基于我國(guó)住房反向貸款的研究

王堂虎 馬昌寧 .華北理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院； .華北理工大學(xué)管理學(xué)院

前言：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即“以房養(yǎng)老”，它是一種把終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)與住房抵押相互聯(lián)系的新型養(yǎng)老方式，它規(guī)定，擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)的老人，將其住宅抵押給金融機(jī)構(gòu)后，可以繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人統(tǒng)一的處置權(quán)，并依照先前協(xié)議領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金；老人逝世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。以房養(yǎng)老的機(jī)制使老人在沒(méi)有房屋出售或抵押的情況下，可以從自己持有的自住房中獲得收益。

一、住房反向貸款可行性與必要性分析

（一）人均住房擁有率高

由2016年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，整年住宅資金投入68704億元，增長(zhǎng)6.4%；2017年我國(guó)自住房擁有率為89.68%，位于世界前列。擁有自住房是實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的必要條件，因此我們應(yīng)該充分利用自身?xiàng)l件創(chuàng)造新的收入來(lái)源。

（二）二手房市場(chǎng)發(fā)展為其提供可能性

在經(jīng)歷了大幅度的房產(chǎn)改革后，我國(guó)二手房數(shù)量大幅增長(zhǎng)，居民對(duì)于住房的需求量也一直不斷增加，近年來(lái)我國(guó)的二手房產(chǎn)市場(chǎng)仍在蓬勃發(fā)展，也為該項(xiàng)目提供了房屋變現(xiàn)的有效途徑。

（三）國(guó)家政策支持

國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合民政部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，詳細(xì)描述了加快養(yǎng)老保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策和情況。會(huì)議指出，作為金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，我國(guó)將不斷增加養(yǎng)老住房反向抵押保險(xiǎn)的試點(diǎn)數(shù)量，并將在2014年公布具體有關(guān)政策。

二、國(guó)內(nèi)住房反向抵押模式及近況

如今，我國(guó)國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老的發(fā)展十分困難，但有些地區(qū)或相關(guān)部門(mén)已逐步進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和探究，當(dāng)今暫時(shí)采用的有以下幾種模式：

（一）南京實(shí)行“留園以房養(yǎng)老”模式。即超過(guò)60歲的孤寡老人，如果有不少于60平方米的南京當(dāng)?shù)刈≌?，便能將住宅向公寓做抵押，老人依舊享有房子的居住權(quán)，且不收費(fèi)。老人離世后，住宅歸公寓所有。

（二）上?！肮e金管理中心成房東”的嘗試。即年齡大于65歲的老人如果把住宅以市值賣(mài)給公積金管理中心，就可使用賣(mài)出資金來(lái)支付房屋租金，多余部分可自行支配。

（三）北京“養(yǎng)老房屋銀行”策略，超過(guò)60歲的老人能對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做出請(qǐng)求，把房產(chǎn)交給中大恒基，為老人出租房屋且不收取任何費(fèi)用，來(lái)獲得房屋租納金。所得租金中除扣除養(yǎng)老院應(yīng)得費(fèi)用外，其余全權(quán)由老人支配，老人對(duì)房屋始終具有支配權(quán)。

三、我國(guó)住房反向抵押模式的挑戰(zhàn)

（一）舊養(yǎng)老理念的阻礙

從古至今，“養(yǎng)兒防老”的觀(guān)念在人們的心中已經(jīng)根深蒂固，它體現(xiàn)的是感情中的聯(lián)系，若是老人靠抵押住宅所得的貸款維持生活，不僅自己內(nèi)心無(wú)法認(rèn)同，其后代也會(huì)被人誤認(rèn)為孝心不足。

（二）養(yǎng)老貸款金風(fēng)險(xiǎn)較大

養(yǎng)老貸款金額由房產(chǎn)所估價(jià)值確定，若在穩(wěn)步發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，所評(píng)估房屋的價(jià)值較為準(zhǔn)確，若市場(chǎng)發(fā)展較為曲折時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估較為困難。即使房屋價(jià)格上漲，先前抵押住宅的老人也可能悔約；房屋價(jià)格下跌時(shí)，金融部門(mén)會(huì)承擔(dān)所抵房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）產(chǎn)權(quán)制約

我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題。老人抵押房產(chǎn)時(shí)，房子已難以支撐長(zhǎng)期居住，而老人逝世后，房屋的壽命寥寥無(wú)幾。金融公司或銀行依靠剩下的房屋壽命補(bǔ)貼支付完成的養(yǎng)老保險(xiǎn)金成本，其支付能力嚴(yán)重下降，并且也會(huì)給金融公司帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

四、國(guó)內(nèi)住房反向抵押貸款的建議

（一）“以房養(yǎng)老”需要公開(kāi)、公正的法治環(huán)境做保障?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到多領(lǐng)域、多產(chǎn)業(yè)以及政府機(jī)關(guān)，需要對(duì)這些業(yè)務(wù)有十分完備的運(yùn)作能力，因此，相關(guān)部門(mén)必須聯(lián)合起來(lái)，制定精準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”政策。

（二）轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀(guān)念，樹(shù)立老年服務(wù)普遍化、完善化的觀(guān)念。政府可以通過(guò)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化老年服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，成立專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老管理機(jī)構(gòu)，建立養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而讓老人的晚年生活幸福。

（三）適當(dāng)延長(zhǎng)住宅用地使用權(quán)，降低中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》中提及“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，可自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。