我國商業地產經濟管理中存在的問題及應對措施研究

山東省菏澤市住房和城鄉建設局(菏澤市市直房地產管理交易監理所) 李涯

當今時代是我國經濟高速發展的時代，也是商業地產取得飛速發展與進步的時代。在這樣的情況下，商業地產在我國的國民經濟中占據了愈發重要的地位，并對經濟的發展起到了很大的推動作用。與此同時，商地產經濟的不斷發展，也暴露出了一些亟待解決的問題，如發展過于盲目、開發與經營相互脫節等。只有真正解決了這些問題，才能確保我國商業地產經紀的穩定發展，為國民經濟的發展做出更大的貢獻。

1 商業地產經濟管理的定義

所謂商業地產經濟管理，指的就是對商業地產企業的商業地產投資、開發、經營活動所進行的管理工作的總和。在商業地產經濟管理中，主要的管理內容包括以下幾個方面：第一，對投資進行核算；第二，成本的分析與控制；第三，開發與經營決策。在管理的過程中，可以發現商業地產經濟管理涉及到的領域較多，因而管理工作相對比較復雜，容易出現各種各樣的問題。因此，如何進一步加強商業地產經濟管理的水平，成為現階段需要研究的重點問題之一。

2 我國商業地產經濟管理存在的問題

2.1 發展過于盲目

在現階段，隨著我國經濟的不斷發展，商業地產的開發呈現出比較火爆的趨勢。進行商業地產的開發，我國很多的商業地產企業都獲取了較大的路潤，并在企業的規模與綜合競爭力上取得了進一步的發展。因此，當下我國的商業地產企業在商業地產的開發商呈現出了盲目投資的趨勢。對于商業地產企業來說，增加商業地產的投資有利于獲取更多的利潤，但是必須看到，過多的盲目投資加劇了商業地產市場的競爭，反而導致企業盈利空間的下降，導致企業的商業地產開發面臨更大的風險。

2.2 開發與經營過程缺乏有機聯系

對于商業地產企業來說，進行商業地產開發所需要的資金數額相當龐大，而且資金的回收周期較長。然而在現階段，我國很多商業地產企業在項目的開發上存在較大的盲目性。大量的盲目投資占用了企業過多的流動資金，影響了企業的進一步經營與發展。為盡快回收流動資金，企業在商業地產的出租或出售時就變得更加急功近利，為盡快將手中的商業地產項目托收，不惜犧牲自身的長遠利益。在這樣的情況下，企業的項目開發與經營就出現了脫節，必將導致企業面臨更大的風險。

2.3 人才隊伍建設有待進一步強化

企業各方面的競爭，歸根結底是人才的競爭。在商業地產開發領域，之所以出現眾多的管理問題，就是由于企業缺乏高素質的人才。在我國，商業地產是近幾年崛起的新興產業。由于其發展歷史較短，導致高素質的人才比較匱乏聚體來說，人才的缺乏主要表現在兩個方面：首先，企業商業地產管理員工的整體素質普遍不高，人才隊伍質量有待進一步的提升。其次，在現階段，很多商業地產企業并未充分認識到人才對于商業地產經濟管理的重要性，因而在人才的引進與培訓工作上投入的力度普遍不大，導致人才隊伍整體素質的提升存在較大的困難。

2.4 管理機制不健全

在現階段，我國很多商業地產企業在商業地產的管理方面并未建立起健全的管理機制。在具體表現上，管理機制的不健全主要體現在以下幾個方面：首先，對成本的管理缺乏行之有效的管理機制，導致對成本的管理與控制效果不佳。其次，企業對各個部門的權力與責任劃分不清晰，導致一些部門出現職權重疊的問題。最后，針對商業地產開發與管理人員的監督和監管機制落實不到位，導致監督的效果無法保障。

3 我國商業地產管理存在問題的原因

3.1 落后的管理理念

在現階段，我國很多商業地產企業在商業地產的經濟管理方面存在問題。從根源上說，這些問題的成因就是由于企業管理層的管理理念落后。在具體表現形式上，首先，管理理念缺乏預見性。在進行管理的過程中，對可能出現的問題不進行科學的預判與分析。往往是在出現問題之后制定臨時性的解決措施。其次，沒有用發展的眼光看待商業地產的經濟管理。在制定相關的管理與經營措施時，只著眼于當前的利益，而忽視企業的長遠發展。最后，在成本管理的過程中，忽視了各種影響成本的主觀與客觀因素的聯系，只注重對各種成本項目技能型單獨的管理，忽視商業地產成本管理工作的整體性。

3.2 缺乏有效的政策引導

在影響商業地產經濟管理的客觀因素中，政府的政策引導至關重要。必須注意的是，在現階段，我國很多地方政府缺乏對商業地產企業的正確政策引導。具體來說，在一些地方政府，相關部門缺乏對商業地產市場發展形勢的科學研究與分析，導致無法制定出有針對性的措施來加強對企業的政策引導。在這樣的情況下，商業地產市場的經營秩序就被個別不法企業肆意破壞，導致市場競爭出現種種亂象。此外，在政府政策引導與宏觀調控缺失的情況下，商業地產企業對于未來發展目標的規劃也缺乏足夠的科學性，為其未來的發展埋下了隱患。

3.3 法律法規不健全

在我國，商業地產行業是隨著市場經濟的發展而發展的。由于市場經濟發展本身及其能夠借鑒的經驗，因而正處于不斷探索的階段。在這樣的情況下，我國的商業地產行業發展就存在諸多不完善的地方。具體來說，相關法律法規的不完善是我國商業地產行業所面臨的重要問題之一。在我國，現階段針對商業地產行業的法律法規還有待進一步完善。隨著我國商業地產行業的不斷發展，這一問題變得愈發突出。因此，我國的商業地產企業在進行商業地產的開發與管理的過程中就缺乏必要的法律依據與法律約束，導致商業地產經濟管理中出現了一系列問題。

3.4 監督監管機制缺失

在現階段，我國商業地產企業進行的商業地產經濟管理活動缺乏健全的監督監管機制予以制約，導致了商業地產經濟管理過程中出現的一系列的問題。具體來說，監督監管機制的卻是主要體現在以下幾個方面：第一，政府對商業地產企業缺乏有效的監督監管，導致商業地產企業進行商業地產管理活動的過程中違反法律與政策的情況時有發生。第二，銀行對商業地產企業的資金流動缺乏監督，導致其投資活動處于無序狀態，加大了企業的財務風險。第三，商業地產企業缺乏健全的內部監督機制。在此情況下，商業地產企業進行的商業地產經濟管理活動就缺乏足夠的約束，因而產生了一系列的問題。

4 解決我國商業地產經濟管理問題的有效措施

4.1 對管理理念進行升級

在對商業地產進行經濟管理的過程中，商業地產企業的管理層首先就必須刷新自身的管理理念，提高管理工作的科學性。具體來說，首先，必須用發展的眼光看待商業地產經濟管理，在進行商業地產經濟管理決策的過程中，提升決策的預見性與前瞻性。其次，在進行商業地產管理活動的過程中，要用長遠的眼光看待問題，在進行管理工作時要著眼于企業的長遠發展與長期利益。最后，必須用辯證的眼光看待商業地產經濟管理各種，在進行管理的過程中重視各種因素之間的相互聯系。只有真正升級了自身的管理理念，才能確保商業地產經濟管理的順利進行。

4.2 制定更加科學的管理政策

針對商業地產經濟管理中的一些問題，我國政府與各級地方政府應該制定出科學的政策，引導死亡飛車經濟管理的政策發展。具體來說，在制定政策的過程中，首先，就必須對當地的商業地產市場以及商業地產市場的發展形勢進行深入的分析與調研，從而增加政策制定過程的科學性。其次，在現有的基礎上，政府必須進一步加強宏觀調控，用政策引導商業地產企業的發展走向正軌。此外，政府還應該對商業地產企業的商業地產管理行為進行全面的監督，防治管理過程中出現個匯總違規違法操作，保障商業地產經濟管理的有效性。

4.3 進一步健全法律體系

為進一步強化我國的商業地產經濟管理，我國應該對現有的關于商業地產行業的法律法規進行進一步的完善。具體來說，首先，必須通過對現階段商業地產行業的發展現狀進行調研，找出現行法律法規的不足之處。在此基礎上，對法律法規進行有針對性的制定或修改。其次，在完善法律法規的過程中，應該在符合我國國情與商業地產行業發展現狀的基礎上，適當研究和借鑒國外的先進經驗。最后，在法律法規不斷完善的前提下，已更改進一步強化法律法規的執行力度，加強其執行效果。只有如此，才能為商業地產行業的發展與商業地產經濟管理提供有力的法律保障。

4.4 完善現有的監督監管機制

在對相關監督制度進行完善的過程中，必須明確一點，對商業地產經濟管理進行監督與監管，絕不僅僅是政府的工作，而是需要政府、銀行、公眾與企業等各個方面共同努力。因此，想要完善商業地產經濟管理的監督與監管機制，就必須從這幾個方面同時著手進行。具體來說，政府應該將監控的重點放在企業的經濟行為與管理行為方面。而對于銀行來說，其監控的重點應該放在企業的經濟活動與資金流動方面。此外，企業也應該進一步完善內部監督機制，避免由于內部監督不力給企業的商業地產經濟管理造成不必要的損失。同時，公眾對企業的監督也應該作為監督機制的有力補充，幫助企業在管理公眾中進一步拾遺補缺。

5 結語

綜上所述，針對現階段我國商業地產經濟管理中存在的問題，我們必須與時俱進，從管理理念、政策與法治建設、監督機制建設等幾個方面對現有的商業地產經濟管理機制進行完善。在本次研究中，筆者針對這幾個方面制定了一些有針對性的改善措施。希望能夠促進我國商業地產經濟管理水平的進一步提升，進而推動我國商業地產行業的持續發展。