淺析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制

蒲伶智

隨著人民生活水平不斷提高，對物質(zhì)生活的追求也隨之提升，房價的高低與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的影響，同時也起著重要的推動作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，加上大型房地產(chǎn)集團(tuán)的不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間也隨之縮減了很多。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制對項(xiàng)目的整體利潤意義重大。所以做好項(xiàng)目成本管理控制工作，才能將房地產(chǎn)的總成本和單位成本降低，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)今后的發(fā)展提供源源不斷的助力，使企業(yè)在當(dāng)前復(fù)雜的社會環(huán)境下，能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)、持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的定義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的而耗費(fèi)的各種資源形式的總和。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要有時間周期長、投入成本大和成本控制變化大等特點(diǎn)。一般開發(fā)項(xiàng)目成本有以下幾個方面：土地費(fèi)用、開發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套工程費(fèi)、其他支出費(fèi)用、利息、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)。

二、項(xiàng)目成本控制的概念

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制就是在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，整合項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本費(fèi)用。將實(shí)際成本與目標(biāo)（計(jì)劃）成本進(jìn)行比較，監(jiān)控各個環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異，并根據(jù)實(shí)際工作情況提出解決方案，努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，促進(jìn)整個項(xiàng)目的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具體包括：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，必須做好詳細(xì)的預(yù)算編制；在項(xiàng)目實(shí)施的過程中（如設(shè)立項(xiàng)目、設(shè)計(jì)項(xiàng)目、建設(shè)施工、銷售和竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)），不間斷地監(jiān)控、對比實(shí)際成本和目標(biāo)成本，及時發(fā)現(xiàn)偏差并找出原因，盡快解決問題，以此來確保整個項(xiàng)目的順利實(shí)施。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則

（一）全面原則

全面原則是指企業(yè)的全體工作人員都參與進(jìn)來，對開發(fā)項(xiàng)目的整體過程進(jìn)行控制。它要求房地產(chǎn)企業(yè)在成本的形成過程中，及時控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本費(fèi)用，全體員工都應(yīng)積極參與成本控制工作，樹立成本控制的意識，激勵所有員工都能發(fā)揮出自身最大價值，為開發(fā)項(xiàng)目的成本控制做出貢獻(xiàn)。

（二）實(shí)時監(jiān)控原則

實(shí)時監(jiān)控原則是指在成本控制過程中，要及時發(fā)現(xiàn)并反饋成本控制的相關(guān)變化。這就要求企業(yè)及相關(guān)財務(wù)人員在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，對項(xiàng)目所處的各個階段的狀態(tài)進(jìn)行充分的了解，隨時監(jiān)控，然后結(jié)合實(shí)際情況，比較目標(biāo)成本費(fèi)用和實(shí)際成本費(fèi)用，如發(fā)現(xiàn)偏差要及時匯報和改正，才能實(shí)現(xiàn)降低開發(fā)項(xiàng)目總成本的目標(biāo)。

（三）明確權(quán)責(zé)原則。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制牽涉到企業(yè)的各個部門，所以要求全體員工必須加強(qiáng)對成本控制工作的重視并積極地參與其中，采取有效的激勵政策，適當(dāng)獎勵一些提出合理化建議、完成成本降低目標(biāo)的人員或部門；反之，對于違反規(guī)章制度，沒有完成成本降低目標(biāo)的人員或部門應(yīng)當(dāng)給予處罰。這樣才能做到獎懲并行，激發(fā)員工降低成本工作的熱情，創(chuàng)造員工積極參與成本控制的環(huán)境。

（四）因地制宜原則

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行成本控制時，應(yīng)在保障工程質(zhì)量的前提下，以市場需求為導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)際的工作情況和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，建立適應(yīng)企業(yè)需求的成本控制體系。即使是對已經(jīng)普遍應(yīng)用的控制體系也不能生搬硬套，應(yīng)加以改革，積極創(chuàng)新，創(chuàng)造出最適合企業(yè)發(fā)展的成本控制方法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、項(xiàng)目成本管理的策略

（一）慎重選擇施工方案

保障施工順利進(jìn)行和控制施工項(xiàng)目成本的一個重要因素是制定一套合理、完整的施工方案。不合理的施工方案會對施工前期產(chǎn)生誤導(dǎo)，在很大程度上增加了施工的難度，直接影響到后續(xù)施工能否順利進(jìn)行。一旦前期的施工出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，那就要重新返工，這就意味著前期投入的成本可能要付之東流。反之，制定合理、有效的施工方案可以避免資源浪費(fèi)，保障施工項(xiàng)目的順利進(jìn)行和開展，減少了施工項(xiàng)目的時間成本和實(shí)際成本，使項(xiàng)目成本得到了有效控制。

（二）采納目標(biāo)成本法

現(xiàn)在目標(biāo)成本法的使用已經(jīng)在企業(yè)的項(xiàng)目成本控制中比較普及，對企業(yè)的項(xiàng)目成本管理具有重大的意義，同時也能幫助企業(yè)的管理層對項(xiàng)目成本在實(shí)際工作過程中的變化有更深入的了解。目標(biāo)成本法是企業(yè)的目標(biāo)成本管理的核心內(nèi)容，企業(yè)可以通過分析、實(shí)地考察施工前期市場的環(huán)境，進(jìn)一步分析影響項(xiàng)目成本的因素，然后結(jié)合項(xiàng)目本身的情況，制定出合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，并將目標(biāo)成本分配到各個部門。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，規(guī)范工作流程，將理論與實(shí)際結(jié)合起來，各部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該在每一個考核周期內(nèi)，實(shí)時對比項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本，及時找出差異，采取有效的解決措施，在不影響工程進(jìn)度的情況下，減少浪費(fèi)，將不必要的成本流失降到最低。此外，在項(xiàng)目完工后，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)結(jié)合部門所有工作人員的表現(xiàn)和執(zhí)行情況，獎懲相關(guān)責(zé)任人，做到獎罰分明，公平、公正，為降低成本控制形成良好的氛圍。在目標(biāo)成本法的指導(dǎo)下，企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)對項(xiàng)目成本控制的不利因素，有效控制和管理項(xiàng)目的成本。目標(biāo)成本法一定要從企業(yè)自身?xiàng)l件出發(fā)，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，在實(shí)際工作過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，并及時做出相應(yīng)的調(diào)整和變化，切忌不顧企業(yè)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)的直接套用。

（三）實(shí)行作業(yè)成本法

作業(yè)成本法是以作業(yè)為媒介，以成本對象（產(chǎn)品、服務(wù)、客戶等）消耗作業(yè)、作業(yè)消耗資源為理論原則，確定成本原因，把成本資源歸納總結(jié)到作業(yè)上，再將所產(chǎn)生的作業(yè)成本又歸集到相應(yīng)的成本對象上，以此來實(shí)現(xiàn)間接費(fèi)用和輔助費(fèi)用的合理分配，解決傳統(tǒng)成本核算無法分配間接費(fèi)用和輔助費(fèi)用的問題，目的是計(jì)算出更加及時、準(zhǔn)確、真實(shí)的成本對象。作業(yè)成本法將成本的計(jì)算范圍加大，從而使計(jì)算出來的成本更加真實(shí)、準(zhǔn)確。作業(yè)成本法給企業(yè)帶來了更加完善的信息，因此收獲了廣泛的贊譽(yù)。作業(yè)成本管理是以企業(yè)對作業(yè)鏈的分解作為依據(jù)，對作業(yè)中心進(jìn)行劃分，制定出合理的標(biāo)準(zhǔn)，將實(shí)際工作中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行核算，并將其與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行比較，確定相應(yīng)的改進(jìn)措施，使企業(yè)的作業(yè)鏈更加優(yōu)化。作業(yè)成本管理尤其擅長對成本的事中核算和事后的管理工作。

結(jié)論

隨著國家政策的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)作為高風(fēng)險行業(yè)，想要在國家政策的指導(dǎo)下和激烈的市場環(huán)境中，依然能站穩(wěn)腳跟、持續(xù)發(fā)展，就必須采取有效的成本控制措施，貫徹、落實(shí)目標(biāo)成本法，降低企業(yè)的各項(xiàng)成本指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。