房地產開發企業營改增后土地增值稅稅收風險及籌劃

陳曉東

一、實施土地增值稅稅收籌劃的意義

當前，我國大部分房地產開發企業在開展稅收籌劃工作過程中，稅收籌劃工作人員需要對現有的稅收政策有所了解，通過應用專業的稅收政策知識，結合實際情況，設定規范的土地增值稅稅收籌劃方案。在營改增背景下，土地增值稅作為房地產開發企業主要稅種之一，近幾年來，隨著企業的快發展，土地增值稅也隨之上漲。再加上我國對房地產領域宏觀調控力度的加大，房地產開發企業利潤率不斷減少，為了強化企業綜合競爭實力，做好土地增值稅稅收籌劃工作是非常必要的。

二、房地產開發企業營改增后土地增值稅稅收風險

（一）政策風險

稅收籌劃工作人員為了能夠實現少繳稅，在開展土地增值稅稅收籌劃工作時，主要包含了方案籌劃、方案執行、方案修整等，但是在此過程中，缺少對相關法律政策的思考，不滿足相關標準，使得土地增值稅中存在一些法律誤區，影響籌劃效果。導致政策風險出現的因素有兩點，一個是政策改變，方案籌劃工作人員沒有及時更改，使得風險出現。另一個是籌劃工作人員即便對變動政策有所掌握，但是認識不全面，甚至存在反向理解現象，導致土地增值稅籌劃方案失誤。

（二）操作風險

土地增值稅稅收籌劃方案制定工作人員需要掌握充足的稅收籌劃專業知識以及能力，采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結果的合理性。但是，怎樣才能將稅收籌劃方案順利執行，是房地產開發企業重點思考的問題。在設定土地增值稅稅收籌劃方案過程中，需要保證籌劃方案的可續性和可行性，只有稅收籌劃方案設定合理，才能獲取理想的效果，反之影響籌劃效果。但是在現行稅收政策中，即便有明確的規定，但數量多而復雜，在這種情況下，如果沒有加以充分協調，必將會引發操作風險。

（三）執法風險

土地增值稅稅收籌劃應該具備合法性的同時，還要保證執法效率。房地產開發企業稅收籌劃工作人員設定方案的過程中，需要秉持相關法律標準，當然稅務部門還要根據相關法律對稅收籌劃方案進行審核，通過之后才能執行，從而保證方案的合理性和有效性。但是，部分房地產開發企業在設定稅收籌劃方案過程中，即便根據相關法律體系來設定，但是卻不滿足執法部門相關標準，從而被看做成違法行為，在某種程度上加劇企業成本投放，給房地產開發企業帶來一定經濟影響。

三、房地產開發企業營改增后土地增值稅稅收籌劃對策

（一）加強各個環節稅收籌劃

1.項目前期籌劃

在營改增背景下，房地產開發企業在承接相關項目以前，應該做好前期稅收籌劃工作，對項目所處領域應用的土地增值稅稅率以及稅收優惠政策等加以綜合思考。結合實際情況選擇對應的承包方式進行工程施工。針對合作建房情況，需要合理應用相關政策，在建成之后雙方根據相關比例進行分配房產，這樣能夠免征土地增值稅，實現雙方納稅效益最低化。在項目前期應該和稅務部門充分交流，對當期稅收征管標準有所認識。

2.建設階段籌劃

在項目經過招標、開發等環節之后進入到施工階段時，應該做好建設項目成本稅收籌劃工作。在核算土地增值稅的過程中，如果包含了扣除項目，房地產開發企業應該利用稅收籌劃的方式提升扣除項目數額，以此實現減稅。在獲得土地使用權支付資金以及各項費用的情況下，需要獲取相關費用依據，確保各個支出都能得到精準核算。根據開發成本在核算過程中加計20%的相關標準，應該根據120%的比例實現扣除核算。在核算成本的過程中，可以把相似開發項目看作一個整體，合并核算成本，降低施工成本。在融資過程中，針對房地產開發企業需要支付的利息，根據5%和10%兩種扣除率差異來操作。

3.銷售階段籌劃

銷售環節的籌劃一般是指銷售方式以及銷售價格的籌劃。在銷售方式中，建筑銷售可以劃分為兩種模式，一個是直接銷售，另一個是間接銷售，也就是通過設定專業的銷售企業進行銷售。房地產開發企業可以結合實際情況，選擇對應的銷售方式。通常情況下，采用第二種營銷方式，將會添加銷售環節，可以應用最低進稅率。

（二）提升稅務籌劃意識

在營改增環境下，房地產開發企業通過樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識，保證稅收籌劃工作順利進行。加強會計體系建設，科學設定會計核算流程，并且加強對財務人員以及稅收籌劃人員專業培訓，提升相關人員綜合素養。在對人員加以考核過程中，根據考核結果，給職工提出對應的獎罰措施。針對企業大型房地產項目，可以采用外聘專業稅收籌劃人員的方式實現土地增值稅稅收籌劃方案的編制。企業運營管理人員對外部政策環境有著較強的敏銳性，對各個政策發布都能實現與時俱進。通過合理調配企業資源，在項目前期、中期和后期等實現土地增值稅稅收籌劃。

（三）合理選擇稅收優惠

要想將稅收優惠政策作用充分發揮，需要對國家土地增值稅相關稅收政策加以探究，房地產企業納稅人可以根據工程項目面積及出售數量等情況，選擇對應的稅收優惠政策，這樣能夠有效把控土地增值稅增值率比率。針對開發建設不同類型標準住房，應該根據房地產實際情況進行分類核算，保證增值額及增值率核算結果的精準性，如果建筑為普通住宅，增值率未超過20%的，可以享受免征土地增值稅的稅收優惠政策。

（四）優化稅收籌劃思路

要想實現土地增值稅稅收籌劃思路的優化，可以從三個方面入手。首先，在開發準備環節中，房地產開發企業應該對競拍項目容積比率有所了解，由于容積比率對地價成本有著直接影響。一般來說，容積比率往往由地方政府部門設定，標注某一區域房地產項目開發面積和占地面積。其次，在房地產項目施工過程中，房地產開發企業需要明確認識《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，結合相關法律標準進行土地使用稅的繳納。最后，在房地產項目銷售過程中，不但要根據增值稅暫行條例繳納增值稅，同時還要注重增值率跟稅率之間的關系，在全面營改增的背景下，增值稅一般納稅人，采用一般計稅方法的土地增值稅的收入與賬載收入存在差異。

結語：總之，營改增政策的頒布，給房地產開發企業運營發展帶來了直接影響，在減少企業稅負、提升經濟效益等方面起到了重要意義，同時也是增強企業綜合競爭實力的重要因素。所以，房地產開發企業需要妥善應用營改增政策，并做好土地增值稅稅收籌劃工作，加強稅收籌劃管理，強化企業整體管理水平，把企業運營風險把控在合理范疇內，引導房地產開發企業運營目標快速實現。