筑牢農房登記的“地基”
——河南省測繪工程院推進農房不動產權籍調查項目紀實

◎本刊記者 王敏

2017年底，河南省正式下發通知，計劃在3年內完成河南農村房屋不動產登記工作。2019年市、縣要全面完成農村房屋權籍調查和集體建設用地、宅基地使用權信息疊加整合任務。2020年，農村不動產登記進入日常管理，實現不動產登記全覆蓋。

權籍調查是農村房屋不動產登記完成的前提和基礎。河南省測繪地理信息局局屬單位河南省測繪工程院積極服務農村房屋不動產登記工作，承攬駐馬店市驛城區、遂平縣和確山縣的農村房屋不動產權籍調查項目，創新利用“無人機傾斜攝影+實景三維”測繪技術，努力查清農村不動產的權屬、界址、面積、用途、等級等基本情況，確保形成“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的調查成果，維護權利人的合法權益，筑牢農村房屋不動產登記的“地基”。

近期，在天中大地，活躍著一群頭戴遮陽帽、手持GPS的年輕測繪人，他們奔波在地形復雜的山野村落，利用無人機傾斜攝影技術為駐馬店農村房屋不動產登記獲取高清晰的影像數據；在鄭州北斗產業園孵化基地，也有這么一群精神飽滿、朝氣蓬勃的測繪人，他們用手中的鼠標，點擊一個個精確的點、一張張清晰的影像，勾勒出一幅幅美麗鄉村的三維實景圖，為服務自然資源管理、助推河南鄉村振興提供了重要支撐，展現了河南省測繪地理信息局的新時代風采。

試點先行，為項目全面推進掃清障礙

根據國家、省內相關要求，駐馬店市預計今年9月底以前要完成農村房屋外業調查，實現農村房屋不動產登記調查工作全覆蓋；12月底前完成房屋測繪成果與農村宅基地、集體建設用地使用權信息疊加整合，形成農村房地一體的不動產權籍信息數據庫，為農村房屋不動產登記提供基礎。

河南省測繪工程院主要負責駐馬店市驛城區14個鄉（鎮）99030宗、遂平縣18個鄉（鎮）約118761宗、確山縣3個鄉（鎮）40589宗農村房屋權籍調查、新增房地一體農村權籍調查、權籍信息疊加整合服務、建立數據庫、紙質材料數字化及不動產登記發證等工作。

面對農村房屋不動產權籍調查這個并不熟悉的領域，大家雖然滿腔熱忱，卻又滿心躊躇。畢竟，項目工期緊、任務重、難度大。

只要下定決心，就沒有攻不下的堡壘。河南省測繪工程院迅速行動，抽調精英骨干組成項目組，明確“試點先行、以點帶面、全面鋪開”的工作思路，認真研究并制定了不動產權籍調查組織方式及工作流程，選擇有代表性的遂平縣和興鎮后樓村、驛城區沙河店鎮溫莊村作為試點村莊，以形成可復制、可推廣的經驗，為全面推進駐馬店農村房屋不動產權籍調查工作掃清障礙。

由于缺乏農村房屋不動產權籍調查工作的直接經驗，對于項目組來說，試點過程也是一個不斷試錯糾錯、逐步趨穩的過程。

對不動產登記業務知識了解不夠？項目組便深入研究學習《河南省農村房屋不動產登記權籍調查技術細則》《河南省農村房屋不動產登記信息疊加整合技術規則》《不動產單元設定與代碼編制規則》等指導性文件，并邀請專家多次對相關工作人員開展不動產登記業務知識培訓，介紹工作流程、方法和注意事項，快速提高工作人員的業務能力。

● 發放農房不動產權證書

房屋測量時無法準確判斷房屋建筑結構？今年春節前后，技術人員冒著嚴寒風雪，去試點村實地踏勘，挨家挨戶辨認房屋結構，并將有代表性的房屋建筑拍照留存，生成房屋屬性表，以便房屋測量時對照查看。

利用人工跑點的傳統不動產權籍調查方法，需要投入大量人力物力財力，且工期長，數據成果單一？項目組創新利用“無人機傾斜攝影+實景三維”的測繪方法，施測界址、計算面積，提高了權籍調查效率，獲取了多源數據成果。

不同類型的房屋有不同的測量方法，如何用最優方法計算出精度最高、誤差最小的房屋面積？技術人員深入研究探討各類測量方法，針對多種類型的房屋分別采取三點法、四點法、五點法等計算房屋面積，對比分析得出最優測量方法。

資料收集環節，多次入戶跑空，工作效率低，投入大量人力物力和時間卻得不到理想結果？技術人員將現有的集體土地使用權數據庫成果與最新獲取的房屋權籍調查成果進行疊加，生成以村、組或宗地為單位的權屬調查底圖，按照實際需求標注權利人基本信息、權屬情況、房屋竣工年代、紙質材料收集等詳細信息。將表格批量輸出打印后，由測繪人員聯合當地村干部，實地核實不動產單元的權屬狀況、界址、用途、四至等內容……

通過一點一滴的摸索，結合試點工作中發現的具體問題，河南省測繪工程院遵循“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則，不斷創新方法、優化流程，逐漸形成了一套完善、獨特的農村房屋不動產權籍調查流程，為農村房屋不動產權籍調查項目的順利開展辟出了一條捷徑。

● 調查房屋竣工年代

“政府給我們農村房屋頒發不動產權證書真是一項惠民政策，從法律上保護了我們的合法權益，拿 到證心里特別踏實。”4月10日，遂平縣和興鎮后樓村村民劉書棟捧著農村房屋不動產登記證書激動地說，“在證中看到了俺家房屋的立體圖，房屋的窗子、大門口的樹都看得清清楚楚，這是俺這輩子第一次見到！”

當天，在駐馬店市農村房屋不動產登記項目推進會上，和村民劉書棟一樣，來自后樓村和溫莊村的其他9位村民也拿到了全省首批三維實景呈現的農房不動產權證書。

傳統的農房不動產權證書一般附有房屋平面圖和宗地圖，而河南省測繪工程院創新形式，在構建農村房地一體不動產權籍信息數據庫時，根據實際需求研發出表卡簿冊成果輸出打印和批量輸出打印功能，實現了圖庫一體、庫表一體。依據這種功能，輸出每一棟房屋的平面圖、宗地圖和立體、直觀的三維實景圖，附在農房不動產權證書上，讓農房從此有了彩色“身份證”。

傾斜攝影+實景三維，讓權籍調查更高效

“準備起飛。”6月18日上午8點左右，在駐馬店市遂平縣褚堂鄉崗官莊村的一片開闊空地上，隨著操作口令的響起，一架搭載五鏡頭的四旋翼無人機迅速沖向天空，它即將進行一次30多分鐘的低空航測，在崗官莊村飛上一圈，從不同角度拍攝村莊照片，為駐馬店農村房屋不動產登記提供空間影像數據。

隨著無人機升空，遂平縣農村不動產權籍調查項目外業負責人劉曉光操控的終端電腦上，立即顯示出無線傳輸的實時圖像，圖像上還智能解析出當時的風力、經緯度等信息。通過電腦終端，劉曉光時刻關注著無人機的電池電量、飛行姿態、航高、風速等指標。

而距離崗官莊村30余公里的駐馬店市驛城區蟻蜂鎮宋沖村，技術人員陳碩和李明亮正在合作進行像控點測量。“為將精度控制在2cm以內，每個像控點我們要采集3組數據求取平均值，每組數據是10個平滑點。一個行政村大概要采集70到80個像控點，根據區域大小會有所增減。”陳碩介紹說。

剛剛結束一次無人機航飛，驛城區農房不動產權籍調查項目外業負責人馮紹輝正在檢查影像質量。“航攝中如果出現漏洞需要及時補攝，有房屋被樹木遮擋時，也要及時采取傳統調查方式，利用RTK、全站儀等設備對房屋開展權籍調查，確保地物沒有遺漏。”馮紹輝解釋說。

據了解，為了優化不動產權籍調查流程，減少測量誤差，提高數據精度和作業效率，河南省測繪工程院在農村房屋不動產權籍調查項目中引入無人機傾斜攝影技術，創造性地提出了構建實景三維模型的工作思路，即利用無人機傾斜攝影，從垂直、傾斜等不同角度采集農村房屋的高分辨率影像照片；內業人員利用三維地理信息數據處理集群，對高重疊度的傾斜影像數據進行處理，最終生成真實生動、所見即所得、高精度的實景三維模型。

“實景三維模型均采用分層顯示技術，分層多達20層以上，可充分顯示建筑物的空間關系、紋理等詳細特征。”河南省測繪工程院農村房屋不動產權籍調查項目負責人賀曉陽告訴記者，借助新型測繪軟件，內業人員可以在電腦上利用實景三維模型360° 無死角地觀測建筑物，快速獲取房屋的形狀、高度、長度、面積等矢量數據，實現高精度的房屋測量，同時添加產權人信息，補充完善宗地及自然幢的空間圖形數據。

相比工期長、效率低、成本高的傳統不動產權籍調查模式，利用無人機傾斜攝影+實景三維技術開展權籍調查，優勢顯著。“比如，一個0.2平方千米的村莊，采用傳統方法，投入2到4個人，整個生產周期約為6天；采用測繪新技術，投入2人，整個生產周期約為2天，大大提高了工作效率。”賀曉陽說。

● 制作像控點

經過試點驗證，采用無人機傾斜攝影+實景三維新技術，精度指標等內容均滿足河南省農村房屋不動產登記工作要求，且具有成果豐富、效率高的優點，有效改善傳統不動產權籍調查作業效率低、房屋密集不通視、數據成果單一等弊端。根據測算，如果在全省進行推廣應用，可為每個縣財政至少節省資金近千萬元，提升工作效率超過30%。

多源數據成果，助力鄉村振興

通過測繪新技術高效率完成農村房屋不動產權籍調查后，將獲取的房屋等建筑物、構筑物以及新增的宅基地、集體建設用地權籍信息，與宅基地和集體建設用地權籍（地籍）信息和數據庫疊加整合、比對復核，修正原數據的錯誤問題，最終將形成完整的農村房地一體的不動產權籍信息數據庫。數據庫可直接推送到當地不動產登記部門的業務系統中，實現了數據轉換、圖屬關聯、業務審批的一體化管理，成為不動產登記中的超級大腦。

河南省測繪工程院還將農村房屋不動產登記權籍調查、登記申請、登記審核以及登記成果等收集的全部紙質材料數字化，建立數字材料信息庫，作為農村房地不動產權籍數據庫的子庫，實現與不動產登記信息管理基礎平臺的關聯。

“以前由于沒有統一的數據庫，同一個房產的不同信息分別儲存在不同系統中，每查詢一次，要打開好幾個系統，速度很慢。農村房地一體的不動產權籍信息數據庫建成以后，這一問題將迎刃而解。”賀曉陽說。

除了農村房地一體的不動產權籍信息數據庫，河南省測繪工程院還依托實景三維等項目數據成果，利用無人機遙感、傾斜攝影測量、多媒體影像制作等技術，對部分精品村制作了“一圖、一景、一模、一影”的“四個一”成果。

“一圖”，即一張正射影像圖，形象直觀，易于判讀，可以掛圖的形式展示地形村貌，也可用于村莊規劃設計、鄉村土地綜合整治等項目；“一景”，即一幅360°全景影像，用于虛擬現實瀏覽，給用戶帶來身臨其境之感；“一模”，即一個實景三維模型，能真實、多方位反映村莊內地物形狀與紋理, 且實景模型攜帶了精確的坐標信息，可用于村莊房屋、農田及建筑立面的距離測量和面積量算，亦可應用于村莊規劃建設、立面改造及古舊建筑數字化存檔等 ；“一影”，即一部宣傳視頻，展示村子的歷史、人文、自然風貌，充分反映精品村的優秀建設成果。

據了解，基于農村房屋不動產權籍調查項目生成的現勢性強、精度高的實景三維立體圖形等多源數據成果，可以服務精準扶貧、舊房平坡上頂改造、新房統一規劃設計、鄉村規劃編制等工作，有利于實現自然資源大數據統一管理。同時，與傳統的地理信息成果相比，這種成果使用更加方便，可以通過微信、QQ及視頻網站推送，向游客傳播鄉村之美、鄉村之韻，助力鄉村振興。

當下，河南省自然資源系統正在開展“以黨的建設高質量推動自然資源工作高質量”集中學習活動，河南省測繪地理信息局創新模式，以測繪新技術服務農村不動產登記工作，正是把業務工作和學習活動深入融合，保持良性互動的良好實踐。

“下一步，河南省測繪地理信息局將加強測繪地理信息在駐馬店的推廣應用，在數據資源提供、項目組織協調、技術服務支撐等方面提供大力支持；河南省測繪工程院要繼續以高質量、高水平的測繪地理信息技術和服務為農村房屋不動產權籍調查工作提供技術支撐，不斷提升地理信息服務自然資源的水平，促進地理信息與自然資源的深度融合，為社會經濟發展做出新的貢獻。”河南省測繪地理信息局黨委書記、局長劉濟寶如是說。

● 制作實景三維模型

● 實景三維模型