；南昌；弱二線城市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.024

1 長租公寓市場概況

“長租公寓”是近年來房地產三級市場的新興產業。這是一個由專業品牌房屋租賃企業裝修的公寓，配有家具和電器，并以單人間的形式出租。一般來說，半年及以上是長租公寓的租賃時間。

1.1 長租公寓的運營模式

根據公寓長期租賃經營企業經營的物業分配位置是否集中，其經營模式可分為集中經營和分散經營。目前，市場上的集中公寓通常是從商業和工業等非住宅物業轉化而來的，因此要求較高的獲得和改造物業的能力。可采用集中經營模式的是進行自給自足的物業或全租和整體管理的物業。長租公寓分散在不同的建筑物中，服務半徑增加，人員成本相對較高。因此，信息管理方法被用來提高運營效率。經營者采用分散經營方式，通常都通過租賃或信托獲得分散住房。

根據經營者資產結構的不同，長租公寓的經營模式可分為重資產經營和輕資產經營兩類。重資產運營對資金有很高的要求。通常，國有企業和開發商參與房屋租賃的公寓經營者具有較強的資金和融資優勢，擁有閑置的自給自足的財產資源，還具有改造物業的能力， 因此，將選擇采用重資產運營模式。如果選擇輕資產進行運營，前期沉淀資金相對較少，可以在短時間內快速拓展市場。具有中介背景的公寓經營者依靠大量業主和客戶選擇輕資產運營；酒店管理公寓經營者在客人管理和存量物業運營方面的經驗，也有助于實現輕資產運營；雖然沒有資本終結的優勢，首創階層的公寓運營商卻擁有互聯網基因，“了解客戶，重視運營”， 這自然也是輕資產運營模式的主力軍。

1.2 長租公寓的市場簡況

通過總結 30 家企業在長租領域影響力較強的官方網站上發布的信息， 人口流動大、發展潛力大、租賃需求強的一線城市和強二線城市是企業布局的重點，其中典型70%～80% 的企業在北京、上海和杭州布局。此外，廣州、南京等省會也有一定的企業布局。在產品線方面，覆蓋整個生命周期，以白領為主的中高端產品是主要產品，占 80%～90%。對于產品，每個企業都有不同的布局策略。 “產品線豐富，涵蓋多類人群” 是長期租金領域龍頭企業的布局特點， 也是企業擴大市場份額、增強影響力的重要途徑。目前，長租公寓還處于初步發展階段。結合長期出租公寓的運營模式，可以發現長期出租公寓在短期內難以運營。

2 以南昌市為例弱二線城市長租公寓發展的可行性分析

目前，與北京、上海、廣州等一線城市相比，南昌市人口凈流入低，對住房租賃的需求不強。南昌的租賃市場占房地產市場的比重很小，還處于萌芽狀態。作為弱二線城市，南昌獨特的地理區位優勢，對大多周邊縣鄉的務工人口具有吸附作用，城市的部分熱點區域對住房租賃存在結構性需求。同時，南昌作為研討樣本另一重要原因是自然資源部和住房建設部辦公廳同意南昌使用集體建設用地建造租賃住房。

2.1 政策環境

為了加快南昌市住房租賃市場的培育，規范住房租賃管理，促進建立租購并舉的住房制度，促進房地產市場的穩定健康發展， 結合南昌市流動人口的需求和住房租賃市場的供求，根據城市政策的工作要求，印發了《南昌市人民政府辦公廳關于加快住房租賃市場培育和規范化管理的通知》，支持公寓長期出租市場的發展，且配套政策體系較為完善。

2.2 市場供給

在政策的支持下，長租公寓等租賃市場已成為潮流。隨著城市租賃市場需求的不斷增加，南昌長租公寓出現了大幅增長。目前，有一些長租公寓主要是知名房地產企業、房地產中介機構、互聯網和市場資本投資，如紅浦公寓、常春藤公寓、方宇公寓、蜘蛛長租、龍湖皇冠公寓等品牌都進入了南昌市場。然而，主要投資者收購的長期租賃公寓主要來源于現有產品的改造，很少有自持房源。例如，在市場上庫房、賓館、商業項目、老廠等由租賃企業統一裝修和管理。

從長遠來看，自持房源可能成為未來公寓市場發展的重要組成部分。然而，值得注意的是，它需要至少2年從開發商得到的“只租”地塊到進行產品規劃、建筑、裝飾和入住。當然耗時更長需要的成本也更高，然而在市場上能否獲得利益，還是未知數。

2.3 市場需求

與國內其他弱二線城市相同，對少許中高端人才以及大多周邊縣鄉的務工人口具有吸附作用，城市的部分熱點區域對住房租賃存在結構性需求。

（1）經濟發展勢頭強勁。在2017，南昌實現了區域國內生產總值 （GDP） 5003.19億元，以可比價格計算較上年增長了9.0%。其中，高新區和青山區突破500億元，分別完成 595.45億元和 574.99億元。2013—2017年，南昌市地區生產總值保持增長趨勢，增長速度保持9.0%以上，經濟發展狀況平穩向上。

（2）南昌市區對大多周邊縣鄉的務工人口具有吸附作用。到2017年11月底，城鎮戶籍人口為289.78萬，城鎮常住人口為400.59萬，城鎮常住人口比戶籍人口多 110.81萬。同時，《江西省2018屆高校畢業生就業質量報告》顯示，江西省2018年高校畢業生里，占江西省就業的 131980 名畢業生里，占就業人數總比例的47.74%，全省前三個城市分別是南昌市、贛州市和九江市。江西省政府2019年工作報告提出，要擴大科技創新供給，明確 “江西高校畢業生停留比例超過 50%”。因此，長租公寓的需求將會上升。

（3）房價上漲和限購政策促進了長期公寓需求的上升。根據國家統計局關于 2019年1月 70 個大中城市商品房銷售價格變化的統計， 結果發現，南昌市 1月房價實際上漲，二手房銷售價格下降，南昌市二手房的3月平均價格為12423 元平方米，較上月上漲 0.15%。在這方面，國家采取了限購政策來規范房價，以促進對長租公寓的需求。

2.4 金融服務

租賃市場的發展離不開金融的支持。2017年11月9日，江西省住房建設廳與建行江西分行在住房租賃金融方面簽署戰略合作協議， 建行江西分行將利用“互聯網+住房管理+金融”的現代服務理念，信貸300億元支持江西住房租賃市場的發展，為建設租購并舉的住房體系提供全方位的支持。據不完全統計，南昌長期出租公寓的數量不超過 4000。如今，許多平臺都推出了租賃貸款業務，以支持租客支付租金，從而獲得更高的收入。

3 結 論

研究南昌市長租公寓市場發展的可行性，對其他弱二線城市的發展具有借鑒意義。太原、合肥、南寧、昆明等經濟薄弱地級市省會，溫州、無錫重要的經濟城市，以及淄博這個緊要的工業城市可以依靠相對完整的配套政策體系，針對長期出租公寓的供給情況和人口流動的變化，深化政府與銀行的合作，促進長期租賃公寓市場的發展。

參考文獻：

[1]崔霽.住房租賃企業發展模式及未來前景 [J].中國房地產，2017（34）：30-33.

[2]廖金興，賴桂林，鄧桂宏.長租公寓發展的影響力研究[J].中國市場，2018（19）.