基于供給側改革的房地產企業納稅籌劃分析

羅熱華

摘 要：隨著我國經濟陷入供需錯位的矛盾，國家實行供給側的結構性改革來解決此項問題，企圖帶領各行各業可持續性健康發展。而作為我國經濟領域中起到重要支柱作用的房地產行業的受到了改革的重點照顧，我國近年來房地產進入寒冬期，外部壓力的不斷增大以及庫存商品房數量眾多的問題令各個房地產企業十分苦惱，房地產行業必須進行轉型才能夠提供給房地產行業可持續發展的動力。本文就基于供給側改革的房地產企業納稅籌劃做出探究，并提出淺顯的意見，以望參考。

關鍵詞：供給側改革；房地產企業；納稅籌劃

我國房地產行業面對巨大的外部以及自身商品房庫存過多的壓力，必須進行產業升級的自我探尋。作為一種合法節約稅賦手段的納稅籌劃，能夠將房地產企業的稅賦成本進行有效的控制，從而在房產行業寒冬時期為房地產企業進行有效的利潤空間提升，避免房地產企業稅款多繳、漏繳等其它稅務風險問題的發生，充分規范了房地產企業的財務體系。與此同時，納稅策劃能夠與供給側改革中“降成本”的要求相呼應。因此應當加大對房地產行業納稅特點的研究力度，契合實際，從中找出適合當下房地產發展的納稅籌劃手段，對房地產企業的稅收成本以及稅負支出進行控制，將房地產企業的利潤空間最大限度的提升，從而促進房地產企業可持續性健康發展。

一、供給側改革

新常態是我國經濟發展所處的重要階段，市場產業機構迫切需要變革與升級，從而提高我國生產力水平，完善經濟結構體系正是供給側改革的根本目標。

供給側結構性改革就是所謂的供給側改革，是我國經濟發展進入新常態形勢下有效提升經濟增長數量以及質量的有效途徑。其根本理念就是將現有的存量通過增量的改革進行調整，將產業結構進行優化，以提升人們生活質量水平為根本目標，將高速提升我國經濟作為基礎實現我國經濟的可持續性健康發展。供給側對產權的優化是要實現民間活力與政府宏觀調控之間互相促進；投資融資的優化是為了達到資源整合，確保資源的配置以及再生得到優化的目的；產業機構的調整是為了促進產業質量的提高，產品結構的優化是為了提升產品的質量；分配結構的調整是為了將消費變為生產力實現分配的公平；流通結構的優化是為了實現經濟總量的提升以及交易成本的降低；消費機構的優化是為了實現升級消費品，生活質量的提高。供給側改革就是以改革為基礎，推進各結構的調整，將效果不甚明顯以及相較低端的供給進行降低，將相較高端以及效果顯著的供給進行提升，充分提升供給結構的靈活性以應對市場需求，同時也就是意味著我國的產業發展已經到了需要轉變的歷史時刻了。制度的創新是供給側改革的重心部分，在我國當前的背景下，市場要素的全面改革勢在必行，才能確保在資源配置中市場可以充分發揮其主導作用，從而使得經濟社會的活力得到全面釋放。營改增政策的實施能夠給我國各個企業都帶來十分積極地作用，重復征稅的取消、繳納增值稅的政策都為企業的納稅支出形成完整的體系，能夠有效的達到降低企業成本的作用。

二、納稅籌劃

所謂的納稅籌劃是指在企業進行納稅之前，以不違反法律法規為基礎對納稅主體進行一些折稅業務，從而使企業減少稅務支出的手段。由Tax Planning意譯過來，從字面上就可以理解為稅收計劃或稅收籌劃。納稅籌劃不僅可以針對企業也可以在個人中進行，其靈活多樣的形式有遞延納稅類、區別稅率類、降低稅基類、稅收范圍類以及優惠政策類。

三、供給側改革下房地產行業的發展現狀

我國經濟領域的支柱產業就是房地產，但是目前房地產行業進入寒冬，特別是庫存商品房數量過高，也直接成為國家供給側改革的重點照顧對象之一。對于總體上供大于求的房地產行業，我國相關政策已經出臺，以圖通過優化產業結構將無效供給的現象減少，將房地產庫存危機化解，為我國房地產行業的可持續性發展做出保障。我國房地產行業的市場主要呈現出城市間的房地產市場分化嚴重現象，并且有較高的商品房庫存。造成房地產行業庫存商品房堆積的主要原因還是因為房地產行業出現了嚴重的供需錯位。房地產市場受很大的地區因素影響，從而造成城市與城市之間的市場分化情況尤為嚴重。國內北京、上海、廣州、深圳等發達的一線城市樓市熱度久居不下，無數的外地務工者進入經濟發達的一線城市謀求生活，而房子就成了他們的生活的必需品，從而造成一線城市房價持續高漲。房地產市場火熱的一線城市也都出臺了相應的政策來控制這種不健康的房地產市場，阻礙著炒房者向房地產市場進入。與此同時為了將房地產企業庫存較高得壓力降低也出臺了一系列利民政策如開放二胎政策、住房公積金、房屋貸款購買首付與利息的下壓等，都在刺激著人們的購房需求，是房地產行業逐漸走向正常。對于一些商品房庫存壓力過大的城市，商品房的出售當然不能全部指望當地人購買，因此部分地區就采取了有效的應對手段。

四、供給側改革下房地產企業納稅策劃的要點

（1）前期準備階段的納稅籌劃。資金問題是任何企業正式開始生產經營時要考慮的首要問題，而房地產行業的建設又需要投入大量的資金，由此可以看出，資金的籌集顯得十分重要。目前房地產行業進行資金籌集有兩種途徑，可以將融資分為內外兩部分。內部融資的好處是不需要付出利息，但是由于建設行業所用到的資金數額往往都非常的巨大，因此內部融資的方式大多在財力比較雄厚的大型房地產企業中使用，但是內部融資還需要大量現金流動來支撐，這個條件又使很多企業放棄而選擇外部融資。在外部融資中，債券融資和股權融資是主要的融資手段，股權融資雖然在短時間內不需要支付利息，將資金留存在企業中進行生產以創造出更多地價值，但是要已派發股份利潤的形式來回報股東的資金投入。而另外一種債券融資雖然需要一定的利息作為支出，但是綜合考量其資金投入相較于股權融資要小很多，并且能將控制權把握在企業手中，并且企業所繳納的所得稅也可以將前期的專項借款利息所包含。房地產企業在進行前期的資金籌備工作時，對于資金籌集的渠道不同也會產生出不同的稅務效果，可以參照土地增值稅來計算稅務利息的支出，以此作為扣除項目的一個部分。利息費用+（房地產開發費+土地使用權金額）×5%=扣除項目金額。在進行債券融資時需要注意利息支出的確認以及利息費用在歸期化檔時的問題。因此在進行房地產開發時，尋找一個有房屋需要的投資方合作建房是十分必要的。合作建房是指一方提供建房資金，一方提供建房土地，開發出的房屋可以按照雙方簽訂的合同來進行房屋使用權的分配。免交土地增值稅是合作建房的優勢，因為沒有在其名下發生房屋產權的轉移，這樣的方式是可以起到雙方共同節省稅務支出的共贏策略。

（2）開發建設階段的納稅籌劃。對建筑項目進行整體上的規劃是房地企業在進行房產開發前需要做的工作。對項目目標土地上綠化、別墅、高檔小區、普通小區都在建設開工前進行規劃，房地產企業會因為一個合理的規劃獲得更高的財產收益，同時也能讓企業享受到來自稅收上的一定優惠。我國稅法明確規定，普通住宅小區如果其為達到20%的增值率就可以免收土地增值稅。如果超過了20%的增值率，那么就要依照我國土地增值稅的四級超率累進稅率來進行稅務計算。因此，房地產企業可以再項目建設的過程中依照實際需要對普通住宅小區的建設比例進行擴充，以此來增長進行房地產開發中可以進行免稅的扣除項目容量，從而減少成本投入，將20%的增值率當做界限，從而實現稅務縮減。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，當增值率大于200%時，稅率達到60%，根據測算經驗總結，房地產企業當增值稅大于200%時，成本越大，利潤越大，所以房地產企業需通過稅務籌劃將增值率控制在200%內，以達到利潤最大化。

五、結語

本文抓住我國房地產行業在政策下的發展現狀以及發展前景做出探究，并提出了淺顯的意見，以望為我國房地產企業在供給側改革背景下的房地產納稅籌劃做出微薄貢獻。

參考文獻

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