房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計應(yīng)用實踐

王吉敏

摘要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由藍海轉(zhuǎn)向紅海，管理會計如何結(jié)合項目進行項目風(fēng)險管控、預(yù)算管控、目標(biāo)成本控制及動態(tài)成本控制等管理會計成為了管理會計的核心內(nèi)容。在此背景下結(jié)合企業(yè)實踐經(jīng)驗，以理論聯(lián)系實際的方法，提出了房地產(chǎn)企業(yè)提升會計管理水平的重要措施，通過資源整合，分析了運營決策、運營監(jiān)控和成本管控三大管理會計應(yīng)用平臺，提升企業(yè)管理水平，為保持同領(lǐng)域企業(yè)競爭提供理論參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);管理會計;應(yīng)用;實踐

從宏觀角度上分析，房地產(chǎn)企業(yè)近幾十年的發(fā)展特點十分突出，主要依靠資源優(yōu)勢，以實踐為主，從全面預(yù)算管理、成本管理等管理會計的工作內(nèi)容出發(fā)，進行前瞻性的理念研究，但是真正具備典范化的管理會計工作運行案例較少，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控比較薄弱的重要原因。鑒于此，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、經(jīng)營管理技術(shù)嚴格等特點，提升企業(yè)內(nèi)部會計管理水平，維持可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前最為關(guān)鍵的運營思路，由此本文探究了以運營決策、監(jiān)控和成本管控為主的三大房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用內(nèi)容，供參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計實現(xiàn)的途徑需求清晰，主要是管理會計站在項目全生命周期角度，對項目的投資前風(fēng)險評估、開發(fā)建設(shè)銷售中關(guān)鍵環(huán)節(jié)收入成本目標(biāo)管控，依據(jù)實際情況選擇合適路徑，最終按照企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)、提升項目經(jīng)濟利益。具體而言核心包括以下內(nèi)容：

（一）項目全生命周期評估

主要為依據(jù)公司開發(fā)戰(zhàn)略，對開發(fā)項目的目標(biāo)市場、產(chǎn)品定位、開發(fā)-銷售計劃、目標(biāo)售價、目標(biāo)成本、人員資金等配套保障等方面，對項目進行量化、非量化評估，分析項目完成后收入、成本、利潤、投入產(chǎn)出比等各項財務(wù)指標(biāo)，為實現(xiàn)上述目標(biāo)可選擇的實現(xiàn)路徑，各路徑的優(yōu)缺點和可能面臨的主要風(fēng)險、應(yīng)對方案，為企業(yè)決策提供主要參考依據(jù)。

（二）項目全面預(yù)算管理

項目全面預(yù)算的意義在于，從項目整體層面協(xié)調(diào)分配資源，為項目經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)提供切實可行的管理規(guī)劃。將成本預(yù)算與企業(yè)業(yè)務(wù)資源的合理化分配相聯(lián)系，以最優(yōu)方案為基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源中，例如人力、財力、物力等的合理化分配，建立可控的經(jīng)營目標(biāo)體系。

（三）全面控制成本

根據(jù)業(yè)務(wù)資源的各項預(yù)算指標(biāo)，建立成本控制措施，將目標(biāo)的成本體系進行分解，落實到各個部門、個人，以業(yè)務(wù)開始階段、進程中和反饋階段為成本全面控制的重要階段，并確保經(jīng)濟的正常運行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計主要工作內(nèi)容

（一）建立目標(biāo)成本

目標(biāo)成本的建立應(yīng)以企業(yè)內(nèi)部需求為依據(jù)，結(jié)合動態(tài)分析的管理會計工作理念，分化獎懲管理制度，使得成本管理有據(jù)可依，突出重點，建立良性的目標(biāo)成本經(jīng)營機制，這是建立目標(biāo)成本的第一步。其次，以希望達到的目標(biāo)指標(biāo)為基礎(chǔ)，從目標(biāo)成本的管理水平、數(shù)值及指標(biāo)分析等內(nèi)容進行分析，實現(xiàn)目標(biāo)成本的可控化。

（二）全面預(yù)算管理工作

以對目標(biāo)成本進行分解為主要途徑，將全面預(yù)算管理內(nèi)容按照項目開展的進度進行合理規(guī)劃，并且可實現(xiàn)全面預(yù)算管理工作與承包經(jīng)營責(zé)任制進行結(jié)合，形成以成本管理和業(yè)績年終考核為主要指標(biāo)的預(yù)算管理工作的有效落實。資金收支計劃是完善全面預(yù)算管理工作的主要措施，其不僅能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化，同時能夠通過資金收支計劃，明確掌控企業(yè)內(nèi)部資金的運行規(guī)律，并能夠有能力通過調(diào)撥資金，進行查缺補漏。在全面預(yù)算管理工作實施的過程中，應(yīng)以計劃性和規(guī)范化為主要工作理念，以控制企業(yè)的成本支出為例，可按年計劃、月技術(shù)為依據(jù)，將財務(wù)報表的內(nèi)容進行細化，收支計劃應(yīng)由各部門進行適當(dāng)分析，實現(xiàn)貨幣資源及金額的可量化。

（三）開發(fā)成本控制

開發(fā)成本控制主要包括產(chǎn)品設(shè)計、目標(biāo)成本控制、合約規(guī)劃、招投標(biāo)控制、動態(tài)成本控制等方面。首先管理會計應(yīng)協(xié)調(diào)設(shè)計、前期、工程預(yù)算等部門按照項目實際情況制定目標(biāo)成本，對項目總成本進行鎖定。隨后合約部門，應(yīng)在考慮開發(fā)計劃、開發(fā)施工管理合理性角度、編制合約規(guī)劃，并由招標(biāo)部門招標(biāo)按計劃施工。

在此過程中，管理會計應(yīng)對比以往類似產(chǎn)品的開發(fā)數(shù)據(jù)，有明顯超出的落實其超出原因，并在重點環(huán)節(jié)介入管理，如招投標(biāo)環(huán)節(jié)的介入，防止圍標(biāo)串標(biāo)等舞弊行為，目標(biāo)成本介入，與類似項目對比分析目標(biāo)成本是否合理，動態(tài)成本監(jiān)控，為目標(biāo)利潤達成提供分析預(yù)警等。

實行項目階段責(zé)任制已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目標(biāo)落地的重要保障措施，因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目落實的過程中，應(yīng)分階段、分流程化將企業(yè)項目運營成本進行合理化分解，按照具體的成本控制指標(biāo)，將業(yè)務(wù)落地的責(zé)任分配到各個部門，任務(wù)具體化、責(zé)任明確化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計工作應(yīng)用

（一）建立經(jīng)營決策平臺

為構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，構(gòu)建了經(jīng)營決策平臺，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要行業(yè)運營特點，同時也是實現(xiàn)經(jīng)營管理模塊化的重要運營方式。按照房地產(chǎn)項目開展和管理會計的相關(guān)內(nèi)容為整體，形成了五大模塊，為實現(xiàn)經(jīng)營決策提供模塊化參考。以時間周期為主要的參數(shù)考量，全周期預(yù)算管理制度在決策性管理過程中的作用及地位毋庸置疑，同時結(jié)合決策管理的內(nèi)容，應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目運行過程中的地塊經(jīng)營目標(biāo)，地塊決策工作進行流程標(biāo)準(zhǔn)化，確保運行資金的安全，降低資金周轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險。以實際工作過程中的需求為基礎(chǔ)，將會計管理基礎(chǔ)、經(jīng)營決策管理內(nèi)容和企業(yè)管理組織架構(gòu)進行充分結(jié)合，搭建出多層次、多方面、立體可視化的業(yè)務(wù)管理模式，實現(xiàn)了“項目公司——城市公司——公司總部”管理模型;橫向上主要以業(yè)務(wù)開展為主要內(nèi)容，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和經(jīng)營為主的業(yè)務(wù)資源拓展，縱向上主要以服務(wù)為主，提供業(yè)務(wù)發(fā)展的增值性服務(wù)。

（二）建立運營監(jiān)控平臺

運營監(jiān)控平臺是在管理會計系統(tǒng)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，它指的是借助商業(yè)智能（BusinessIntelligence，BI ）技術(shù)，將不

同的業(yè)務(wù)資源數(shù)據(jù)進行搜集和提取，并將有效的數(shù)據(jù)進行分揀合并，以數(shù)據(jù)倉庫為主要的數(shù)據(jù)分析依據(jù)，對企業(yè)的管理會計信息進行全局整合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展信息可實現(xiàn)數(shù)據(jù)化，因此借助各種數(shù)據(jù)管理和分析工具，可針對性的實現(xiàn)項目運營前期、運營中的有效數(shù)據(jù)信息監(jiān)控，并能夠通過監(jiān)控及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，輔助決策層，進行問題的有效分析。

首先，以指標(biāo)庫信息為基礎(chǔ)，建立能夠快速響應(yīng)、快速分析需求及變化為主的報表系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠結(jié)合業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀，通過指標(biāo)體系的認證，構(gòu)建具體的業(yè)務(wù)開展行動方案，并有針對性的提升企業(yè)運營及決策管理能力。其次，應(yīng)建立企業(yè)管理數(shù)據(jù)倉庫，統(tǒng)一數(shù)據(jù)集，按照數(shù)據(jù)分析維度，加強企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的縱向和橫向發(fā)展，能夠及時發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中的問題，在數(shù)據(jù)平臺信息分揀的過程中，抽離有用信息，提高企業(yè)的執(zhí)行能力。

（三）建立成本管控平臺

以構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫為標(biāo)準(zhǔn)，建立了成本管控平臺，旨在打造加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控路徑，延伸并打造了以歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)為集合體的數(shù)據(jù)管理平臺。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)不集中，且數(shù)據(jù)類型繁多，因此對準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的分析效率較低，鑒于此，為了實現(xiàn)成本管控的精準(zhǔn)服務(wù)，建立從工程施工的價格、單方和含量的核心指標(biāo)，能夠?qū)椖砍杀竟芸氐母鱾€過程進行成本數(shù)據(jù)測算的標(biāo)準(zhǔn)化分析。

以L集團公司為例，對項目開發(fā)工程的各項指標(biāo)體系進行量化，建立量化指標(biāo)庫，形成以成本管理為核心的數(shù)據(jù)庫資源體系，成為當(dāng)前支持成本管控全過程的重要依據(jù)。

此外，三個平臺的打造能夠很好的在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計工作中發(fā)揮作用，但是由于每個企業(yè)業(yè)務(wù)特點、業(yè)務(wù)范圍及管理需求性分析的不同，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身業(yè)務(wù)發(fā)展特征和需求，合理化選擇良好的規(guī)劃平臺，以交換價值數(shù)據(jù)，收獲更多利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營的項目成本可計算，且結(jié)合企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的標(biāo)準(zhǔn)化，應(yīng)從成本管控、全面預(yù)算管理和經(jīng)營目標(biāo)的預(yù)測三個方面，進行業(yè)務(wù)層面的績效考核。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過管理會計工作的實施，降低企業(yè)自身的運營及管理成本，有效提升企業(yè)運營收益。本研究以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計工作理念為主，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計主要工作內(nèi)容，并分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計工作的三大應(yīng)用平臺，為規(guī)范管理會計工作應(yīng)用提供理論參考。

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