南京頤和路歷史文化街區復興戰略及引入業態研究

王 玉

（上海同濟城市規劃設計研究院有限公司，上海 200092）

1 頤和路歷史文化街區概述

頤和路歷史文化街區位于江蘇省南京市鼓樓區，是首批公布的30個中國歷史文化街區之一； 同時也是作為中國近代規劃史里程碑——《首都計劃》 （1929年） 中“第一住宅區”的范本，呈現了首都計劃的路網格局、街道和建筑風貌特色，是《首都計劃》理念的集中體現。

35公頃范圍內，產權院落303處，近現代軍政文化名人故居222處，省、市、區級文保單位共52處，不可移動文物171處，是中國目前歷史保護要素、名人故居密度最高的街區。

2 目前頤和路復興面臨的問題與機遇

（1） 知名度與其地位不匹配。歷史資產密度位居全國之最。但其知名度相比其他民國風貌的景點或歷史街區而言，相對偏低。頤和路公館區歷史建筑287處，點密度為8.2處/公頃；名人故居174處，點密度為4.9處/公頃；使館32處，點密度為0.9處/公頃，通過對南京市范圍內具有民國風貌的知名景點百度詞條搜索可知，頤和路百度相關詞條數75萬條，列近現代景點第九名；僅為第一名總統府的1/25。

（2） 具有歷史保護身份的建筑較多，產權關系錯綜復雜（軍隊產、省直機關、代管產），保護與再利用之間矛盾較多。

（3） 沿街界面光鮮而內部空間衰敗，1個產權院落聚集20戶左右，還存在著圍繞主體建筑的棚戶建筑，影響消防安全、空間品質，征騰搬遷成本高 （征收院落2個億，只騰不征院落1個億）。

（4） 重新定位問題。隨著長三角一體化背景與南京新一輪總體規劃確定的“美麗古都、創新名城”的定位，頤和路需要重新審視自身定位。

3 街區復興的三大戰略

3.1 百年大時空觀—文化定位戰略

以“創新名城、美麗古都”為目標愿景，加快邁向開放多元包容的國際化城市，建設具有國際影響力的創新名城是南京的“一號文件”“一號工程”。頤和路街區自帶的國際化基因，它必將重回城市國際化舞臺中央。對頤和路的認知不能局限于目前國內獨一無二的近現代建筑街區，它反映的是南京作為中國近現代城市建設融合國際先進規劃理念的城市建設典范。

因此，頤和路街區的定位以“兩個一百年”的大時空觀來重新審視。頤和路建成于1930年代，它的建設特色是中西合璧的、吸收了大量國際先進文化的，在當時歷史語境下的民族自信和建設創新。2050年是實現偉大復興關鍵時期，復興規劃的定位要瞄準建國到全面復興的這一新的百年歷史機遇，凸顯文化自信，展現頤和路街區所承載的文化對國際影響力的“輸出”與“輻射”。

文化戰略明確提出了“百年頤和、國際風華”的主題定位，堅持創造性轉化、創新性發展，確立街區發展目標為“民國歷史窗口、古都文創中心、國際交往客廳、藝術金融高地”。

3.2 產業匹配院落——產業支撐戰略

產業支撐戰略特別指出，頤和路街區產業體系要突出文化與科技、金融、教育的結合，融入“環南藝文化創意產業功能區”；以國際組織入駐為產業特色，提升街區和南京的國際化影響力。

因此，以文化定位為原則、國際化影響力為目標，聚焦形成頤和路街區“2+3”的產業體系：主導產業——藝術創意、國際交流；配套產業——文史博覽、時尚游憩、居住服務。在此基礎上，根據產業 （業態） 的公共屬性、市場屬性的不同，對相關產業的政府與市場主導作用加以引導：

（1） 公共屬性、戰略屬性強的文史博覽、國際組織等業態應政府主導 （投入） 實施。此類項目定位是支撐頤和路街區成為實景型、體驗式、活力派的國際街區。

（2） 市場屬性強的藝術創意、時尚游憩 （商業） 等業態應市場主導實施 （政府按照負面清單管理）。招商選擇第一原則是商業首位度和差異化第一，以后期運營作為招商的考核標準。

（3） 兼有以上兩種屬性的業態可以創新多元主體合作實施。

產業戰略強調的是對街區定位和目標支撐，指導后續業態策劃與招商方向。規劃建議開放院落117處，所涉及的空間需求規模、業態結構配比、空間形態要求在117處院落中逐一精準落位。

3.3 空間創新加法——空間實施戰略

嚴守“保護”和“安全”的雙底線，對頤和路街區303處院落全部完成信息錄入和多維因子評估。結合產業支撐戰略中業態與院落匹配的需求，空間實施戰略從原型分析和拓撲變換等方式入手，總結出街區成片回收、局部連院改造、單院局部提升和保留功能優化四種空間創新優化模式，每種模式都創新實踐了空間加法、業態加法和景觀加法。

4 開放院落引入業態研究

4.1 開放之后的院落業態篩選方法

一是選擇產業。城市戰略上、案例經驗上、發展規律上、區域優勢上研究遴選頤和的主導產業體系；二是明確定位。確定頤和未來產業定位，指導后續業態策劃與招商方向，避免“市場失靈”帶來過度商業化；三是確定規模。確定產業發展的空間需求規模、業態結構配比、空間形態要求；四是策劃項目。策劃最能體現頤和街區復興定位的核心項目，并在院落上精準落位；五是建議模式。提出開發運營模式和政策建議。

4.2 業態選擇結論

依托基地特征與資源稟賦，形成以中國近現代建筑為載體，以頤和創新文化為靈魂的產業體系，主導產業為“國際藝術” （藝術創意+國際交流）。其中：藝術創意領域，發展以建筑、美術、廣告、攝影、文學、策劃、咨詢等為主的文化藝術創意設計、展示路演、體驗消費、拍賣交易，藝術金融，時尚訂制，匠人經濟，IP內容衍生品創造，數字文化等；國際交流領域，發展國際組織總部、國際商會協會辦公、外事接待、招商服務、國際商務服務等。同時，還應充分挖掘利用頤和街區近現代歷史文化與建筑文化資源，發展全域中國近現代建筑實景博物館、近現代歷史文化展示交流、干部教育教學、學生第二課堂。為區域商業、辦公、居住提供復合街區氣質的配套業態，包括沉浸式文化旅游、慢生活服務、特色商業、創意餐飲、文化娛樂、精品酒店民宿；以及康養居住、醫療養老服務、文化養生、教育培訓、智慧社區、國際人員生活配套 （國際社區） 等居住配套服務。開放院落分配優先次序與規模測算次序見圖1。

圖1 開放院落分配優先次序與規模測算次序示意圖

5 引入業態與空間匹配研究

5.1 藝術創意類業態的空間需求 （見表1）

表1 藝術創意類業態的空間需求

5.2 國際交流類業態的空間需求 （見表2）

表2 國際交流類業態的空間需求

續表2

5.3 文史博覽類業態的空間需求 （見表3）

表3 文史博覽類業態的空間需求

5.4 開發模式：“政府賦能+市場運營+資本運作”模式

（1） 國際化賦能。引入國際組織機構。政府投資改造、自持物業，以優惠租金 （或免租金） 提供給有國際影響力的國際組織 （含非政府組織）、對南京創新名城建設有促進作用的國際商會協會，為頤和國際化社區建設賦能。

（2） 文化賦能。文史博覽場館。政府投資建設運營博物館、展覽館、紀念館、名人故居等文化場館，免費對公眾開放，形成頤和路中國近現代建筑實景博物館群，以文化賦能引爆街區復興。

（3） 政策賦能。業態落位示意圖如圖2所示。

圖2 業態落位示意圖

支撐高標準保護復興。省、市、區政府對頤和路街區復興提供強有力的專項資金、政策性銀行融資、居民安置、規劃等各環節審批等政策支持；異地劃定土地出讓資金平衡地塊，彌補頤和高標準保護復興的資金缺口。

6 結語

頤和路歷史街區的復興戰略，文化是靈魂、產業是核心、空間是載體，通過引入合理的業態將衰落內部空間逐步提升、迭代更新，既提升街區內原住民的獲得感，同時將總量的40%用于開放，置換新的城市功能，形成主客共享的格局，并成為未來南京歷史街區保護與復興的創新樣本。