淺析物業(yè)管理企業(yè)業(yè)財融合中存在的問題和對策

韓昫

摘 要 物業(yè)管理行業(yè)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大，在當前社會，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸被認可。當今社會，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭越來越激烈，能否提升企業(yè)自身價值成為物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵。屬于服務行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)迫切需要提升企業(yè)自身的形象和素質(zhì)，因此企業(yè)應更加重視對內(nèi)部控制的建設，以此既能充分展示物業(yè)管理企業(yè)的一切經(jīng)濟活動，又可以幫助企業(yè)提高內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。面對這種新型的企業(yè)發(fā)展要求，為了使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有效，可以從業(yè)務與財務融合的角度著手，進一步加強物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制，從而提高企業(yè)經(jīng)營效率，增加企業(yè)收益。業(yè)財融合就是把企業(yè)的業(yè)務活動和財務管理結(jié)合起來，既可以讓財務部門迅速得知企業(yè)的真實業(yè)務情況，又可以讓業(yè)務部門知曉企業(yè)的財務情況。本文結(jié)合筆者所在物業(yè)管理企業(yè)的實際情況，首先深入分析物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，其次進一步分析物業(yè)管理企業(yè)中業(yè)財融合的現(xiàn)狀，提出企業(yè)在業(yè)財融合過程中存在的問題，剖析其成因，最后在此基礎上提出企業(yè)順利實現(xiàn)業(yè)財融合的對策，推進業(yè)財融合在物業(yè)管理企業(yè)中的應用。

關鍵詞 業(yè)財融合 物業(yè)管理企業(yè) 信息共享

一、引言

在新時代背景下，物業(yè)管理作為現(xiàn)代服務業(yè)中一個新興的服務行業(yè)，想要在競爭十分激烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須提高對內(nèi)部控制尤其是業(yè)財融合工作的關注度，既要充分展示物業(yè)管理企業(yè)的一切經(jīng)濟活動，又要提高企業(yè)內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)中自營的物業(yè)管理公司，物業(yè)企業(yè)中的業(yè)務閉環(huán)有哪些？對財務部門來說，物業(yè)企業(yè)的盈利點在哪？物業(yè)企業(yè)的成本在哪里？在房產(chǎn)“寒冬”時代，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制、降本增效的重點在哪？對財務部門而言，為什么要融入業(yè)務去發(fā)現(xiàn)問題？面對種種問題，本文結(jié)合筆者所在企業(yè)的具體情況，根據(jù)筆者在工作中積累的物業(yè)管理企業(yè)的財務管理經(jīng)驗，通過闡述物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務環(huán)節(jié)的關鍵問題和因素，分析物業(yè)企業(yè)業(yè)務、財務融合的重要性。

二、物業(yè)管理企業(yè)情況概述

物業(yè)管理是指接受房屋產(chǎn)權人的委托，結(jié)合簽訂的物業(yè)管理委托協(xié)議，參與所受委托房屋的維護、應用等服務，這項管理工作包含對所受委托區(qū)域范圍內(nèi)環(huán)境、公共設備及治安等內(nèi)容的管理。物業(yè)管理行業(yè)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大，在當前社會，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸被認可。以筆者所在企業(yè)為例，企業(yè)名為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實則沒有房地產(chǎn)項目，僅受托管理相關寫字樓租賃及物業(yè)管理業(yè)務。企業(yè)收入為房租及物業(yè)管理收入，成本為付外包公司物業(yè)管理費、寫字樓維修費等。

業(yè)財融合就是把企業(yè)的業(yè)務活動和財務管理結(jié)合起來，既可以讓財務部門迅速得知企業(yè)的真實業(yè)務情況，又可以讓業(yè)務部門知曉企業(yè)的財務情況，比如成本是否超出預算、資金流能否支持企業(yè)的正常運作，從而更準確地開展業(yè)務活動。這就要求企業(yè)的財務人員在財務核算的同時了解企業(yè)的業(yè)務運作狀況，在對業(yè)務實施管理控制的同時，及時向業(yè)務部門提供服務，幫助企業(yè)實現(xiàn)有效的資源配置。在現(xiàn)今社會，財務人員的工作已不再是單一的記賬、核算，而是應該在業(yè)務活動發(fā)生之前采集與分析財務信息，具體的數(shù)據(jù)可以在業(yè)務活動發(fā)生之前預測、整理，并據(jù)此分析企業(yè)經(jīng)營情況。

在筆者所在企業(yè)中，各業(yè)務部門僅管理自己部門的事務，部門間沒有相互溝通，若按照各部門業(yè)務活動測算，公司無法實現(xiàn)利益最大化，而如果財務介入其中，根據(jù)各部門相關數(shù)據(jù)展開分析，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)資源的優(yōu)化，為企業(yè)負責人的經(jīng)營決策提供更有效的理論依據(jù)。

隨著智能機器人的面世，未來的財務人員應該是懂財稅的業(yè)務經(jīng)營人員，應該具備為企業(yè)提供業(yè)務經(jīng)營方案和解決問題的能力。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，不僅靠業(yè)務經(jīng)營能力的提高，還需要依靠財務人員的業(yè)務融合能力以及業(yè)務促進能力。

三、物業(yè)管理企業(yè)業(yè)財融合存在的問題

（一）管控體系不健全，內(nèi)部控制存在漏洞

以作者所在公司為例，公司缺乏一套完整的內(nèi)控制度，機構設置及權責分配不明，部門間相互推脫工作職責，關鍵崗位的員工沒有輪崗制度，不利于激發(fā)員工的工作熱情，難以在公司內(nèi)部培養(yǎng)出熟悉全面業(yè)務的人才。公司缺乏對生產(chǎn)經(jīng)營活動中風險評估的重視，沒有認真分析競爭對手及行業(yè)狀況，缺乏對客戶的信用評估，對公司經(jīng)營存在的風險的認識不足。各部門橫向聯(lián)系較差，公司內(nèi)部信息傳遞不及時，缺乏信息交流，不利于員工集思廣益為公司出謀劃策。由于人員配置問題，部分不相容職務未合理分離，容易導致舞弊行為出現(xiàn)。

（二）資金不充足，使用效率低

資金回流慢，大量應收賬款掛賬，資金的周轉(zhuǎn)和使用效率低，企業(yè)對現(xiàn)有資金沒有合理的規(guī)劃，導致收支不平衡。流動資金緊張，導致企業(yè)無法對現(xiàn)有資金進行有效的管理和投資。人員配置不合理，導致企業(yè)產(chǎn)生大量人工成本。大量冗余固定資產(chǎn)占用企業(yè)資金，資金流動性較差，沒有為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的流入。

企業(yè)實際收支與預算常常存在較大差距。在編制預算時，缺乏全面的考慮，收入就低不就高，成本就高不就低，導致收不抵支，成本費用支出控制不嚴，在資金使用的過程中，沒有嚴格按照預算對各項目進行審核管理，財務部門對成本費用的管理還只是事后核算，并且只停留在表面，對資金疏于監(jiān)管，對資金的使用也沒有真正落到實處。

（三）業(yè)務部門和財務部門目標不一致

企業(yè)內(nèi)部存在不同部門，各個部門的目標并不一樣，要面對的問題和處理問題的方法也不相同。比如運營部門關心的是設備能否正常運行，而不注重維護成本的增加;銷售部關心的是房屋出租率，而忽視了應收賬款的回收情況;綜合部關心的是客戶的滿意度，而不注重人工成本的增加。而財務部作為核算企業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的部門，應更注重效率的最大化以及成本費用的控制，更關注企業(yè)如何利用最少的資金獲得最多的經(jīng)濟效益。業(yè)務部門和財務部門的目標不一致，導致企業(yè)業(yè)財融合的進展并不順利。

以筆者所在企業(yè)為例，財務重視應收賬款指標。應收賬款是企業(yè)流動資產(chǎn)的組成部分，是企業(yè)提供勞務而向客戶收取的款項，而物業(yè)管理企業(yè)的應收賬款更多的是客戶的物業(yè)管理費用。從財務的角度看，應收賬款發(fā)生后，隨著拖欠時間逐漸增加，款項收回的可能性會越來越小，形成壞賬的可能性增加。因此企業(yè)應及時采取措施，加大催款力度，爭取早日收回賬款，否則會因拖欠時間過長而出現(xiàn)壞賬，使企業(yè)遭受損失。但是企業(yè)業(yè)務部并不重視應收賬款的回收率，給客戶較長的付款期限，付款期限長對銷售收入增加是有利的，但只顧及銷售增長而盲目放寬付款期限，所得的收入可能會被增加的成本費用抵消，甚至造成企業(yè)利潤減少。

（四）員工專業(yè)能力水平不足

企業(yè)若想發(fā)展壯大，經(jīng)濟形勢是外部條件，而內(nèi)部條件就是人才。企業(yè)必須擁有復合型的業(yè)財一體人才，才可以在日常生產(chǎn)經(jīng)營中順利實現(xiàn)業(yè)財融合。業(yè)財融合需要的是既懂得如何開展業(yè)務又懂得財務知識的人，這樣才能實現(xiàn)業(yè)務、財務兩者都掌控的目標。在實際工作中，財務人員與業(yè)務人員掌握的知識都只局限在自己的工作領域，對對方的領域并不了解，財務人員沒有充分參與業(yè)務管理工作，只是做熟悉的賬務核算、數(shù)據(jù)分析等傳統(tǒng)型的財務工作，業(yè)務人員也只掌握了物業(yè)的出租及維護保養(yǎng)等一系列工作。

（五）缺乏業(yè)財融合的信息平臺

以筆者所在企業(yè)為例，業(yè)務與財務之間缺乏系統(tǒng)化、規(guī)范化的信息平臺，業(yè)務部門無法得知收付款情況，財務部門也無法得知業(yè)務的數(shù)據(jù)是否合理，公司各級領導無法準確掌握公司的業(yè)務和運營數(shù)據(jù)，不能及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

四、加強物業(yè)管理企業(yè)業(yè)財融合的對策建議

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制體系

應根據(jù)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略，修訂完善各項風險管理和內(nèi)部控制管理制度。從管理層面和業(yè)務層面雙管齊下，針對各業(yè)務層面加強全面管理。重新梳理整合各部門，合理劃分各部門職責，公司全員參與，成立風險管理和內(nèi)部控制工作小組。公司領導應對全體員工開展培訓及談心，增強員工主人翁意識，營造良好的企業(yè)文化。對關鍵崗位的管理人員，不光要開展內(nèi)部培訓，也要實行外部招聘的辦法。公司內(nèi)外堅決杜絕違規(guī)違法行為，完善公司治理結(jié)構，創(chuàng)建良好的工作環(huán)境。

（二）加強預算管理，提高資金的使用效率

在編制預算的時候，應該以提質(zhì)增效為目標，體現(xiàn)資源整合、業(yè)務協(xié)同、資產(chǎn)優(yōu)化和化解風險的預期效果，本著實事求是、高質(zhì)量發(fā)展的原則，貫徹全面成本控制要求，不斷加強精細化管理，強化降本增效，從嚴編制各項費用預算，嚴格控制各項費用的支出，本著節(jié)約的原則規(guī)劃各項成本費用。

財務預算是企業(yè)預算的綜合反映，各公司業(yè)務、人力資源、投資、信息化等專項預算均與財務預算相關聯(lián)。在編報過程中，各公司相關職能部門要密切溝通、共同協(xié)作，確保數(shù)據(jù)銜接一致、符合邏輯。

財務預算應在所有業(yè)務預算確定之后再核定最終數(shù)據(jù)。各公司相關職能的預算規(guī)劃報表應提前完成審核，以便財務部門編制公司最終的財務預算和預測。

（三）建立兼顧業(yè)務、財務指標的管理目標

對一個企業(yè)而言，確定一個合理的管理目標非常重要。各部門應加強協(xié)同管理，只有各部門相互配合，才能做到真正的業(yè)財融合，提高企業(yè)的效率。業(yè)財融合在企業(yè)應用中最重要的問題就是解決業(yè)務部門和財務部門管理目標的差異。首先，按照公司生產(chǎn)經(jīng)營的特點以及行業(yè)發(fā)展情況、整體市場經(jīng)濟情況，合理制定業(yè)務部門的經(jīng)營目標;然后，財務部門匯總各個數(shù)據(jù)，制定公司的財務目標，由此合理制定公司的總體目標，兼顧業(yè)務、財務的指標;最后，業(yè)務目標與財務目標融合，雙方目標達成一致。

以筆者所在公司為例，業(yè)務與財務共同的收入目標就是收取客戶的物業(yè)管理費，這是企業(yè)主要經(jīng)濟利益流入的來源。先開票后收款的收款流程會造成賬上有大量應收賬款，這時需要財務部定期出具應收賬款明細表，并與業(yè)務部門相關專員及時核對，督促其開展催收工作，共同配合實現(xiàn)公司的最終目標。

（四）培養(yǎng)復合型業(yè)財融合人才

經(jīng)濟在發(fā)展，社會在進步，隨著智能化時代的到來，財務人員既要熟練掌握財務技能，又要了解企業(yè)運營狀況，為企業(yè)有效地配置資源提供幫助，企業(yè)需要一專多能的復合型業(yè)財融合人才。因此，對財會專業(yè)人才培養(yǎng)模式提出了更高的要求。目前財會專業(yè)人才培養(yǎng)目標和課程設置并沒有完全符合企業(yè)對復合型人才的需求，需要調(diào)整和優(yōu)化，構建業(yè)財融合下財會專業(yè)人才培養(yǎng)的新模式。

企業(yè)應增強培訓財會人員的意識，充分提升企業(yè)領導層對員工培訓尤其是財會人員培訓的重視程度，在企業(yè)內(nèi)部形成不斷學習的氛圍，只有財會人員綜合素質(zhì)提升才能使企業(yè)財務管理水平提升。企業(yè)在實際經(jīng)營過程中需要系統(tǒng)地培養(yǎng)企業(yè)財會人才，建立科學的人才培養(yǎng)機制，這種方式能夠有效提升人才的專業(yè)水平。財會人員在實際工作中都有差異性，每個人的崗位不同，擅長的領域也不同，為了保證企業(yè)財會人才培養(yǎng)質(zhì)量，則需要根據(jù)每個財會人員的不同特點，制定相應的培養(yǎng)方案，充分挖掘企業(yè)財會人才的潛能。

（五）建立業(yè)財共享系統(tǒng)

物業(yè)管理企業(yè)應在現(xiàn)有運營的信息技術基礎上提升，以互聯(lián)網(wǎng)架構為標準，建立一套多業(yè)態(tài)、多組織、精細化的業(yè)財一體化運營和分析平臺，包含合同管理、工程管理、物料管理、人力資源管理、財務管理等一系列管理模塊，為多元化和國際化的業(yè)務戰(zhàn)略提供全面數(shù)字化管理的支持。

合同管理應包含客戶管理、客戶服務、合同錄入、驗收等業(yè)務功能;工程管理應包含設備檔案、設備維修和保養(yǎng)、工程預算等業(yè)務功能;物料管理應包含供應商管理、采購管理等業(yè)務功能;人力資源管理應包含人事關系、勞務合同、考勤和績效等業(yè)務功能;財務管理應包含應收應付、資產(chǎn)管理、總賬及報表等業(yè)務功能。

通過使用系統(tǒng)，可以大大提高辦公效率，降低人與物的成本，避免工作的重復性，確保數(shù)據(jù)的準確性，使管理更加精細化、透明化。

五、結(jié)語

財務人員轉(zhuǎn)型管理會計就是為了塑造能充分發(fā)揮管理職能的財務人員，財務人員不僅要掌握傳統(tǒng)的財務會計基本方法，還要運用管理會計的方法參與企業(yè)的業(yè)務流程，在行動上進入業(yè)務部門，了解業(yè)務細節(jié)，與業(yè)務人員溝通交流。業(yè)財一體化的初心是推動業(yè)財?shù)膶嵺`、融合，更有利于運營和分析，提升管理效率。筆者所在公司召開啟動大會，就是為了齊心協(xié)力推動萬科物業(yè)業(yè)財一體化、信息化建設，使萬科物業(yè)公司管理系統(tǒng)邁上一個新的臺階。

（作者單位為中外運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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