淺談“營改增”后房地產企業土地增值稅的稅收風險及籌劃

秦春霞

摘 要 我國對房地產領域的宏觀調控力度加大，房地產企業利潤不斷減少，為了強化企業的綜合競爭實力，做好土地增值稅稅收籌劃工作是非常必要的。本文就“營改增”后房地產企業面臨的稅收風險進行解析，并提出“營改增”后土地增值稅稅收籌劃對策。

關鍵詞 房地產企業 “營改增” 土地增值稅 稅收風險 稅收籌劃

一、“營改增”后房地產企業土地增值稅稅收風險

（一）政策風險

稅收籌劃工作人員為了實現少繳稅，在土地增值稅稅收籌劃工作過程中，缺少對相關法律政策的思考，未達到相關標準，使得土地增值稅中存在法律誤區，影響籌劃效果。導致政策風險的因素有兩點，一是政策改變，方案籌劃工作人員沒有及時更改，使得風險出現，二是籌劃工作人員雖然對變動政策有所掌握，但認識不全面，甚至存在反向理解現象，導致土地增值稅籌劃方案失誤。

（二）操作風險

土地增值稅稅收籌劃方案制定工作人員需要掌握充足的稅收籌劃專業知識及能力，采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結果的合理性。怎樣才能順利執行稅收籌劃方案，是房地產企業需要重點思考的問題。在設定土地增值稅稅收籌劃方案的過程中，需要保證籌劃方案的可續性和可行性，只有稅收籌劃方案設定合理，才能獲得理想的效果，反之將影響籌劃效果。但是在現行稅收政策中，雖然有明確的規定，但數量多而復雜，在這種情況下，如果沒有充分協調，必將會引發操作風險。

（三）執法風險

土地增值稅稅收籌劃應該具備合法性，同時還要保證執法效率。房地產企業稅收籌劃工作人員在設定方案的過程中，需要秉持相關法律標準，稅務部門也要根據相關法律對稅收籌劃方案進行審核，方案需通過審核之后才能執行，從而保證方案的合理性和有效性。但是，部分房地產企業在設定稅收籌劃方案的過程中，雖然是根據相關法律體系來設定的，但未達到執法部門的相關標準，從而被認作違法行為，在某種程度上加劇了企業成本投放，給房地產企業帶來一定的經濟影響。

二、“營改增”后房地產企業土地增值稅稅收籌劃對策

（一）加強各個環節的稅收籌劃

一是項目前期籌劃。在“營改增”背景下，房地產企業在承接相關項目以前，應該做好前期稅收籌劃工作，對項目所處領域應用的土地增值稅稅率以及稅收優惠政策等加以綜合思考，結合實際情況選擇對應的承包方式進行工程施工。針對合作建房情況，需要合理應用相關措施，在建成之后雙方根據相關比例進行房產分配，這樣能夠免征土地增值稅，實現雙方納稅效益的最低化。在項目前期，應該和稅務部門充分交流，對當期稅收征管標準有所認識。

二是建設階段籌劃。在項目經過招標、開發等環節，進入施工階段時，應該做好建設項目成本稅收籌劃工作。在核算土地增值稅的過程中，如果包含扣除項目，房地產企業應該利用稅收籌劃的方式提升扣除項目數額，以此實現減稅。在獲得土地使用權，支付資金以及各項費用的情況下，需要獲取相關費用依據，確保各個支出都能得到精準核算。

三是銷售階段籌劃。建筑銷售可以劃分為兩種模式，一個是直接銷售，另一個是間接銷售，也就是通過專業的銷售企業進行銷售。房地產企業可以結合實際情況，選擇相應的銷售方式。通常情況下采用第二種營銷方式，將會添加銷售環節，可以應用最低進稅率。

（二）提升稅務籌劃意識

在“營改增”環境下，房地產企業應樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識，保證稅收籌劃工作順利進行。加強會計體系建設，科學設定會計核算流程，加強對財務人員以及稅收籌劃人員的專業培訓，提升相關人員的綜合素養。在對人員的考核過程中，應根據考核結果，給予職工相應的獎懲。針對企業的大型房地產項目，可以采用外聘專業稅收籌劃人員的方式，實現土地增值稅稅收籌劃方案的編制。企業運營管理人員對外部政策環境有著較強的敏銳性，對各個政策的發布都能實現與時俱進，通過合理調配企業資源，可在項目前期、中期和后期實現土地增值稅稅收籌劃。

（三）合理選擇稅收優惠

要想充分發揮稅收優惠政策作用，需要對國家土地增值稅相關稅收政策加以探究，房地產企業納稅人可以根據工程項目面積及出售數量等情況，選擇相應的稅收優惠政策，這樣能夠有效把控土地增值稅稅率。針對不同類型標準住房的開發建設，應該根據房地產實際情況進行分類核算，保證增值額及增值率核算結果的精準性。

（四）優化稅收籌劃思路

首先，在開發準備環節中，房地產企業應該對競拍項目容積比率有所了解，容積比率對地價成本有著直接影響，一般來說，容積比率往往由地方政府部門設定，標注某一區域房地產項目的開發面積和占地面積。其次，在房地產項目施工過程中，房地產企業需要結合相關法律標準進行土地使用稅的繳納。最后，在房地產項目銷售過程中，不但要根據增值稅暫行條例繳納增值稅，還要注重增值率跟稅率之間的關系，在全面“營改增”的背景下，增值稅一般納稅人采用一般計稅方法的土地增值稅價外收入與賬載收入存在差異。

三、結語

“營改增”政策的頒布，給房地產企業的運營發展帶來了直接影響。房地產企業需要妥善實施“營改增”政策，并做好土地增值稅稅收籌劃工作，加強稅收籌劃管理，把企業運營風險把控在合理范疇內，促進企業運營目標快速實現。

（作者單位為青島黑卓建設有限公司）

參考文獻

[1] 鄧小剛.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃探析[J].當代會計，2017（12）.