房價持續上漲對產業結構升級的影響研究

林永民 史孟君 陳琳

摘要：本文基于資源錯配視角，對房價持續上漲影響產業結構升級的機制進行了系統研究。高房價帶來的高收益導致資源過度流向房地產行業，引起資源錯配效應。當資源錯配效應大于由于房價上漲帶來的信用緩解效應、托賓Q效應、關聯帶動效應三者之和時，會導致其他產業因資源匱乏而無力轉型升級。在政策干預方面，基于租售并舉的政策環境，本文提出應大力提升租賃性住房產業的專業化與規模化程度、引導金融機構支持租賃性住房市場的發展、保持住宅用地供給規模與人口流動方向一致的政策建議。

Abstract： Based on the perspective of resource mismatch， this paper systematically studies the mechanism of the continuous increase in housing prices affecting the upgrading of industrial structure. The high income brought by high housing prices leads to excessive resources flowing to the real estate industry， causing resource mismatch effects. When the resource mismatch effect is greater than the sum of credit mitigation effect， the Tobin Q effect， and the correlation driving effect caused by the rising house price， other industries will be unable to transform and upgrade due to lack of resources. In terms of policy intervention， based on the policy environment of renting and selling， this paper proposes that the degree of specialization and scale of the leased housing industry should be greatly improved， the financial institutions should be guided to support the development of the rental housing market， and the scale of residential land supply and the direction of population flow should be maintained consistent.

關鍵詞：房價;產業結構升級;資源錯配效應

Key words： housing prices;industrial structure upgrading;resource mismatch effect

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）09-0033-04

0 ?引言

在當前國際環境復雜多變，國內經濟面臨下行壓力的背景下，產業結構優化調整是當前中國經濟要解決的關鍵問題。黨的十八大、十九大報告中都明確強調了優化產業結構的重要性，優先發展戰略性新興產業是推進產業結構升級的重要舉措。在我國經濟發展處于“轉方式、優結構、換動力”的攻堅期，房地產作為重要的資源性資產和生產要素，不僅是作用對象，還是調控手段，對實體經濟的發展產生重要影響。實體經濟作為國民經濟的根基，是一個國家保持國際競爭力的關鍵所在。從世界范圍看，“輕實體經濟、重虛擬經濟”引發的苦果已經讓不少發達國家痛定思痛，“回歸實體經濟”是必然的選擇。因此，如何正確理解、評判與應對中國快速城鎮化過程中的高房價對我國產業結構優化升級的影響是重要的理論問題，也是迫切需要解決的現實問題。

1 ?房價持續上漲導致資源錯配

1.1 高房價帶來房地產行業的高利潤

房價上漲速度快于土地與房屋建安成本的增長速度，為房地產行業帶來了高額利潤。國務院發展研究中心發布的數據表明，2007年我國房地產企業、工業企業平均利潤率分別約為30%和10%，2008年上市房企的平均利潤率為28.7%，而2007年我國工業企業的平均利潤只有7.4%。榮昭和王文春（2014）發現1998-2010年間始終處于房地產行業的上市公司的平均利潤率最低時為10%，最高時可達到22%，而同期始終處于制造業的上市公司的平均利潤率最高僅達到8%，而且從時間序列上來看，呈逐年擴大的趨勢[1]。根據wind數據庫顯示，房地產行業中上市公司凈利率從2006-2014年9年間，均超過10%，平均達到14.30%。與此相對照，以重型機械行業為例，2006-2014年間，除2007年超過10%，其余年份均低于10%，平均為6.75%，達不到房地產業凈利潤的50%。

雖然來自不同統計來源的房地產行業平均利潤率的結果存在差異，但是房地產業的高利潤率是公認的事實。根據利潤驅動假說，當某一行業存在超額利潤時，大量資金就會涌入該行業。因此，房價上漲帶來房地產行業高利潤率是資金大量涌入的主要原因。但同時，其他產業的發展將因資金匱乏而失去發展動力。

1.2 金融機構大量信貸資金流向房地產行業

表1給出了2010-2017年金融機構投向房地產開發企業的資金情況。除2011、2012年占比低于20%之外，金融機構房地產貸款新增額占全部新增貸款額的比例其余年份均超過25%。經過2010、2011年的短暫回落后，從2013年金融機構房地產貸款額占人民幣新增貸款額的比重一路上揚，在2017年達到了52.70%，比2010年的25.41%高出了約27個百分點。金融機構新增貸款大量流向房地產行業，將進一步推高房價，形成高房價→信貸流入→推高房價→新的信貸流入的惡性循環。由于房地產同時具有商品屬性和投資品屬性，投資房地產除能夠獲得本行業的高額利潤外，還可以分享由于房價上漲帶來的房地產升值帶來的資本利得，因而導致大量金融機構信貸流向房地產行業。

充足的資金供給是產業得以健康發展的血液，失去金融對產業的支持，產業必將萎縮（劉秀光，2011）[2]。從表1的數據中可以發現，隨著房地產價格的持續走高，我國金融機構大量信貸資金源源不斷地流向房地產，配置“脫實向虛”的現象非常明顯。在貨幣供給受到約束的情況下，金融機構信貸過多地流向了房地產行業，必然對實體經濟的發展缺乏支持。在我國融資渠道相對狹窄的情況下，銀行信貸資金在整個社會融資規模中占相當大的比重。因此，信貸資金能否流向實體經濟，支持實體經濟的發展是影響我國宏觀經濟健康發展的關鍵因素。當房價持續上漲，房地產行業的高投資收益率與實體產業低投資收益率形成鮮明對比，在資本逐利的驅動下，大量信貸資金流向房地產領域，導致房地產開發企業的貸款和個人按揭貸款數額不斷增加，而其他實體產業的生產性貸款，經營性貸款等相對萎縮（王先柱等，2018）[3]。由于資金流向具有“羊群效應”，隨著我國房價的持續高漲，在貨幣供給量規模有限的情況下，大量的資金涌入房地產，對其他產業的資金投入產生“擠出效應”是必然的結果。

1.3 大量工業企業涉足房地產

房價過度上漲給房地產行業帶來的高投資收益率，不僅吸納了大量社會資本的流入，而且吸引工業企業涉足房地產行業。基于利潤驅動假說，巨大的利潤率差異是工業企業進軍房地產行業的主要動因。在2005-2007年間，我國珠三角區域，包括佛山的一些知名制造業，在房地產行業高額利潤率下，率先進軍房地產行業。之后，陸續有主營業務與房地產無關的企業也開始涉足房地產行業。例如，主營業務原為生物工程、機電一體化的安徽科苑集團股份有限公司，2009年轉型主營房地產開發;主營業務為家用電器的康佳集團，在2010年投資3.42億元開發經營房地產業。除了以上典型案例，據浙江省的數據顯示，進入2009年浙江省百強民營企業排行榜的100家企業中，涉及房地產開發經營的已超過六成。榮昭和王文春（2014）通過我國35個大中城市上市企業2001-2008年數據，發現50%以上的上市企業擁有房地產。

綜合上述分析，房價持續上漲，導致房地產業的利潤水平遠高于其他產業，導致銀行和其他金融機構將資金大量投向房地產，大量工業企業涉及房地產行業。房地產行業吸納了大量本來應分配到其他產業的資源，導致資源錯配效應的發生。

2 ?房價上漲與投資結構之間的內在關聯

房地產集商品屬性與投資品屬性于一身，房價變動通過信用緩解效應、托賓Q效應、關聯帶動效應、資源錯配效應的綜合合力影響投資結構的變動。

2.1 融資約束緩解效應

房價變動產生融資約束緩解效應的機制如下，以房價上漲為例：房地產價格上漲，對于那些擁有房地產的企業來說，企業的資產凈值增加，增加了投資意愿;對于銀行來說，企業資產凈值的增加，減少了信貸風險，增強了銀行放貸的意愿;因此，房價上漲，對于擁有房地產的企業來說，可以從銀行獲得更多的信貸資金用于發展，因而產生了信用緩解效應。房價下降的效果與房價上漲相反，但是存在非對稱性。房價下降，銀行會更加惜貸，以規避風險，企業可獲得的貸款數量大幅下降。

2.2 托賓Q效應

托賓（tobin，1969）Q理論通過研究企業的市場價值與其重置成本的比值來研究企業的投資行為。如果企業的市場價值與其重置成本的比值大于1，說明企業可通過在股票市場上發行較少的股票，但是可以獲得較多的投資品，因而投資支出增加，促進了生產;反之亦然。對于房地產企業和擁有較多房地產的酒店、賓館等企業來說，房地產價格的持續上漲，企業的市場價值遠遠大于其重置成本，因此引致企業可以獲得更多的資金用于加大擴大生產經營，產生托賓Q效應。

2.3 關聯帶動效應

房地產行業包括了房地產開發、房地產生產、房地產消費三大領域，因其產業鏈條長，對相關產業的發展具有廣覆蓋性，對國民經濟增長同時起到推拉兩種作用。房地產的后向關聯產業主要有金融業、建筑業、鋼鐵、水泥、玻璃、陶瓷、化工等行業，前向關聯產業主要有商業服務、批發零售、家具、家紡、家電等行業。房價上漲，不僅房地產行業自身得到快速發展，同時通過關聯帶動效應，帶動后向、前向關聯產業同步發展，促進產業結構的快速調整，推動經濟增長。但是，房價的持續上漲可能導致其相關產業的過度發展，造成產能過剩，如鋼鐵、水泥等。在房價持續上漲時，其產能過剩的現象被掩蓋，但是由于房價不可能永久上漲，鋼鐵、水泥等產業的產能過剩會帶來產業結構失衡。

2.4 資源錯配效應

基于內生經濟增長模型的理論推導，由于投機性泡沫將儲蓄擠出生產性投資，不能實現內生的技術進步，導致經濟增長速度放緩，表現為阻礙經濟增長。Miao和Wang（2012）構建了只包含有技術外溢的部門和沒有技術外溢部門的經濟系統，經過理論推導得出資產泡沫如果存在于沒有技術外溢的部門，會通過信用緩解效應促進有泡沫部門的發展，同時會通過資源錯配效應抑制沒有泡沫的生產部門的技術進步，由于有技術外溢部門的創新投入受到抑制，因而不能推動經濟系統的可持續發展[4]。國際行業分類標準將房地產行業歸為金融服務業，我國2017年國民經濟行業分類（GB/T4754—2017）將房地產業定義為一個單獨子類。由于我國金融市場發展時間短，尚不完善，投資渠道相對狹窄，因此房地產的投資品屬性被放大，大量投資、投機性資金集聚在房地產行業。但是，由于房地產部門屬于傳統產業，缺乏創新，因此不具有技術外溢性，不能引領經濟的長期可持續發展。房價持續上漲，導致房地產行業泡沫不斷累積。因資源錯配效應導致其他產業對創新投入資金的減少，從而造成實體經濟發展速度放緩導致產業結構升級受阻（張杰等，2016）[5]。

3 ?房價變動影響產業結構升級的傳導機制

投資在產業間的合理流動，達到資源配置的最優是促進產業結構優化升級的根本動力。于澤和章瀟萌（2014）發現投資結構的變動是推動產業結構變動的關鍵因素[6]。房價上漲導致了房地產投資的增加，對其他產業投資存在擠入、擠出效應，因此必然引起產業結構產生相應變動。房價變動對產業結構升級的傳導機制如下：當房價上漲帶來的信用緩解效應、托賓Q效應、關聯效應占主導地位時，房地產行業自身及其關聯產業得到迅猛發展，對產業結構升級起到促進作用;然而，隨著房價的持續上漲，房地產投資品屬性凸顯，累積房地產泡沫，因投機而導致的房地產市場泡沫化帶來的該行業虛高的利潤率，使資源錯配效應開始占主導地位，其它產業因缺少資金投入而無力改造升級，同時降低了對高端生產性服務業的需求，進而阻礙產業結構升級的進程。具體傳導機制如圖1所示。

房價變動對投資結構的影響，取決于信用緩解效應、托賓Q效應、關聯帶動效應、資源錯配效應所引起的“正向促進”與“負向抑制”兩種作用疊加后的綜合效應。由于不同城市的房價泡沫化水平不同，房價變動對投資結構的綜合影響效應的方向和程度存在差異性。當正向促進作用占主導地位時，表現為對其他產業投資的拉動作用;當房價持續上漲，泡沫化程度嚴重時，負向抑制作用占主導地位，表現為對其他產業投資的擠出效應。隨著我國經濟的快速發展，勞動力成本和原材料及其他生產要素成本的低價格比較優勢逐漸減少，實體經濟的投資回報率遠低于房地產的高投資回報率，吸引大量金融資源流向房地產領域。根據內生經濟增長理論，實體經濟的產出主要由生產要素的投入和全要素生產率決定。由于房地產投資對其他產業投資的擠出，導致其他產業難以擴大生產規模，提高發展速度，而且由于缺乏資金，導致其它產業的研發投入降低，將抑制企業的創新能力，阻礙整個經濟體的全要素生產率的提高。

綜上所述，房地產價格變動經由信用緩解效應、托賓Q效應、關聯帶動效應，資源錯配效應影響投資結構。如果投資不能在產業之間合理的流動，向具有技術外溢的高新戰略性產業集聚，而是大量累積到沒有技術外溢性的房地產行業，其后果是導致其他產業的萎縮，嚴重制約產業結構優化升級。

4 ?政策建議

資源在不同產業間的重新分配，必定引起不同產業生產擴張能力出現差異，進而導致發展速度不同。房價上漲，通過信用緩解效應、托賓Q效應，不僅自身獲得了長足發展，而且通過關聯帶動效應對其它產業投資存在拉動作用。但是，由于房地產兼有商品屬性與投資品屬性，房價持續上漲使房地產行業保持高額利潤，導致眾多的工業企業兼營、甚至放棄主營業務專營房地產開發，吸引大量信貸資金流向房地產行業，從而資源錯配效應占據主導地位。房地產行業過度繁榮，抑制其他實體經濟的發展，制約了我國產業結構優化升級。

因此，圍繞房地產市場供給側結構改革應成為新時代背景下建立房地產長效機制的重要政策舉措。我國房地產市場將著重通過租售并舉長效機制的建立，抑制房價持續上漲，促進產業結構協調發展。具體而言，本文的研究成果可以提供如下幾個方面的政策建議：

4.1 大力提升租賃性住房產業的專業化與規模化程度

住房自有和住房租賃是住房消費的兩種主要模式，城市居民應當根據家庭的收入水平、工作的流動性等因素理性選擇住房消費模式。住房價格的持續上漲，不僅給城鎮中低收入家庭帶來的沉重的負擔，而且成為農民工市民化的主要障礙。黨的十九大明確提出讓住房回歸居住屬性的定位，并提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房長效機制。一線及熱點城市是我國高技能勞動力與農民工的主要流入地和集聚地，住房供需嚴重失衡，住宅商品房價格持續高漲。同時，由于多年來，我國住房市場“重租輕售”導致租賃房市場發展嚴重滯后，很多農民工只能租住在工棚、“城中村”、城市的邊緣地帶。因此，要大力推進租賃性住房產業的發展，為租售并舉的住房長效機制的建立打下基礎。

首先，要多渠道、多主體的供給，確保提供適合民眾各類需求的租賃性住房。要充分激發市場活力，引導房地產企業從單純的產權房開發，到產權房與租賃房按適當比例開發。同時挖潛存量房，引導居民將家庭閑置的住房出租。第二，發展規模化住房租賃市場，提供可負擔的租金水平。為城市中低收入家庭、新就業的大學生及進城務工的農民工提供可負擔的租金水平，是保證“住有所居”目標的重要保障。第三，加快落實租售同權制度建設，引導居民樹立住房梯度消費理念。租賃性住房產業的發展，不僅實現了居者有其屋的目標，而且將勞動力從高首付、高月供的按揭貸款的“房奴”困境中解放出來，有利于解決農民工進城務工的住房問題，促進勞動力在全國范圍內的合理流動，形成與產業發展相配套的空間格局。

4.2 引導金融機構支持租賃性住房市場的發展

銀行是我國金融核心，房價上漲吸納大量銀行信貸資金流入，進一步推高房價，房價持續上漲吸引更多的金融資金流入，如此循環，使房價與金融牢牢綁定在一起。房地產市場與金融之間的惡性循環，一方面累積金融風險，另一方面對其他產業投資產生擠出效應，導致其他產業因失血而難以創新升級。因此，要構建房地產市場和金融之間的良性循環，必須打破房地產市場與金融之間的惡性循環。從需求側，實行差別化信貸政策，嚴控居民杠桿率過高;從信貸額度，利率水平上實行差異化信貸政策，支持剛性需求和改善性需求，堅決遏制投機性需求，同時，防止居民非住房貸款違規流入樓市;從供給側，加大查處力度，嚴禁向不符合條件的房地產開發企業提供銀行信貸，打擊各類非法房地產融資行為。

有序打破房地產市場與金融之間的惡性循環只是第一步，重要的是要引導金融機構加大力度支持租賃性住房市場的發展，建立金融與房地產市場之間的良性循環。從金融一味支持房地產開發商開發商品房，轉向支持租賃性住房的開發;從支持購房者按揭貸款，轉向為一線等熱點城市剛性需求者的長期租房提供信貸服務。通過引導金融機構支持租賃性住房市場的發展，促進了住房市場供給結構的優化，滿足不同區域、不同收入層次居民的住房需求，使住房回歸居住屬性。通過信貸政策、稅收政策加大投機、投資性購房和交易環節的成本，進一步弱化房地產投資品屬性。房地產投資品屬性的弱化，將進一步促進金融與房地產市場之間的良性循環，為金融支持實體經濟的發展奠定基礎，進而促進各產業協調發展。

4.3 保持住宅用地供給規模與人口流動方向一致

一線城市、多數省會城市、計劃單列市及少數發達地區的地級市轄區，經濟發展水平高，不僅吸引了眾多的高技能人才，而且集聚了大量的農民工。但是，這些集聚了大量人口的城市住宅用地供給規模與集聚的人口規模不匹配，導致住房供不足求。因此，為促進住房市場的長期健康發展，應使住宅用地供給規模與人口流動方向保持一致。引致需求原理表明，土地需求源于對住房服務和住房資產的需求，房地產市場調控的源頭在于通過住宅用地的供給規模與人口規模相匹配，從土地供給側對穩定地價、房價起到基礎性作用。一方面，應逐步實施非農用地指標跨區域向效率更高的區域或城市分配，兼顧了效率和公平;另一方面，加大人口集聚大城市租賃性住房用地的供給，促進租賃性住房產業的發展。只有將土地的供給與勞動力流動、產業集聚方向保持一致，才能促進產業結構優化調整。增加人口流入地的土地供給，減少人口流出地的土地供給，才能提高土地的利用效率，進而推動產業結構優化升級。

參考文獻：

[1]榮昭，王文春.房價上漲和企業進入房地產——基于我國非房地產上市公司數據的研究[J].金融研究，2014（04）.

[2]王先柱，谷元超，趙建鳴.“消失的貨幣”去哪了？——基于房地產視角的研究[J].南京財經大學學報，2018（02）.

[3]劉秀光.“驅趕效應”對產業結構調整的影響——基于房價持續上漲的視角[J].甘肅理論學刊，2011（05）.

[4]Miao J， Wang P. Bubbles and Total Factor Productivity[J]. American Economic Review， 2012 102（3）.

[5]張杰，楊連星，新夫.房地產阻礙了中國創新么？——基于金融體系貸款期限結構的解釋[J].管理世界，2016（05）.

[6]于澤，章瀟萌，劉鳳良.中國產業結構升級內生動力：需求還是供給[J].經濟理論與經濟管理，2014，34（3）.