中國房地產泡沫探因：來自“宇宙中心”的案例分析

李稻葵

清華學區房為什么遠比清華學歷值錢？其中固然有學位房承載投資功能、個人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是能夠拉動GDP的辦公樓，住宅極其稀少，導致這一“宇宙中心”房價居高不下。同時，現行土地制度下，五道口附近的農村土地和機構用地，也難以轉為住宅用地而加以開發利用。換言之，房地產問題出在了供給側。對比哈佛和斯坦福大學的案例看，GDP至上帶來的城市住宅用地供應不足，是中國房地產泡沫的重要原因。

最近網上熱議“清華學歷遠遠不如清華學區房值錢”，一些家庭經過長期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學，而孩子畢業后卻買不起清華附近的學區房。這一問題其實不難解釋，容我在本文最后進行分析，先分析分析為什么清華大學附近的房價如此之高——這是中國房地產泡沫之下一個更有意思且尚未被仔細挖掘的典型案例。

五道口——“宇宙中心”

清華大學東門外，在我1980年初入清華讀書時是一片農地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車并排通行，卻一直通到那時的國企改革典型清河毛紡廠。

清華東門那時非常荒涼。每天下午（尤其是冬天的下午）4點以后，我都像很多同學一樣，從東門出發，跑步到五道口的鐵道線，然后折返經過北門附近那座現早已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時，清華學生學習用功，也特別重視體育。大家都爭先恐后地鍛煉，希望在1500米跑這樣的達標測試中取得好成績。

時過境遷，現在這片土地完全變了樣，廣義稱為五道口，又被戲稱為“宇宙中心”。

5萬Vs 10萬：

優質學區加持，住宅身價倍增

這片地區房價高的確與學區有關。其緊鄰清華，往西一站地鐵即到北大東門，有清華附小、北大附小、中關村一小、中關村二小、中關村中學以及稍遠一點的101中學和清華附中等優質學校。

學區能在多大程度上解釋高房價呢？這里有個很好的對比。

這一地區的住宅因為屬于學區房，樓價普遍接近甚至超過10萬元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個水清木華園小區，樓齡約為15年，其房價已經接近10萬元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學的另一處公寓房（也是70年產權），最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產所有者“落戶”，也就不能享受學區待遇。該公寓之所以不能落戶，是因為之前一直未能加入居民委員會，因此中關村派出所不同意落戶。而不能加入居委會的原因是業主委員會遲遲不能成立，因為業主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設施與該樓相通，情況比較復雜。我經常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現在該公寓樓不能落戶、房價尚低時入手，落戶問題遲早能解決，屆時房價一定會“跳升”到與周邊小區相當的水平。

GDP至上，

衍生住宅與商業地產之爭

五道口被清華同學戲稱為“宇宙中心”，因為這兒極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創業者、青年學子和專業人士。可是在這方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，其中包括政府專門批地給谷歌建的高樓，還有專門批給臺灣威盛電子公司自建的大廈——威盛大廈。除此之外，還有大批科學院新建的辦公樓。

與辦公地產形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數來數去能想到的大概只有三四個，其中包括剛提到的水清木華小區，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米。另外一個較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬平方米左右的建筑面積。這應該感謝當時作為華遠老總的任志強。坦率地講，華清嘉園的建筑標準、施工質量、設計水平用今天的眼光看是非常粗糙的。此外，還有龍湖地產2011年建造的唐寧ONE，它是均價在15萬元/平方米左右的高檔公寓式物業。而上述尚不能落戶的公寓，總面積5萬平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設施。這樣看來，與上百萬平方米的商業地產相比，住宅地產的供應真是屈指可數了。

這帶來的直接后果，是住宅地產嚴重供不應求，其價格迅猛上漲。以任志強引以為豪的華清嘉園為例，其開盤單價也就是3000多元，現在已過12萬。當時在這里購房的膽子大一點、也有閑錢的老師，如今已經是千萬級的富翁了。這些老師現在大部分早已搬出華清嘉園，因為華清嘉園已經成為留學生尤其是韓國留學生以及青年學生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家帶口的居家生活了。任志強經常說，他作為開發商，給買房的人創造了巨大財富，自己并沒有得到多少。他的話至少在“宇宙中心”五道口是靠譜的。

然而，更重要的問題是，為什么北京市乃至海淀區政府明知五道口房價如此之高，卻不愿意在這里多批一些住宅用地呢？究其原因，根本在于GDP至上。因為在五道口提供辦公樓、提供科技園，給谷歌、給威盛電子蓋高樓，可以直接拉動GDP。所以，今天五道口聚集了一大批公司總部，如搜狐、網易、谷歌等，更不用說國家考試中心，還有最早給高等院校做互聯網資訊服務的中國教育網。這的確讓五道口的GDP不斷增長，而五道口也掛上了高科技中心的美名，但直接后果就是當地房價居高不下，大量在五道口工作的高科技人員以及清華北大的老師必須到區外買房。

哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我們不妨繞一個彎，暫時離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產。

最近一百年來，哈佛大學已成為一個帶動周邊經濟不斷發展的高等教育典范，但是，哈佛大學周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒有校門。大學與城市完全融為一體。那么，哈佛大學如何滿足自身不斷上升的住房需求呢？

哈佛大學早已成立了自己的房地產公司，不斷地在市場上購買周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠遠不夠，因為購買的居民房不經過哈佛所在的坎布里奇市的規劃委員會允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學需要不斷與坎布里奇市的規劃委員會進行抗爭，力爭把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學與坎布里奇市的關系經常是非常緊張的。

此外，哈佛大學對自己已有建筑進行改造，也會受到坎布里奇規劃委員會的干預。規劃委員會是由居民選舉產生的，它所考慮的往往是現有居民的利益而非城市的整體發展，因而引發了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學在改造一棟辦公樓時，設計師在坎布里奇路的兩邊設計了完全對稱的兩棟樓——現在成為了亞洲中心及費正清中國研究中心和哈佛大學政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設計了地下通道，但是規劃委員會始終都不同意修地下通道，雖然這一點都不影響外景。據說，規劃委員會中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，盡管哈佛大學在全球化時代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴張。坎布里奇市的GDP也很難增長，至少沒有因為有哈佛大學而迅速上升。

正是苦于長期搞不掂與坎布里奇市的關系，金融危機爆發前，哈佛校長薩默斯決定跨過坎布里奇，到查爾斯河對面的小城奧斯頓發展，因為奧斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場以及哈佛商學院。但是由于金融危機的爆發，這一發展規劃一推延就是近十年。

斯坦福在這方面比哈佛幸運多了。斯坦福確實促進了硅谷高科技產業的發展，從而導致其周邊土地巨幅上升。幸運的是，斯坦福校園之前是個極其巨大的農場，斯坦福的外號因此而成為“農場”。斯坦福不愁地，為了應對高房價，斯坦福大學拿出自己一部分土地，開發成自己擁有大產權、小產權出讓給教授的住宅。按規定，這些住宅只能賣給斯坦福大學自己的老師。這就部分解決了硅谷房價高給斯坦福大學帶來的發展難題。

清華和北大也在部分地模仿這個模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產權房出售給教師，也是像斯坦福一樣規定只能在校內轉讓。這也部分對沖了五道口房價高漲的因素。

住宅用地供給的機構困境和農村困境

五道口附近并不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進行開發。

這里的一類土地由東升鄉所有，在五道口這樣高房價地段的中間，卻仍然保留了一個鄉，而沒有納入城市規劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉仍然保留著自己的衛生所和鄉辦公機構，這里都是一片5層樓左右的低矮的房子，完全應該通過土地置換提高容積率來開發利用。但是，一個鄉的土地要改成城市用地，鄉政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進行。

另外，五道口附近機構林立，包括清華大學和科學院等機構都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機關用地，不可能轉為住宅用地開發。比如，科學院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國沒有另建校園的高校中面積最大的之一。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點的，比如七八層的住宅，因為現有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學對于自己的土地并沒有百分之百的處置權。

這就形成了一個困境，那就是雖然房價高，但是土地很難被拿出來進行住宅的建設，很難在供給側提供解決的方案。這恐怕是中國各大城市的一個通病，而北京尤其突出。

清華畢業為什么難以負擔清華學區房？

最后分析一下為什么五道口的學區房房價如此之高，遠遠超過一個清華大學高才生畢業所及的經濟能力。

首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自于非經濟的因素，包括個人的幸福感和社會的承認。因此，即使畢業生工資不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在經濟方面，一個大學的畢業生包括清華畢業生，收入是不斷上升的，很難用短期內的經濟收入來衡量。從長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價應該是相當高的。

更重要的是，五道口附近的高房價，是一個投資現象，高價房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費品一樣讓人望而卻步，只要投資者預期未來的房價持續上漲，就仍然會有人不斷進入。這應該可以解釋房價高與學歷、與高才生的收入難以相比的問題。

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