基于財(cái)務(wù)報(bào)告的萬科集團(tuán)發(fā)展分析

黃佳怡 李雅煌 李靜綿 鐘雨桐 張伊琪

摘要：2017年10月18日，十九大報(bào)告中提到 “堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”新時(shí)代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。經(jīng)過三十余年的發(fā)展，萬科已成為我國(guó)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，其業(yè)務(wù)包括我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。本文對(duì)萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，從而發(fā)現(xiàn)萬科目前存在一系列問題，并且提出針對(duì)性建議。

Abstract： On October 18， 2017， the report of the 19th national congress of the communist party of China mentioned that "we should stick to the position that houses are for people to live in， not for speculation，and speed up the establishment of a multi-subject supply， multi-channel security， and simultaneous rent and purchase， so that all people can live in houses."In the new era， it has become an irreversible trend for housing to return to residential property and real estate to industrial property.After more than 30 years of development， Vanke has become China's leading urban and rural construction and life service providers， its business includes China's most dynamic three economic circle and the central and western key cities. This paper made a comprehensive analysis of the financial indicators of Vanke group， so as to find a series of problems in Vanke and put forward targeted suggestions.

關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán);財(cái)務(wù)分析;因子分析;對(duì)策

Key words：Vanke group;financial analysis;factor analysis;countermeasures

中圖分類號(hào)：F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2019）09-0066-03

0 ?引言

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說的這句話“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況”，一石激起千層浪。接下來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)如何，是值得我們討論研究的。

1 ?萬科簡(jiǎn)介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，是一家始終堅(jiān)持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。萬科在2016年首次躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，排名第356位，2017年再度上榜，排名為第307位。2018年，租賃住宅業(yè)務(wù)被萬科確立為核心業(yè)務(wù)，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

2 ?利用傳統(tǒng)指標(biāo)對(duì)萬科進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)

2.1 償債能力分析

在房地產(chǎn)行業(yè)中，負(fù)債一直是企業(yè)資金來源的重要組成部分，其及時(shí)償還性是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)占比較大，因此速動(dòng)比率更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性水平。[1]萬科的速動(dòng)比率在2015-2017年有小幅度提升，而在2017-2018年有所下降，說明公司短期償債能力提高后又下降了。萬科近三年資產(chǎn)負(fù)債率漲幅為7.23%，表明公司加大了負(fù)債籌資規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期償債能力較之前年度有所下降。總體而言，萬科的償債能力有所下降。

2.2 營(yíng)運(yùn)能力分析

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊關(guān)鍵的指標(biāo)，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度就越快，企業(yè)的獲利能力就越強(qiáng)。[2]但是萬科近三年的存貨周轉(zhuǎn)率降幅高達(dá)56.3%，獲利能力不斷下降。同時(shí)，萬科流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降幅為59.15%，亦知萬科流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度逐年變慢，應(yīng)當(dāng)引起管理者的注意。在2015-2017年間，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所上升，銷售能力增強(qiáng)，利潤(rùn)絕對(duì)額增加。但是2017年以后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅度下降，表明2018年萬科銷售能力下降，利潤(rùn)絕對(duì)額大幅度降低。

2.3 盈利能力分析

公司經(jīng)營(yíng)狀況的好壞很大一部分反映在盈利水平上。由圖可知，截至2018年9月，萬科營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率同比上年增長(zhǎng)1.8%，營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)率同比下降2%，綜合毛利率回升的情況知，造成公司利潤(rùn)增速低于收入增速的主要原因是財(cái)務(wù)費(fèi)用與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的提高。但是營(yíng)業(yè)毛利率有所上升，可能的原因是萬科繼續(xù)推進(jìn)“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，保持了良好的財(cái)務(wù)狀況和行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

2.4 發(fā)展能力分析

企業(yè)成長(zhǎng)能力分析是為了說明企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)力。由圖可知，萬科發(fā)展能力指標(biāo)數(shù)據(jù)整體呈上升趨勢(shì)，其中營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率增幅為4882%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率增幅為75.41%，均顯著增加。可能的原因是萬科拿地逆周期適度擴(kuò)張，且未來利潤(rùn)空間良好。但凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率有下降的趨勢(shì)，從2017年12月到2018年9月的降幅為22%。可能的原因是萬科將目光瞄準(zhǔn)租賃市場(chǎng)，投資了長(zhǎng)租公寓，而通過貸款建好房子再租出去回報(bào)率只有1%，且租賃市場(chǎng)回款慢，因此導(dǎo)致萬科凈利潤(rùn)率下降。

2.5 財(cái)務(wù)狀況綜合評(píng)分

以上單個(gè)的財(cái)務(wù)分析雖然具體，但不能從總體上反映萬科的財(cái)務(wù)狀況，因此本文采用因子分析法對(duì)萬科近四個(gè)季度的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)分，以全面的評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況。通常情況下構(gòu)建評(píng)分體系需要大量的樣本數(shù)據(jù)，因此本文選取了萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華夏幸福、綠地控股、新城控股、華僑城A、金地集團(tuán)、陸家嘴和榮盛發(fā)展共10家房地產(chǎn)企業(yè)從2017年第四季度到2018年第三季度每季的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（X1）、銷售凈利率（X2）、營(yíng)業(yè)毛利率（X3）、凈資產(chǎn)收益率（X4）、總資產(chǎn)收益率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X7）、流動(dòng)比率（X8）、速動(dòng)比率（X9）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X10）、凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量（X11）、營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（X12）共12個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為研究對(duì)象。

2.5.1 可行性分析

由于數(shù)據(jù)存在不同量綱，使用SPSS對(duì)各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，而后對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO檢驗(yàn)，以判斷各指標(biāo)的偏相關(guān)性，結(jié)果如表1。

F值等于299.243，F(xiàn)值顯著，Sig 為0，該值小于 0.005，這說明使用的數(shù)據(jù)符合正態(tài)總體分布，且KMO值等于0.517，該值大于0.5，可以接受。因此可進(jìn)行因子分析。

2.5.2 方差解釋

選取主成分的條件之一是初始特征值大于或者接近 1，由表2可知，成分1、2、3、4、5的初始特征值均大于1，前5個(gè)公共因子解釋的累計(jì)方差達(dá)到了84.555%，所以這五個(gè)成分即為本次分析的公因子。

2.5.3 因子載荷矩陣的確定

在提取了5個(gè)公共因子之后，將初始因子載荷矩陣旋轉(zhuǎn)以突出各因子對(duì)公共因子的載荷效果，如表3所示。

根據(jù)成分旋轉(zhuǎn)矩陣，F(xiàn)1在X1、X2、X3具有較大的公共因子，命名為盈利能力因子。F2在X4、X5具有較大的公共因子，命名為綜合能力因子。F3在X6、X7具有較大的公共因子，命名為營(yíng)運(yùn)能力因子。F4在X8、X9有較大的公共因子，命名為償債能力因子。F5在X10、X11、X12具有比較大的公共載荷因子，命名為成長(zhǎng)能力因子。因此，這5個(gè)公共因子可以反映原來12個(gè)指標(biāo)所包含的財(cái)務(wù)信息。

2.5.4 確定因子載荷

我們以旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣為基礎(chǔ)，運(yùn)用SPSS24.0求出各成分得分系數(shù)矩陣，進(jìn)而求解，結(jié)果如表4。

由表4中的各因子得分得出公共因子的具體的得分，若F1、F2、F3、F4、F5為分別的得分值，我們以5個(gè)公共因子的方差貢獻(xiàn)度作為權(quán)重，計(jì)算出綜合評(píng)分：

2.5.5 確定財(cái)務(wù)狀況得分

運(yùn)用以下公式根據(jù)企業(yè)公布的季報(bào)數(shù)據(jù)可以計(jì)算出企業(yè)的財(cái)務(wù)綜合評(píng)分，排名前五的企業(yè)評(píng)分結(jié)果如表5。

2.5.6 得分分析

根據(jù)表5中的綜合財(cái)務(wù)得分，可以發(fā)現(xiàn)得分最高的是金地集團(tuán)，新城控股次之，萬科排第三名。目前萬科的整體財(cái)務(wù)狀況在行業(yè)中表現(xiàn)一般，但萬科不僅研發(fā)出中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利——情景花園洋房，還打造出了“泊寓”系列長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，這都將會(huì)使萬科的綜合財(cái)務(wù)評(píng)分上升。

3 ?萬科集團(tuán)發(fā)展存在的問題

3.1 資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢(shì)

近三年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，在較高的資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下，很有可能會(huì)造成企業(yè)缺乏現(xiàn)金流、資金鏈斷裂、償債時(shí)間延遲乃至企業(yè)破產(chǎn)的后果，企業(yè)籌資壓力將會(huì)加大。因此，為了提高企業(yè)資金運(yùn)行的安全性，企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，把資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍。

3.2 營(yíng)運(yùn)能力下降

2015-2018年間，萬科集團(tuán)的存貨在資產(chǎn)中所占比重逐年增加，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有所起落，表明公司銷售能力、營(yíng)運(yùn)能力的下降及利潤(rùn)的減少，這將會(huì)導(dǎo)致公司的獲利能力下降。因此，為了提高營(yíng)運(yùn)能力，萬科集團(tuán)一方面要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)使用的管理，提高資產(chǎn)的利用率，另一方面要重視對(duì)產(chǎn)品的銷售管理。

3.3 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率波動(dòng)較大

房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策、消費(fèi)者的態(tài)度等影響較大，仍面臨著較為嚴(yán)峻的政策環(huán)境。在2015-2018年間，萬科集團(tuán)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率有一定的起落，表明政策變化對(duì)萬科的發(fā)展能力產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊懀@就要求萬科集團(tuán)具有較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)能力和良好的整體發(fā)展能力，方能在不容樂觀的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展。

4 ?萬科集團(tuán)發(fā)展中應(yīng)采取的對(duì)策

4.1 制定資產(chǎn)管理措施，注重多元化發(fā)展

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢(shì)說明萬科的資產(chǎn)管理出現(xiàn)問題，資產(chǎn)利用效率降低，銷售能力下降。因此，萬科不僅應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制成本，提高資產(chǎn)利用效率，增加營(yíng)業(yè)總額;還應(yīng)注重創(chuàng)新營(yíng)銷策略，刺激消費(fèi)者的需求，降低存貨所占的比重，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。[3]同時(shí)，萬科還應(yīng)在核心業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，有序發(fā)展租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老等拓展業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司實(shí)力，從而提高利潤(rùn)水平。

4.2 加強(qiáng)內(nèi)源融資，優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)

萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升是因?yàn)槠淙谫Y渠道相對(duì)單一。而自2016年房地產(chǎn)調(diào)控以來，證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)融資的管理持續(xù)加強(qiáng)，在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資成本的下降空間不大。因此，萬科應(yīng)堅(jiān)持將內(nèi)源融資作為公司首選的融資方式，將融資成本控制在較低的范圍內(nèi)，增強(qiáng)公司使用資金的自主性[4]。同時(shí)，萬科還應(yīng)考慮將融資方式從以債務(wù)融資為主向以股權(quán)融資為重的轉(zhuǎn)化，雖然股權(quán)融資的成本較高，但由于不用承擔(dān)利息費(fèi)用，能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也有利于公司對(duì)融資規(guī)模的調(diào)整，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

4.3 關(guān)注政策導(dǎo)向，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)需求

萬科作為一家非國(guó)有企業(yè)，土地資源的獲取、主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展易受國(guó)家政策影響。[3]因此，萬科應(yīng)堅(jiān)持發(fā)展參與國(guó)企混改的業(yè)務(wù)，開辟新的土地資源獲取途徑;且可積極加強(qiáng)與政府的合作，促進(jìn)雙贏局面的形成。此外，由于市場(chǎng)需求是市場(chǎng)活動(dòng)的開始，萬科要穩(wěn)固營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)增長(zhǎng)，應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查力度，深入剖析各個(gè)城市的需求，針對(duì)每個(gè)城市的具體需求制定不同的發(fā)展策略，從而不斷吸引新的消費(fèi)者，提高銷售量。

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