房地產開發項目全過程成本控制

● 周貴章

對于房地產企業而言，成本控制必須貫穿于房地產開發的全過程，成本的下降直接帶來企業利潤的增加；對于購房者而言，成本控制可直接體現在房屋單平方售價的優惠上，而在房地產市場，價格的優惠是購房者最為看重、最為在意，最能直接影響其購房決策的因素。

當前，房地產開發成本越來越大，房地產業正式進入微利時代，房地產開發全過程成本控制顯得愈發重要。市場化競爭，在同等產品質量和服務的前提下，成本控制成為最大的賣點，成本的節約與利潤的增加成正比，為企業的發展創造了上升的空間，同時，也有利于市場化競爭的健康發展。因此，控制好房地產開發全過程成本是一個房地產開發企業能夠過關斬將，在市場化激烈競爭中生存下來，并且穩定發展的基礎和保障。在房地產開發建設過程中，市場調查、可行性研究、項目決策、建設前期手續及準備、建設施工、策劃銷售、交付等階段成本控制主要體現為土地成本控制、建設成本控制、營銷成本控制。

一、土地成本控制

土地成本控制主要體現在前期市場調查、可行性研究以及項目決策三個階段。

（一）細化房地產開發前期市場調查

房地產開發企業要進入一個城市房地產市場的第一步，就是做該城市房地產市場調查，調查結果能夠讓房地產企業決策層充分掌握當地市場信息，避免決策失誤造成的選址不準、市場定位不當，最終體現為成本增加、投資失敗。

一是了解當地城市經濟、社會、政治發展趨勢。房地產業能否健康發展與一個地區的政治、經濟、教育、治安以及居民消費習慣等社會發展因素息息相關，直接或間接地影響著房地產市場的發展，尤其是對房價和銷售情況的影響。調查內容首先是宏觀層面，比如當地GDP、三大產業的比重等。然后是對微觀的層面進行調查，比如城鎮居民人均可支配收入、農村居民純收入、居民人均支出等，這直接決定著該地居民的購買能力及市場活躍度，同時應該與周邊同等級城市進行一下對比，如果可以的話，建立一個一元或者多元的回歸模型，對未來進行一下預測，數據可以用圖表的方式展現，比較直觀，也不至于枯燥。

二是了解當地房地產市場發展態勢。對本地區以及周邊同等級城市房地產開發建設的總體情況進行調查了解，房地產近幾年發展規模與速度、當前房地產庫存量以及市場需求情況、當地房地產價格走勢等。更加詳細的調查，可以調查近幾年本地區所有房地產開發項目的建設面積、銷售面積、銷售價格、庫存面積、市場波動情況以及當地二手房市場的銷售總量、銷售價格、市場波動情況等。對于本行業的市場調查可以克服投資的盲目性，幫助房地產企業精準定位當地市場。

三是了解當地房地產政策法規以及相關規定。房地產行業政策法規及其他相關規定、當地政府的宏觀調控政策及方式，直接影響著當地房地產行業的發展、房地產企業的發展。在這方面主要調查內容包括土地招拍掛相關政策、規劃設計審核備案機制、開發銷售相關規定、稅收情況等。熟悉當地房地產行業相關政策法規并嚴格執行，將減少房地產企業不必要的時間浪費及資金損失，同時，能及時調整房地產開發和銷售策略，提高房地產開發成功率、收益率。

（二）做好房地產項目可行性研究報告

拿地之前必須做好可行性研究報告，報告中成本估算將會成為整個開發過程成本控制不可超越的上限，報告中收益測算將會成為開發全過程的目標和方向。房地產項目可行性研究報告以前期市場調查結果為依據，分析研究項目投資環境，確定項目建設規模和開發條件，同時需要編寫項目總體規劃方案、投標范圍及方式、財務評價及不確定性分析，最終獲得可行性研究結論，結論包括總投資概算、總成本費用、銷售收入及成本的變動等。

（三）做好房地產開發項目決策

房地產開發項目全過程涉及成百上千個決策，而這些決策最為重要的就是土地競拍決策，它是直接影響到整個開發建設成本的重要組成部分。目前，一、二類居住用地，不管是否兼容商業用地，都是通過公開的土地拍賣獲得土地，拍賣的現場競價性質，對房地產企業決策層面的業務能力要求極高，短時間內必須對土地叫價對該項目后期建設、營銷等環節產生的成本造價影響度做出研判，對項目最終開發成果、收益率做出預測。就該環節而言，前期市場調查就顯得尤為重要，能夠為房地產企業決策層面提供研判依據。

二、建設成本控制

項目建設過程是從項目備案手續開始的，整個建設過程包括了相關建設手續的辦理、建筑方案設計、施工圖設計、預算編制以及開始施工的施工組織、造價控制、質量監督等內容。其中，與房地產開發全過程成本控制聯系最為緊密的要數建筑方案設計以及施工階段的成本控制。

（一）方案設計階段成本控制

房地產開發項目方案設計，由開發企業提出設計任務，設計單位按照任務書要求，收集相關且必要的基礎資料，結合項目場地現狀及周邊環境，遵照規劃部門給出的技術經濟條件，對房地產開發項目總體布置、空間布局、交通流線組織進行合理安排，并就建筑方案進行單獨細化的設計。在此設計的過程中，對房地產開發項目成本控制影響最大的就是建筑方案的設計了。方案設計中關于建筑結構、建筑材料及裝修標準、設備選型等選擇不同，建筑物材料、人工、機械的單價估算及用量也不同，設計成果最終將反映到施工預算編制中，影響著房地產企業在建設階段的直接資金投入。根據當地市場反映情況，參照當地其他房地產的設計標準，通過方案設計增加可銷售面積，確保銷售收入。需要提醒的是，施工圖設計完成后需要委托專業的咨詢公司對其進行編制預算，合理分部、分項統計投資成本，并于可行性研究報告中的目標成本對比，找到差異，對設計進行優化完善，最終實現房地產開發項目的合理利潤最大化。

（二）施工階段成本控制

施工階段是建設工程成本控制的重要階段，通過科學合理的材料、人員、機械等資源配置，對施工現場發生的所有涉及成本費用變化的事項進行有效控制，作為房地產開發企業，項目施工階段的第一步就是選擇一個有實力、有經驗的施工單位，同時，組建自身的監管團隊，全程參與到項目建設過程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以將人力、物力資源的閑置浪費程度降到最低，將可同時跟進的子項工程整理整合，將施工周期壓縮到最短。二是人工費的控制。施工期間需要按勞動定額合理使用勞動力，減少非生產用工和無產值用工，同時，制定嚴格的外包隊工資結算制度，執行各種工資實效，避免資金的流失。三是材料費的控制。要加強施工材料購置、存放、使用的管理，材料購置要按照既定施工橫道圖，提前分析即將發生的材料使用需求，實行實效儲備，減少積壓損失；材料存放要專人管理，避免材料的遺失，及時維修、清點保管；租賃的要及時辦理退租手續；材料的使用要按計劃進行分配，各施工工種之間不得交叉借用、占用材料，避免使用混亂。四是要加強現場的安全文明施工管理。現場施工的安全文明施工既是對勞動者的人身保障，也是對工程質量的保證，須盡量杜絕施工中安全事故發生所帶來的停工整頓、罰款、賠償等一系列經濟損失。五是每個關鍵進度節點都需要進行成本分析，并與目標任務相比較對照。如有偏差，立即組織研究找到原因，提出調整方案，進行補救。

三、營銷成本控制

營銷工作有關的成本只占房地產開發項目成本中很小的一部分，營銷的成果才是全過程成本控制的關鍵。因此，房地產營銷方案至關重要，直接作用于項目成本的回收、利益的最大化。房地產營銷方案首先要找準本項目的優勢、劣勢，揚長避短。分析本區域其他正在銷售的房地產項目特點，找出本項目可以脫穎而出的亮點，準確定位目標人員，制定有傾向性的營銷策略及方案。銷售過程中，適時地開展廣告宣傳，增加項目知名度；加強銷售人員的培訓，建立獎勵懲罰機制，提高銷售人員的緊迫感和積極性。值得一提的是，要盡量選擇不同年齡階段、不同性別、不行性格特點的銷售人員，以應對不同客戶群體的需求。

房地產業市場競爭十分劇烈，在同等產品質量和服務的前提下，只有嚴把全過程成本控制，才能為企業的發展創造了上升的空間。更重要的是，不能一味追求利益最大化而忽視產品品質、施工質量、人員安全等。以上觀點，希望可以為房地產行業從業者提供一些思路與參考。