房地產財務管理中存在的主要問題及對策

馬小濤

關鍵詞：房地產 ?財務管理 ?問題 ?對策

近年來，為了解決高房價的問題，政府針對房價漲幅較大的城市制定了相應的政策，例如限購令、限貸令以及購置稅等，旨在限制房價漲幅過快。另外，地方政府也對房地產產業進行了極為嚴格的把控。各種調控房地產政策的出臺，讓一些資金緊張和財務管理不善的房地產企業受到了很大的影響。

一、房地產財務管理存在問題

房地產財務管理在房地產開發建設過程中占據著重要的位置，但是當前房地產企業財務管理狀況并不理想。下文將從房地產企業財務管理的人員、制度等方面對其中存在的問題進行剖析：

（一）財務管理人員問題

房地產企業中的財務管理人員需要負責預算管理、融資管理、成本管理和核算管理等工作，因為工作內容較為繁雜，對財務管理人員的職業素質和專業技能也就提出了較高的要求。財務管理人員職業素質和專業技能不過關，在房地產企業的財務預算、融資管理、成本管理以及核算管理工作中就可能出現紕漏，處理方式不對或者處理流程不對，難免會出現資金漏洞，給房地產企業造成不可彌補的損失。另外，房地產企業周轉速度很快，受企業資金、整體實力、薪資待遇、培訓管理等限制，其財務管理人員可能會在高周轉、高速變化的環境中學習培訓不夠，不能適應最近的政策，對業務處理未跟上變化的新環境，增加了公司財務管理危機發生的風險。

（二）財務管理制度問題

房地產企業正常運行需要財務管理制度作為重要的保障。整體上說，由于部分房地產企業實力受限，企業的財務管理制度落后、不完善，企業內部監控機制不健全，也可能存在授權審批等制度執行不到位的情況，導致企業財務管理控制乏力。另外，在某些企業長期戰略規劃不合理，在財務管理方面受高層領導的影響較大。最后，房地產企業績效考核制度落實不明確，績效考核是對員工的工作的認可和激勵，提高員工工作的積極性和主動性，影響著房地產企業的發展和戰略實施。不健全的考核制度將直接影響財務管理人員的積極性，影響工作的進展。

（三）財務管理的成本和預算問題

房地產企業由于資金來源渠道大都是融資或者銀行貸款，資金投入大、回籠時間長。正是由于資金流動周期長，在整個過程中不可預測的風險諸多，所以房地產企業需對投資開發項目進行全方面的調查和評審，包括投資開發項目資金流動、人力物力、成本、利息等。但在現實中，一些中小型房地產企業由于規模小，自身實力弱，為了追逐高額的利潤，在項目投資開發前沒有做好成本管理和財務預算的工作，也沒有進行深入的市場可行性調查和分析，盲目投資，負重競標，最終導致預算資金與實際項目投資相差甚大，耽誤時間，收益甚微，更有嚴重的可能造成公司資金無法回籠，影響房地產企業的發展。

二、房地產財務管理優化對策

加強房地產企業財務管理能力，提升房地產企業的整體盈利能力，對于國家經濟的發展具有重要的現實意義。為此，可以從下面幾個方面對房地產財務管理進行優化：

（一）提高財務管理人員的綜合能力

房地產企業的財務管理效率關系著房地產企業的發展趨勢，其很大程度上取決于團隊的力量。加強對財務管理人員的審核和管理是提升優化房地產財務管理的首要措施。企業招聘時，注重考察財務管理人員的專業技能和職業素質，還要嚴格考察職業道德素質和社會道德。除此之外，房地產企業還應該加強對財務管理人員的崗前培訓和階段性培訓，不斷促進財務管理人員的知識更新，促進其知識體系的與時俱進，提高專業技能、道德修養和團隊合作。財務管理人員也應自我提升，順應時代變化，盡可能的掌握現代化和信息化技術，學習新的知識，不斷提高知識儲備和工作效率，保障工作的正確性、及時性和準確性。

（二）構建完善可操作的財務管理制度并不斷提高執行力

無規矩無以成方圓，構建完善的財務管理制度是優化房地產財務管理的必由之路。眾所周知，房地產企業具有投資大、風險高、資金周轉周期長等特點，需要企業通過合理的財務管理以及運作方式，有效規避房地產企業發展過程中的財務風險。構建完善的財務管理制度，不僅可以使企業在激烈的競爭中立于不敗之地，而且還可以加強對財務管理人員的監督和管理。房地產企業在進行財務管理制度制定過程中，需要根據房地產企業不同階段的發展重點和發展目標制定相應的財務管理制度，還應該保證財務管理制度的動態平衡。只有這樣，才能夠有效規范財務管理人員的個人行為，讓財務管理制度為房地產企業的整體戰略發展服務。

（三）強化財務管理的成本和預算

房地產企業對于新項目的投資開發所需的成本主要包括土地購置成本、建筑成本、材料成本、管理成本以及營銷成本等等，總的來說，投資新項目的成本是巨大的，所以房地產企業對于成本管理和財務預算的加強是很有必要的。首先要選擇合格的施工隊伍和材料供應商，這樣不僅能保證項目的質量，還能避免因為質量問題返工而造成的成本浪費。其次是房地產企業高層和財務管理人員要對新項目進行全方面的調查和評審，深入市場調查和分析，資金的預算管理要遵循量入為出的規則，做到準確計算、科學嚴格，對于企業的支出和收入要認真細致，預算之外的支出，要嚴格進行考核，沒必要的支出要杜絕。

三、結束語

房地產企業競爭激烈，企業想要占據一席之地，切實需要加強和完善財務管理制度，不僅能夠保證房地產企業內部財務安全，也能夠保障房地產企業快速穩健發展。房地產企業應科學正確對待財務管理中所存在的問題和瑕疵，采取行之有效的解決措施和對策，提高財務管理人員的綜合能力、構建完善的財務管理制度以及加強財務管理的成本管理和財務預算等，保證企業持續健康發展。

參考文獻

[1]楊瓊.建筑企業財務精細化管理策略研究[J].行政事業資產與財務，2017（03）：85+84.

[2]范英莉.房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J].企業改革與理，2018（11）：134-135.