探究我國房地產投資信托基金發展模式

陳佳

【摘 要】近年來房地產行業迅速發展，房地產行業成為了經濟的重要組成部分。房地產行業的一大特征就是資金量龐大，建筑工程前期需要大量的資金投入，所以想要推進房地產行業的發展快速發展，就要順利的解決資金問題。所以在房地產行業的發展當中，我們要注重房地產行業的融資問題，本文結合了房地產行業的實際情況，對于行業中的信托資金發揮模式進行探討。

【關鍵詞】房地產；投資；信托資金

一、引言

資金問題是房地產行業中制約產業發展的主要因素，而當前在房地產行業當中，融資相關模式受到政策的影響，這樣的情況是不利于房地產行業的發展的，政策往往難以及時的適應市場環境的變化，進而導致投資風險的擴大。房地產信托基金在各種融資方式當中，可以算是比較有效的一種，也受到越來越多的關注，本文從房地產信托基金的發展模式出發進行相關的研究，希望能夠為房地產業解決融資問題，提供一條新的思路與方法。

二、房地產融資模式中信托基金的發展意義

（一）房地產行業內部資金結構與金融結構的改善

房地產行業投資信托基金作為基金的一種，作為融資模式的一種，其運行的目的還是獲得盈利。在這種目的驅使下，資產管理方會將手中有限的資金選擇投給相對來說潛力比較大的項目，在這種選擇模式的刺激下，可以推進房地產企業之間的良心競爭，促進企業的發展。在激烈競爭的市場環境下，企業的合并、重組將會是十分普遍的現象，信托基金也會推進這些活動的進行，從而推進資源的合理配置。這樣的房地產行業秩序可以形成一個資金的良性循環，提高資金的有效利用率，當利潤增加后又可以將利潤投入到信托基金當中，這種強有力的良性循環更可以快速的實現房地產行業的發展進步，提高房地產企業的競爭力。在這種良性循環的同時，信托基金還會吸收市場中的流動資金，投入到房地產行業當中，補充銀行資金中存在的劣勢，減少銀行金融風險發生的概率，也就是我們通常所講的將風險扁平化，金融行業的風險性降低，安全性得以提高，有利于經濟的發展進步。

（二）房地產行業投資性需求的滿足

房地產行業信托基金的發展，可以有效地吸收市場中的流動資金，這種對于流動資金的引導，有利于減少炒房這一不合理現象的出現，有利于維護房地產行業的市場秩序，控制房地產行業的市場價格，防止房地產行業泡沫現象出現。許多民眾認為房地產行業火熱，不加思考，就將資金投入到房地產行業當中，信托基金為他們提供了更多的資金投資渠道，在整體上對于房地產行業的供需進行調整。從另外一種角度講，房地產的投資信托基金在進行投資時，有專業的人士提供投資意見，專業的房地產投資顧問和基金管理者對于民間資金的引導，有利于投資風險性的降低，對于房地產市場的風險抵御能力的增強，也有著一定的積極作用，可以有效的穩定房地產市場，維持市場正常的秩序，所以信托基金能夠滿足房地產行業的投資性需求，進而穩定房地產行業的發展方向，促進房地產行業的良性發展，對于國家的宏觀調控也有著不小的積極影響。

（三）改善房屋供應結構，提高房地產市場機能

房地產行業同時具有投資與消費兩個方面的功能，在一般的市場運行機制當中，房屋的價值通常會與房屋的租金聯系起來，但是我國的市場當中，許多金融機構持有著大量的房地產，這種價值確認的體系對于金融機構來說十分不利，而信托基金可以對房屋交易進行宏觀上的調整控制，為房屋價值提供一個穩定合理的價格。市場合理定價的形成，有利于正確的對投資者預期進行引導，平衡房地產交易市場，改善市場結構。

三、房地產投資信托基金的發展路徑探究

（一）完善房地產投資信托基金相關制度體系

無論是何種行業，何種事物，其正常運行都需要一個完善全面的制度體系，依靠完善的制度規范才能實現一個行業的有序運行，實現行業的穩定發展進步。房地產行業也不例外，信托資金更不能離開一個完善的制度體系。

一個制度體系的建立離不開實際的市場環境，無論是經濟發展程度，監管環境等等，在制定制度時都要加以充分的考慮，只有與實際符合，適應市場發展的體系才能與市場相輔相成，推進經濟的發展。相反的，一個制度不符合實際，不考慮市場的實際情況，不僅不能夠推進行業發展，還會破壞行業秩序，損害行業發展，最終被時代所淘汰。我國的經濟發展已經有了十分明顯的成效，但在房地產行業與投資信托基金相關的制度還不夠完善，我國要學習發達國家的相關管理體制，學習管理經驗，與我國自身實際相結合，制定一套循序漸進、符合國情的管理運行制度體系。

（二）房地產投資信托基金的發展方向

房地產投資信托基金主要有三種模式，一是信托基金計劃模式，這種模式在我國房地產行業中使用的比較多，應用比較廣泛，這是由我國房地產行業的特征所決定的，在我國的房地產行業當中證券市場追求的更多的是低風險。但是這種模式還是存在一定問題的，信托計劃模式所產生的產品在轉變為基金時，許多部分需要進行相應的調整，二者在一定意義上還屬于不同的類別。具體來說，絕大部分的信托計劃投資收益產品都是采用固定期限類型的固定收益類產品，而房地產的信托基金投資則是一種以分紅為獲利模式的投資收益類產品，這二者進行進行交易等市場行為時，會有許多的不便，違背市場經濟時代簡便的經濟交易準則。而且信托基金在制度上也還存在一定的不足之處，缺少一個制度化的標準，這也影響了信托基金的發展。第二種模式是房地產公司上市模式，這種模式在實際中很少得到應用，主要原因在于以房地產公司上市為基礎進行信托基金的發展，但是上市后的房地產公司相應的基金管理成本會提升，這種成本的提升會對基金的發展有著比較不利的影響，除此以外，上市對于房地產公司來說，也是一個比較復雜的過程，容易引發利益問題沖突，阻礙房地產行業的發展與進步。最后一種模式則是契約型的基金模式，在這種模式中，房地產公司可以采用封閉式的基金管理模式對基金進行管理，為了更加科學的管理，房地產公司可以聘請專業的管理人員對基金進行管理，來保證基金的發展與收益。這一個模式可以保證基金的科學管理，但是這一模式的問題在于相關的管理法規還不夠健全，在基金運行中會出現許多問題，所以在實際中的應用比較少。

（三）房地產投資信托基金在我國中的發展路徑

在我國的投資信托資金發展當中，要結合我國的實際，一方面要學習外國現今的管理模式與管理經驗，一方面采用多模式組合發展方式，最終得到一套最適應我國國情的發展模式。從現在我國的實際情況，包括市場環境等因素綜合來看，本文認為，在我國使用契約型的投資信托基金模式是非常有利的，這樣說的原因有兩點，第一點是契約型的基金在我國已經有了比較良好的基礎，我國在證券類投資基金中采用的也是契約型管理模式，相對來說，我國的制度發展較為完備，也有著相關的運行經驗。第二點原因則是，由于傳統思想影響，在我國的環境當中，投資者更加重視的不是利益獲取，而是利益的保護。契約式的基金在利益保護方面，由于他管理的嚴格性有著得天獨厚的優勢。

契約類型的基金可以真正實現基金的持有者，無論份額的大小，都擁有相應的應得的權利，保護小額投資者。這就為契約型投資信托基金在我國的發展打下了一塊堅固的基石。

四、房地產投資信托基金的運行模式

（一）房地產投資信托基金的運行環境

要實現投資信托基金的高效運行，我們要為信托基金提供一個合適的運行環境。第一步，我們要對負責房地產信托基金管理的管理者加以嚴格管理，對于基金的管理人，首先要明確他的責任，基金管理者的首要任務與責任就是讓基金獲得收益，而在房地產基金中，管理人不僅僅要符合投資者的要求，還要符合房地產企業的要求，這樣才能有效的進行房地產投資信托基金的管理，切實的進行投資等活動的進行，同時對于基金的托管人，也要加強管理，這一管理的重點在于托管人的資格認定，只有保證托管人的專業素質，才能保障基金的平穩正常運行，獨立的進行投資，保護投資者的利益。第二步是對于投資行為的規范，房地產投資信托基金的投資方向為房地產行業，不能夠隨意的將資金投入到其他無關的產業當中，危害持有者的利益，在選擇進行投資的地域時，也要受到合理有效的監督，同時在基金的投資活動當中，對于持有的期限以及轉讓條件，要加以合理的限制與規范，防止投機的行為的發生。除了這兩個方面之外，房地產投資信托基金的具體運行環境是否良好與信貸基金的借貸比例也有著一定的關系，要對借貸比例進行一定的控制，降低基金運行的風險，為房地產信托基金提供一個良好的運行環境。

（二）完善房地產投資信托基金組織構架和交易方式

完善房地產投資信托基金組織的結構中機構和當事人之間的關系，在基金活動中，持有人、管理人等主體之間的關系要合理的進行管理和處理。由于房地產投資信托基金這種在投資角度來說是一種長期投資方式，變為現金的能力是比較弱的。我們可以采用封閉式管理方式，來保證交易秩序與交易安全。

在房地產信托資基金當中，不同的組織形式與治理機制具有不同的優點，在基金發展中也發揮著不同作用。封閉式的管理方式，有利于對基金中資金的投資行為進行規范，防止管理人任意投資行為的發生。而房地產信托資金的組織形式，本文認為公司型的組織形式相比契約型對基金的本身發展更為有利，公司型的房地產信托資金會形成一個更加關注投資者權益的基金治理結構，更好的對投資者利益進行保護。另一方面，我國的市場經濟制度在不斷發展，正在與國際進行廣泛的接軌，而國際上許多信托基金也是采用公司制的組織形式，所以這一組織形式的采用有利于推進我國經濟與世界經濟的融合與發展，推進房地產信托基金行業的發展。

（三）規范投資范圍和方向

在房地產信托基金進行投資等商業活動時，要有規定限制資金的投資范圍，管理者不能隨意的處理資金，進行投資活動。管理者應當對房地產行業相關的投資項目進行分析，判斷在房地產行業中哪一種房地產更具有升值的潛力與投資的價值并加以投資。

五、結語

近年來房地產行業迅速發展，房地產行業成為了經濟的重要組成部分。房地產行業的一大特征就是資金量龐大，建筑工程前期需要大量的資金投入，所以想要推進房貸產行業的發展快速發展，就要順利的解決資金問題。所以在房地產行業的發展當中，我們要注重房地產行業的融資問題，本文對房地產投資信托基金發展模式進行了探討，希望能夠對這項基金的發展有所幫助，保障房地產行業的發展，進而突進經濟進步。

【參考文獻】

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