房地產稅的立法建議

李洋洋

【摘 要】房地產稅是指將房屋作為證據，而后參照房屋的計稅余額，將其作為計稅的參考依據，再向產權所有人征收稅收。在經歷了三十多年的修改后，今年開始穩步推進相關立法工作。對于是否應當征收房地產稅這個問題，學者們各執己見，既有支持的聲音，也有反對者存在。但筆者認為在具有切實可行的方案下應當征收房地產稅，如此既可以使閑置房產再度進入交易市場，發揮房屋的居住作用，又可以成為地方政府財政稅收的穩定來源，一舉兩得。同時在稅率問題上應當給予地方政府自主決定權，并且積極聯合當地相關行業協會對房屋價值進行評估。此外，小產權房因其具有可稅性，應當被納入征稅對象范圍內，不過農村住房的特殊社會屬性及不可外部流轉性導致其無法成為征收對象之一。

【關鍵詞】房地產稅；重復征收；正當性；立法建議

房屋對中國人來講不光是遮風擋雨的建筑物，它是凝結著親情的歸宿，是一個家庭的標志，因此許多人奮斗的目標不外乎擁有一個寫著自己名字的房產證。但是近些年，隨著房價的不斷攀升，買房難成了卡在每個人心頭的重物，房地產稅這一新名詞也在這時應運而生。今年3 月，國務院總理李克強提出，健全地方稅體系，平穩開展房地產稅立法是未來工作的重點所在，那么如何推進房地產稅收工作落地成了亟待解決的問題。

一、房地產稅的概念及歷史發展

在我國房地產稅具體是指將房屋作為證據，而后參照房屋的計稅余額，將其作為計稅的參考依據，再向產權所有人征收稅收，它是一個綜合性概念，不光包括房產稅，還涉及增值稅、城鎮土地使用稅、印花稅及耕地占用稅等等。雖然是近幾年才火熱起來的名詞，但房地產稅在我國稅收改革歷程中飄搖多年，只是尚未穩健落地。作為我國建國初期就已經確立開征的稅種之一，那時它的名字還叫房產稅。1951年的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》中將房產稅與地產稅合并為房地產稅并于1986年開始施行，房地產稅正式在我國亮相；2000年國家對其征收范圍進行調整；2011年在上海和重慶兩地開展房地產稅征收試點工作；2014年啟動相關立法工作；而在2019年的政府工作報告中“穩妥推進房地產稅立法”變成了“穩步推進房地產稅立法”，僅僅一字之差，足以看出，我國在房地產稅征收問題上勢在必得。

二、房地產稅是否應當征收

對于是否應當征收房地產稅這個問題，學界存在兩種不同的聲音。

以龔剛敏、楊斌學者為首的“應當征收”派認為征收房地產稅是盤活閑置房屋的重要舉措，對于很多僅是出于炒房目的購置的房屋，此項施壓措施可以使其再度進入交易市場，即使是用于出租，也發揮了房屋原始功能。徐陽光教授認為房地產滿足稅法上的可稅性，因此可以作征稅對象。可稅性包括兩個方面，其一是經濟層面的可稅性，課征對象應當具有經濟利益，其二是法律層面的可稅性這種課征方式必須符合社會正義的要求。而房地產本身可以通過出租、購買等方式當然產生收益，同時我國實行房地產稅的出發點是基于對地方稅收體制的再完善和對房地產價格飆升的積極調控，符合可稅性的雙重要求，應當進行征收。

但是許善達教授、謝百三教授提出了反對意見，他們認為我國目前不應當征收房地產稅。兩位教授的觀點集中于房地產稅征收是否屬于重復征收？許善達教授認為購買房屋時的價值評估既包括對房子本身的評估也包括使用土地的評估，同時隨著使用年限的增長，土地具有增值性而房屋卻是在貶值，那么此時非土地所有權人的消費者卻被強制性要求繳納土地增值稅，這顯失公平。而謝百三教授指出在開發環節繳納的土地出讓金和購買時征收的房地產稅對于民眾來說就是重復征稅。筆者認為這種行為并不屬于重復征稅。從性質上來說，土地出讓金屬于國家出租土地獲取的收益，而房地產稅屬于國家為履行職能征收的費用，是兩種權力行使的體現，可以并行出現，不存在沖突問題。但其征稅方案應當采用新老劃斷的方式，對于已經賣出的土地應當70年住宅使用期滿后征收，而對于尚未出售的土地可以在拍賣土地時就開始征收。除此之外，劉洪玉教授也提出基于我國房屋種類混雜的背景，如果按照房屋價值評估征收房地產稅，對于我國房地產業的未來發展會造成極大波動，這不符合我國宏觀的發展目標。

在此問題上，筆者贊同征收房地產稅，在實踐中房屋漲價除了自己的客觀價值外，與部分消費者的囤房、炒房、賺取差價的目的是分不開的。與其讓房屋擱置一邊，不如在政府壓力下使其重新發揮居住作用。同時房地產稅是一種較為穩定的稅收來源，將其納入征稅行列，對于豐富地方財政收入種類，改善地方政府財政不平衡都可以發揮重要作用。因此，可以征收房地產稅，但要制定切實可行的方案，并且以平和且強制的方式逐步推行。

三、房地產稅征收的立法建議

整個房地產稅征收制度的核心之處在于房地產稅率的制定。在這個問題上，筆者認為將權力下放至各級地方政府，或者中央在參考各級地方政府上報的方案后，劃定一個稅率范圍，各個地方政府可以根據本地區的發展情況自行選擇稅率。房地產稅征收的目的很大部分是為了增加地方財政收入，如果采取中央統一制定的方式，會造成各地區現實成效與理想不符的局面。我國收入本身差異化很較為嚴重，即使是按中間區段制定稅率，依舊會有部分地區反而是在加重財政負擔。因此即使是財稅問題，因地制宜的理論也是適用的。

其次，征稅方案的落地需要確定兩方主體，一個是征稅者，一個是納稅者，征稅者為政府這一點毋庸置喙，但是誰來協助政府對房屋進行評估。納稅者應該是哪些人群？對于這些問題，筆者認為理論上評估工作應當由相關行政管理部門執行，在此基礎上可以連同當地的行業協會，共同完成對不動產價值的評估。行業協會但在整個評估過程中，地方政府要積極發揮監督者的作用，避免商家或個人通過非法手段阻礙評功工作的公平性。此外若想確定房地產稅納稅人范圍最先應該確定納稅對象。目前尚存爭議的小產權房筆者認為可納入征稅范圍內，但對于農村住房不應當施行房地產稅。雖然小產權房購買者的產權存在瑕疵，但是出售小產權房仍舊可以獲得收益，而出售正常的商品房獲得的收益與其無實質上差別；同時若將小產權房排除在征稅對象外，很有可能被錯誤解讀為政府對消費者購買小產權房持不反對態度，這對于房屋產權的合理構建會產生負面影響。而農村住房因為具有一定的社會保障屬性，所以其財產權區別于一般意義的財產權，受到嚴格的限制；同時其住房流轉僅限于村基本內部，增值效果較低，因此不應當將其納入征收對象范圍。

征收房地產稅可以緩解地方政府財政壓力的正面作用顯而易見，但是在實際落實的過程中，要敢于放權，注重地區差異，鼓勵地方政法發揮其自主性，以此實現優化國家稅收結構的目標。

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