基于DEA模型的房地產投入產出效率評價

陳俞宏

【摘 要】隨著我國房地產市場競爭越來越激烈，嚴格把控投入產出效率對于促進公司健康持續發展顯得尤為重要。本文通過建立DEA效率評價模型，以保利公司2016年年度在重慶所有在建項目為例，對其項目的投入產出效率進行實證分析，并根據分析結果提出優化調整方案。

【關鍵詞】房地產公司；DEA模型；投入產出；效率評價

一、DEA方法簡介

數據包絡分析方法（DEA）由Charnes、Coopor和Rhodes于1978[1]年提出，該方法通過保持決策單元（DMU）的輸入或者輸出不變，借助于數學規劃和統計數據確定相對有效的生產前沿面，將各個決策單元投影到DEA的生產前沿面上，并通過比較決策單元偏離DEA前沿面的程度來評價它們的相對有效性。

二、DEA在房地產投入與產出效率評價中的實例分析

（一）指標選擇及樣本數據。本文將建立的房地產評價指標體系劃分為輸入指標和輸出指標兩個部分[2]。輸入指標表示房地產開發的資源消耗狀況，包括：土地成本（x1）、開發建設及其他成本（x2）、總建筑面積（x3）。輸出指標則是由于房地產的資源投入而獲得的工作成效，包括：銷售金額（y1）、銷售面積（y2）[3]。通過研究建設房地產的投入輸出產出結果，評價房地產的投入產出效率。本文以保利公司2016年年度在重慶所有在建項目（包括保利江上明珠、保利觀瀾、保利花半里、保利愛尚里、保利林語溪、保利茵夢湖、保利觀塘7個項目）的投入產出數據為例進行實證分析，數據來源于上海交易所官方網站。土地成本、開發建設及其他成本、總建筑面積、銷售金額、銷售面積分別為保利江上明珠：983537、596498、1444227、1216052.89、956932、1081333.16；保利觀瀾：553102、153258、490092、257941.71、176860、199851.8；保利花半里：364546、92780、628228、605039.29、445849、503809.37；保利愛尚里：586915、185717、848012、744250.77、539078、609158.14；保利林語溪：112179、61123、61123、221951.21、111142、125590.46；保利茵夢湖：158188、284873、52713、54333.79、20457、23116.41；保利觀塘：64064、234076、446588、256867.08、252250、285042.5。

（二）實證分析。利用Matlab軟件工具箱，進行編程，運行程序得到保利公司2016年度重慶地區房地產項目投入產出效率值θ。保利花半里、保利林語溪、保利觀塘的θ值均為1，且這三個房地產項目的S+、S-均為0.0000，說明以上三個項目均為DEA有效，即同時為技術有效和規模有效。這表明保利花半里、保利林語溪、保利觀塘三個項目投入合理，有較明顯的區域，較好的配置了行業資源，取得了較好的投入產出效率。保利江上明珠、保利觀瀾、保利愛尚里、保利茵夢湖的θ值分別為0.9336、0.5290、0.9041、0.9122，均小于1，說明以上四個項目均為非DEA有效，既不是技術效率最佳，也不是規模最佳。我們還可以根據各項目的λ值，判斷各項目的規模收益情況：保利花半里、保利林語溪、保利觀塘的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，1.0000）T。上述三個項目均滿足∑λ*=1，因此這三個項目均為規模收益不變。保利江上明珠、保利愛尚里的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，2.1463，0.0000，0.0000，0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，1.1646，0.0000，0.1785，0.0000，0.0000）T。它們的λ值之和分別為∑λ*=2.1463、∑λ*=1.3399.上述兩個項目均不滿足∑λ*=1，且∑λ*>1，因此，上述三個項目為規模收益遞減。保利觀瀾、保利茵夢湖的λ值分別為λ*=（0.0000，0.0000，0.3338，0.0000，0.2521， 0.0000，0.0000）T、λ*=（0.0000，0.0000，0.0000，0.0000，0.2448，0.0000， 0.0000）T。它們的λ值之和分別為∑λ*=0.5859、∑λ*=0.2448，均不滿足∑λ*=1，且滿足∑λ*<1，因此，以上兩個項目為規模收益遞增。

（三）非DEA有效項目調整方案。從上述分析可知，保利江上明珠、保利觀瀾、保利愛尚里、保利茵夢湖四個項目為非DEA有效，應該對它們的投入產出進行調整，以提高其投入產出效率。投入產出調整為保利江上明珠：879150.14、223400.53、1348330.32、2041562.89、956932.00、1081333.16；保利觀瀾：286410.958、80623.482、259258.668、257941.71、176860.00、199851.80；保利愛尚里：454119.85、121356.74、766687.65、744250.77、539078.00、609158.14；保利茵夢湖：55179.09、21931.15、48084.80、54333.79、87967.00、99396.41。

三、小結

本文基于DEA模型對房地產投入產出效率進行評價，以土地成本、開發建設及其他成本、總建筑面積為輸入指標，以銷售金額、銷售面積為輸出指標，并以保利公司2016年年度在重慶所有在建項目為例來分析房地產投入產出效率，并對非DEA有效的項目進行了調整。為房地產公司投入產出效率管理提供了參考，從而促進房地產行業持續發展。

【參考文獻】

[1]A C， W C， E R. Measuring the Efficiency of Decision Making Units [J]. European Journal of Operational Research， 1987， 2（6）： 429-444.

[2]聶金輝. 基于數據包絡分析對我國房地產企業投資有效性研究 [J]. 知識經濟， 2015， （18）： 66-66.

[3]袁方. 基于DEA的中國房地產行業運行效率評價及優化分析 [J]. 江蘇商論， 2009， （6）： 60-62.