簡析房地產企業資金管理現狀及措施

劉吉恒

廣州實地集團海南區域三亞實地房地產開發有限公司 海南 三亞 572000

1 簡析房地產企業資金管理現狀及措施

1.1 資金籌備階段的風險分析 眾所周知,融資是房地產企業的重要資金籌備措施。目前我國房地產的融資方式集中在銀行貸款、股票發行和債券發行這幾種方式,但由于證監會近年來的嚴格管控,大多數企業都無法從通過股票和債券發行得到資金,而銀行貸款成為了房地產企業最常用的融資方式。而近年來央行多次調整,對于房地產企業的融資條件不斷提升,國家又在墊資和預售方面進行嚴厲管制,所以對于房地產企業的自有資金和實際運營中的資金管理提出了極高的要求。而我國房地產對于融資的管理還不是很成熟,存在不少的問題,這些問題都會導致房地產企業資金鏈無法良好循環,甚至有財務危機發生的可能。

1.2 資金預算管理工作有待加強,資金預算流于形式 預算工作啟動后,各部門為了將來資金使用具有彈性,上報的資金計劃含水分,而主管資金審批的部門受資金來源限制,同時沒有深入到各個業務部門一線調查研究,多憑主觀性便削減了一些真正合理性、必要性的支出。此外,對資金實際使用情況不與績效掛鉤,缺乏獎懲機制,這樣編制出來的資金預算并沒有起到任何實際指導、監控公司資金運作的意義,資金預算工作雷聲大雨點小,流于形式,資金使用缺乏控制,隨意性強,資金全面預算演變成數字堆砌游戲,一紙空談。

1.3 資金管控的分配問題 在進行資金管控的過程中,房地產企業應當對資金進行有效的管理以及分配。但在這一過程中,房地產企業往往會遇到一定的問題。在管理過程中,房地產企業需要對自身經營的房地產項目進行相關的資金管理和分配,將資金按照項目的實際需求進行分配和調整,這樣才能實現資金的有效利用。但在這一過程中,房地產企業往往因為自身項目的分散經營等原因,無法有效的進行資金流轉。在進行不同項目的資金流通過程中,往往會因為資金周轉不及時而出現資金短缺問題。同時,在進行資金的周轉過程中,不同項目之間的周轉在一定程度上增加了資金管理難度,對房地產企業的資金管理造成一定的困難。

2 措施

2.1 投資項目的全面分析 房地產企業在投資之前一定要做好對于投資項目的全面分析,包括投資項目的可行性分析、項目的資金使用計劃、投資目標的正確市場定位等,對一些高風險的外在因素要做到充分管控保證風險在可控范圍之內。房地產企業對投資項目投資時應當具備前瞻性,對于收益和損失都要做出預估,防止因為單個投資項目失敗影響企業整體運轉,避免因為某個環節的過失導致整體資金鏈的斷裂。

2.2 建立完善資金預算管理制度 企業領導在樹立預算管理意識的同時,也應對全面預算進行實時監控,要求各業務部門定期向預算管理部門上報資金預算執行情況,對預算實際執行過程中出現的偏差進行原因分析,提出改進措施和建議,及時修正預算,使得預算更加符合企業實際情況。此外,應將預算執行與考評獎懲機制掛鉤,制定合理考核制度,各部門應嚴格按照規定指標對自己部門的預算進行審查考核,根據評選結果給予相應獎勵或懲罰,以期達到預算在資金管理中的控制、協調職能。以全面預算為依據,對資金進行合理調度和使用,使企業的整個資金循環運行順暢、高效。

2.3 做好資金的相關分配工作,實現穩定的資金流動 房地產企業在進行資金管控的過程中,還需要對不同的房地產項目進行統籌規劃,保證公司總體資金的正常運轉。在資金的使用過程中,房地產企業應當加強對資金的監督能力,對流動資金進行動態的管控。通過對資金的全程關注實現更好的資金流動,保證現金流的穩定。在進行資金管控的過程中,房地產企業的相關工作人員應當根據不同項目的需求情況,加強不同項目的資金使用調研力度,同時,對于不同項目的資金使用情況進行專項檢查,保證資金的收支平衡。同時,在進行監督管理的過程中,還要對項目中的不同類目進行進一步審計,保證資金在項目中的有效使用,盡量避免較長周期的資金流轉,保障資金的穩定使用,減少資金流失。同時,在這一過程中,房地產企業的相關工作人員還需要對進行中的項目進行相關統計,將數據上報財務部門,通過財務部門的統一整合和管理,實現彼此之間資金的較快流轉。

2.4 堅持落實房地產企業對資金管理的監督、激勵工作 資金管理對房地產企業至關重要,對資金管理的監督、激勵工作也同樣重要。若房地產企業在資金管理的監督、激勵工作中存在漏洞,就會降低企業資金的利用率,阻礙企業的發展。在房地產企業建立對資金的監督、激勵等有效制度中,需要細化到每一個環節。對資金的監督工作,可以每天對項目部做一次“日總結”,每周對全部項目資金進行總結,每月對整個企業資金動態進行分析,觀察哪些地方存在波動點,還需要對房產項目的營銷情況進行分析,分析資金回流效率,并制定出下一步調整方法。

2.5 嚴格內部控制,完善組織結構 資金管理同樣存在風險,為了有效地規避風險,企業應該對其資金管理結構予以改善。在融資方面,聘用專業的團隊科學的控制企業籌資規模,確保企業工作流暢進行;在資本使用方面,要優化資本結構,設立各個任務部門,每一項流程都要落實到位,實現資金運轉一體化;在管理方面,實行全過程管理,實時管控,使流程內各部門都能切實進行工作。企業的內部控制要貫徹管理的始終,包括一項資金的流動之前、過程中、結束后,都要密切的掌控,切實提高內部控制的效果。事前預防是按照企業管理原則進行問題預防,將各項資金管理工作落實到各相關部門,對可能出現的風險進行預防;流程中控制就是企業在資金流動過程中安排各部門對其進行應有的管控和分析,讓資金管理高效準確的進行;在資金管理的收尾階段,要進行管理后的反饋,即對全過程實施記錄跟蹤,發現各部門在工作中的問題,對資金管理流程的運行模式進行改善,對資金管理體系進行查缺補漏,完善各部門的工作安排,使工作準確對位,行之有效。

2.6 開展多元化的融資渠道 房企要創新銷售模式,結合不同的市場行情和客戶需求,多種銷售策略混搭運用,以達到多方位多角度加快資金回籠的目的。房地產開發企業還可以通過選擇互有需求、優質合適的企業,以合作項目或參與建設的方式,抱團取暖,緩解融資壓力。此外,在不損害自身商業信用的前提下,技巧性的利用供應商、施工單位墊資,延遲自身資金流出也不失為一種融資渠道。但是,長遠來看,投資信托,將會是我國房企發展融資模式的一種趨勢所向。房地產開發企業只有加強自身的經營管理,不斷發展壯大,具備實力成為可上市股份制企業時,才能不被迫局限于銀行融資的單一模式,選擇通過發行股票或債券方式籌集資金,從而達到降低資金成本和財務風險的目的。

結語

綜上所述,為了解決房地產企業資金管理中存在的具體問題,除了進一步提升資金管理意識之外,還需要完善資金預算管理制度,加強企業資金管理體系的構建,最終實現資金管理科學化、規范化,為企業的穩定健康發展創造條件。