房地產項目開發工程管理優化措施探究

單雅娟 中國交建

在現代社會經濟不斷發展的過程中，對企業實施科學有效管理的作用越來越凸顯出來。通過充分發揮科學管理工具，有利于優化資源配置。在房地產項目的開發過程中，如果所采取的管理策略不合理，便會在一定程度上增加項目投資，降低項目開發收益。因此，要最大限度地發揮房地產項目開發的管理能力，全面了解房地產項目的開發和建設情況，全面管控項目全開發周期，并對工程中所遇到的各類問題進行明確指導，切實保證項目質量，有效降低項目成本，全面提升項目管理水平。

一、房地產項目開發工程管理存在的問題

（一）前期對市場研究不充分

主觀上，在房地產項目開發之前，應充分開展項目前期階段的可行性研究分析。如果在項目前期規劃及可研性研究的過程中，對市場調研不充分，對所需信息掌握不準確，對后期預判有誤差，它將在一定程度上延長項目開發時間，影響項目開發效率，增加不必要的項目開發成本。同時，客觀上講，由于房地產市場的發展迅速，部分開發項目在拿地時取得的控制性規劃過于嚴格，也會嚴重增加房地產項目開發工程的管理難度。

（二）項目施工過程中的質量管理問題

質量問題一直是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約項目現場管理的重要影響因素。主要體現在以下方面：（1）開發企業施工監理的監督管理職能不能得到有效發揮，施工材料不嚴格把關，偷工減料現象及建材質量問題普遍存在；（2）在實際施工過程中，施工人員未遵循施工圖設計要求或國家建筑規范標準要求施工，因此，項目竣工驗收及后期使用運營均存在嚴重的質量隱患；（3）施工人員自身施工技術水平和安全意識參差不齊， “一人一崗”和“一人一證”等上崗制度未按要求落實，未對基層員工和關鍵環節施工人員定期組織培訓，存在施工工序混亂現象，最終影響項目整體的工程施工質量。

（三）項目管理體系不健全

房地產開發項目工程非常復雜，具有工程量大、施工工藝設備多、管理難度大的特點。然而，在房地產項目開發工程的管理過程中，制定的管理體系不健全，分包項目的工作范圍不明確，分包隊伍選擇把關不嚴，所以常常會出現工作界面劃分不科學的現象，如一些分包商的工作因專業能力不足，不能達到工程實際要求，這為該項工程增加了質量風險及管理漏洞。

二、房地產項目開發工程管理優化措施

（一）加強項目風險管理

為有效提升房地產項目開發工程管理的水平，有必要加強房地產項目的風險管理能力。其中，風險防范主要是利用先進的技術手段和管理方法，以此來合理的規避項目開發過程中可能存在的風險，有效降低房地產項目開發企業的經濟損失，有效保障房地產項目開發企業的經濟效益。但是，在房地產項目開發工程的風險防范過程中，需要全面進行風險識別。盡可能采取風險轉移的方法，通過充分利用一定的方法將特定的風險以其他的形式轉移到無形，如加強合同管理水平，降低法律風險，或采取購買保險的形式，嘗試將房地產項目開發工程管理過程中的風險轉移給保險公司，為提高項目效益奠定堅實的基礎[2]。

（二）全面完善成本管理

項目成本管理是提高房地產項目開發工程管理水平的重要環節。為有效提升房地產項目開發工程的管理效能，應加強各部門之間的聯系，專注于房地產項目的成本管理與控制，并貫穿于開發全周期。項目成本管理的所有環節都是相互關聯和協調的，如果出現某一個環節管理不恰當，都會在一定程度上增加房地產項目開發工程的成本，嚴重影響房地產項目開發企業的經濟收益，故有必要加強房地產項目開發工程施工全過程的成本管理，堅持在房地產開發項目的投資決策階段中從定性和定量兩個方面控制開發成本。首先，定性分析，主要從項目整體收益角度，注重資金投入與投資收益比，深入研究整個房地產項目開發工程的價值趨勢；其次，定量分析，則主要是對房地產項目開發施工的各個環節進行造價控制，在設計環節做好充分論證及技術交底，全面確定房地產項目開發的施工量；最后，要加強房地產項目開發工程的施工現場管理，充分發揮施工現場監理人員的作用，在各個層面控制成本，為房地產項目開發工程管理水平的提升提供充足的資金支持[3]。

（二）項目質量管理

房地產項目開發工程與其他行業的產品不同。能夠影響房地產項目開發工程的質量因素較多，不管是人工及材料市場波動，還是機械設備、建材、施工工藝的發展變革，都直接影響房地產項目開發工程的質量及成本。因此，為有效提升房地產項目開發工程的管理能力，有必要在前期可行性研究論證階段開始，發揮設計功能，提升工程管理全過程管控，嚴抓成本控制，通過各項管理手段，有效提升房地產項目開發人才的綜合素質，強化房地產項目監督管理水平等管理措施，有效保障房地產項目綜合管理水平。

三、結論

總之，在當前房地產項目開發工程的管理過程中存在著諸多問題，需要創新房地產項目開發工程的管理理念，嘗試站在房地產項目管理的戰略高度，從強化組織管理，到全方位全過程有效控制，切實提高房地產開發項目管理水平，促使房地產開發企業實現更加穩定健康的發展。