不動產登記存量房地數據整合建庫及成果應用

馮衛國

（東莞市虎門測繪隊，廣東 東莞 523900）

1 數據整合流程

在我國的不動產登記數據工作當中存在著職責不清和整合流程不規范等問題，具體的工作執行過程也存在著人員權責不清、工作不明晰的主要問題。為了將這些問題能夠妥善解決，以下將著重體現不動產登記數據的整合過程，具體的主要分為以下四個階段：資料準備階段、規范化數據整理階段、數據整合關聯階段和數據入庫階段。這四個階段是不動產登記數據的整個清晰完整過程，通常能夠很好地使數據達到有效的整合。在數據整合階段主要是在收集土地和房產等這些不動產方面做出分析，為數據的規范化梳理提供主要的依據，然而涉及的不動產登記信息整合的范圍主要包括：土地所有權、建設用地使用權、房產權、林權、建筑物所有權等，所有關于土地、建筑物和房屋等諸如這些不動產，在整理后的空間數據集進行數據信息的處理，形成與不動產登記相關的技術要求和建立符合要求的數據庫。

2 空間數據整理

2.1 整理內容

空間數據整理主要分為土地登記數據整理和房屋登記數據整理，土地登記數據整理主要是對城市相關的地籍數據庫和屬于國有企業的建設用地登記發證數據集檔案展開清晰的整理和數據信息的錄入，這二者的土地數據登記錄入是展開空間數據整理的關鍵。其次是房屋登記錄入，這個顧名思義是對房屋擁有所屬權登記所涉及的相關的空間數據展開整理和分析，相關的所有信息數據要如實展開填寫。

2.2 圖層整理

圖層整理主要是對已經梳理好的國有土地和城市建設用地、房屋等進行重新地篩選和整理，以免在一次整理當中并未發現的錯誤或者數據的丟失等在重新錄入整理的時候能凸顯出來，達到數據整理的最佳目的。在圖層整理的過程當中，主要還是要保存著第一次的關于不動產的篩選和數據信息的錄入，在二次的整理過程當中進行適當的整合和添加是關鍵。空間要素分層如表1所示。

表1 空間要素分層

2.3 統一空間參考

將整理之后的空間數據統一至整個城市坐標系。

2.4 整理方法

主要的整理方法是在土地登記數據的時候以整理空間信息和非空間信息之間的不精準性、城鎮地籍數據、界址點坐標等這幾方面為依托點，然后主要在開展不動產權籍調查當中獲得以上幾方面的有效訊息。在這些整理方法過程建立的時候，主要是對所有有關的空間數據展開整理，其中當然也包括城市建筑用地和城市的房屋用地。以下將介紹具體的整理方法，還是以原先建立的空間數據為參考點，然后根據房屋、建筑等實際的空間數據信息依次展開整理。主要的空間信息整理的內容都包括房屋的屬性結構、參照的比例尺以及精度等主要的指標，形成新的不動產登記空間數據庫，然后將整合好的數據庫進行保存。

3 非空間數據整理

在展開非空間信息數據整理的過程當中，主要是建立在空間數據整理的基礎之上來進行的，以空間數據為主要的參考點和依托點，按照現行的技術標準要求來統一展開編碼，建設成為符合房產和土地的現行標準的非空間數據庫。其主要的整理方式如下：主要是整理土地房屋的所有權和使用權等信息，然后是針對各類權利圖層的標準屬性結構篩選出需要保留的屬性字段，適當的時候可對相關的屬性信息展開擴展，也就是進行具體的劃分，以此來達到建立不動產統一登記數據庫標準的目的。比方說“宗地編號”“樓盤表的戶、層”，這些比較私密的信息也要進行登記簿冊。“宗地編號”，進行相關信息的登記簿冊，所登記的相關信息主要包括異議登記、查封登記、抵押權和地役權；“樓盤表的戶、層”也要建立相關的空間信息關聯以此來確定保留的屬性字段，根據不動產統一登記數據庫標準確定需保留的屬性字段。值得注意的是在非空間數據的建立過程當中，要根據信息的真實情況填寫。

4 整合關聯

在整合關聯的過程當中，主要體現的原則就是整理方式多樣、體現形式復雜，對數據的處理效果起到了良好的作用。同時，整合關聯主要也是為了完善信息平臺的“四統一”，以此來達到數據整合的最佳階段和提供良好的數據信息基礎。整合的主要對象主要分為三種介質方式：紙質檔案整理、電子檔案整理和電子登記信息整理，通過這三種整合保存方式能實現對信息的統一編碼和對于空間數據的屬性數據、非空間數據的有效篩選，提高數據的精準性和簡潔性，減少以前數據整合關聯當中存在的數據冗雜、多余、重贅等現象。信息的統一編碼主要體現在地級區、構筑物和相關的建筑物、宗地等，集中對數據進行圖層合并和信息補錄等操作。

5 數據入庫

不動產登記存量數據整合是為了落實和完善"四統一"中的信息平臺統一，為信息平臺的平穩、高效運行打下堅實的數據基礎。因此在數據入庫的時候，主要是將不動產登記信息進行數據組織、編碼、入庫，在對不動產信息數據進行處理的時候，主要的還是對相關的空間數據和非空間數據展開處理，也就是上面所介紹到的宗地空間數據、權利數據和權利人的數據等有關的所有業務數據的登記，然后進行屬性值代碼化和表達標準化，在此之后要建立不動產登記信息的權利、權利人數據庫，然后并納入其中。

6 成果應用

在具體的成果運用方面，主要是在“宗地編號”“樓盤表的戶、層”方面的具體成果展示，在對“宗地編號”進行相關信息的登記簿冊，主要是異議登記、查封登記、抵押權和地役權等有關的所有信息。這些比較完善的信息能夠切實推動不動產信息登記的全面性和完整性，在展開市場交易的時候也能根據這些具體的信息成果達成市場交易，對整個市場起到良好的規范作用，而且為建立健全整個完整的社會征信體系創立一個良好的前提條件。“樓盤表的戶、層”建立相關的空間信息關聯并且保留屬性字段，主要是對相關的抵押權、地役權、查封登記、異議登記和預告登記的信息，進行不同屬性的字段保留，實踐證明這種全方位的信息整理方式給予并提供了不動產存量的有效數據，切實在行業中取得突破和成果。

7 結語

綜上所述，在整合不動產數據和系統平臺建立的時候，要加速對宗地統一編碼和地籍數據為主的數據整合，以此來達到不動產登記數據整合的目的。最后是要理清政府和市場的關系，將所有的不動產展開統一的登記，能最大限度地整合資源，調整資源結構，完善政府運行機制，調節市場功能，促使在市場上發揮良好并積極的作用，改善政府的治理水平和治理效果。