淺談民營房地產企業內部控制存在的問題及對策

王艷芳

【摘 要】房地產開發企業通常具有資金密集、項目開發周期長、杠桿率普遍較高的特征，其經營風險和財務風險相對較高。近幾年，隨著經營環境的變化，企業間的競爭越來越激烈，企業的經營風險越來越大，在這種情況下，加強企業內部控制顯得非常重要。本文分析了我國民營房地產開發企業內部控制中的常見問題，并提出了解決問題的建議。

【關鍵詞】民營房地產企業；內部控制

一、民營房地產企業內部控制存在的問題

（1）對內部控制的重視程度不夠。有些民營房地產企業的領導者、管理者大多數從包工頭、泥瓦匠等成長起來的，缺乏對管理企業的系統性認識，都是根據自己原有的經驗，管理自己創建的企業，只關心與房屋賣出之后所能獲得利潤，而不關心其中關聯的各種管理問題，尤其是內部控制問題。有些民營房地產企業領導者因為未經過系統的培訓，不理解什么叫做內部控制及內部控制的重要性對企業日后發展的好處，僅僅關注眼前的利益，不求長遠發展，把內部控制簡單地理解為內部審計、內部監督、會計控制、成本控制，或認為內部控制就是歸集各個控制活動和流程。這樣就會影響企業目標的實現，甚至有可能會影響企業的經營情況和未來的收益水平，減少企業的收入，同時也會對企業的資金鏈有一定的損害。

（2）風險評估不到位。由于我國居民的消費水平持續上升，民營房地產企業也在蓬勃發展，但是這樣的民營房地產企業中存在的問題也日益凸顯，特別是企業面臨的各類風險問題。有些民營房地產企業未制定相應的完善的風險評估體系，以至于無法采取相應有效的風險預警機制。

（3）控制活動不健全。我國多數民營房地產開發企業的控制活動主要存在以下問題：不相容崗位未分離，人員職責交叉過多；會計系統控制不完善，尤其是沒有建立有效的資金控制制度；預算控制存在缺陷，項目預算和年度預算無法銜接。這很大程度是企業為了節約顯性內控相關成本，沒有設立相關的制度活動；或者制度活動設置不合理、執行不到位。

（4）信息與溝通環節存在問題。因為房地產開發項目建設周期長，且多數項目是跨地區、跨省份建設經營的，這無形中加大了企業信息溝通的難度。目前我國多數民營地產企業尚未建立現代化的信息管理系統，雖然有的房地產企業建立了信息管理系統，但是在構建的過程中缺乏規劃或規劃缺乏合理性，使得其內部出現了信息孤島現象，還有的存在重復建設的情況。有的民營房地產開發企業購買并安裝了相應的會計核算系統、預算控制系統、銷售系統等不同的操作系統，但是各個操作系統之間在操作上、指標口徑上并不匹配，導致系統效率低下，內部控制出現“真空”地帶。

（5）缺乏有效的內部監督。目前，我國多數民營房地產開發企業的內部監督存在以下幾種情況：未設立內部審部門；企業雖然設置內審部門，但該部門隸屬財務部，這使得內審部門缺乏獨立性，內審部門的工作無法做到公平公正；企業設置了內審部門，且內審部門隸屬董事會，內審部門的獨立性得到了保證，但內審部門成員大多只有財務或審計等專業背景，勝任能力不足，這主要是因為房地產開發企業經營業務復雜，包括征地、拆遷、勘測、設計、施工、銷售、售后等環節，這要求內部審計人員應同時具備財務知識和業務知識。

二、民營房地產企業加強內部控制的措施

（1）提高對內部控制的重視程度。民營房地產企業內部控制重視程度，決定了企業是否有著良好的經營狀況。民營房地產企業提高對內部控制的重視程度，可使企業能夠更加穩定、高效地發展，有利于更好地監管房地產運行的各個方面，可強化企業的風險意識，能夠更好地規避風險，趨利避害，為企業謀得更大的收益。

（2）健全風險評估機制。風險評估是實施內部控制的重要環節，主要包括目標設定、風險識別、風險分析和風險應對。鑒于房地產開發行業的經營風險和財務風險都比較高，所以民營房地產開發企業有必要健全風險評估機制，分析影響企業項目投資、建設、銷售、資金籌措等環節的內外部風險，識別哪些風險是企業可以規避的，哪些風險是企業無法規避的，進而制定相應的應對策略。如在項目投資決策時，企業需要分析國家宏觀經濟政策，項目所在區域的經濟水平、競爭情況、監管要求、市場需求等外部因素，同時還要分析企業的資質、項目負責人選的勝任能力等內部因素，進而預估項目資金投入、產品銷售、回款時間等情況，確定項目的可行性，避免出現投資決策失誤，經營風險加劇的情形。如企業在籌措資金時，需要分析不同籌資方式及其對應的風險，盡量避免單一的融資渠道，同時還應設置負債率預警指標，避免出現過度負債經營，財務風險過高的情形。

（3）設立有效的控制活動，提高控制活動的執行力度?？刂苹顒邮瞧髽I將風險控制在可承受范圍之內的具體措施。民營房地產開發公司應根據企業的實際情況，結合成本效益原則，設立以下控制活動：重要的不相容崗位應做到職務分離，確有困難的，應采取替代性的控制措施，定期或不定期的對相應人員的工作進行獨立的監督檢查；加強會計系統建設，提升會計控制力度。在資金管理方面，企業可以建立統一結算中心以實行資金的集中管理，統收統支，降低擅自動用資金的風險，減少現金的使用頻率，減少舞弊的可能性；采用滾動預算與定期預算相結合的模式進行預算控制，實現項目預算和年度預算有機結合，提升預算控制的有效性；建立與內控相關的考核制度，提升內部控制的執行力度。

（4）完善信息溝通系統。信息與溝通是企業及時準確地收集傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部、企業與外部之間進行有效溝通，是內部控制的重要條件。房地產項目多跨年、跨地區開發經營，完善的信息化系統是房地產開發企業信息傳遞的保障。民營房地產企業可以根據企業的實際情況，盡可能的建立完善的信息系統，實現業務模塊的整合以及各部門的信息共享。出于成本效益考慮，企業可以購買不同企業的軟件，但在購買前，需要事先確定不同軟件之間的接口如何接通，指標口徑如何統一等問題，以避免出現上文提及的問題。

（5）加強內部監督。內部監督是企業對內部控制的建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，及時發現問題、糾正偏差、修訂并完善內部控制，是實施內部控制的重要保證。針對上文提及的問題，民營房地產開發企業應建立內部審計部門，并保證內部審計部門的獨立性；定期對內審部門人員進行業務培訓，提高其專業能力和職業道德素養，使其具備相應的勝任能力。另外，在加強內部審計的基礎上，企業還可以利用外部審計的方式加強對內部控制的監督，及時發現內部控制的設計缺陷和執行中的問題，予以改進或修正，進一步完善企業的內部控制。

【參考文獻】

[1]傅冰.房地產企業內部控制存在的問題與對策探析[J].企業研究，2014 （16）.