經(jīng)屋補貼乃謊言！囤地何不建經(jīng)屋？

林宇滔

日前立法會第一常設委員會與政府就經(jīng)屋法有關訂價條文進行審議，會後一常會主席何潤生會見傳媒時表示，政府提出經(jīng)屋訂價有“成本價”與“購買力”兩方案。“成本價”方案以每平方米土地溢價金2.6萬、建築成本每平方米1.7萬及10%的行政費用作計算，經(jīng)屋實用面積每平方米價約4.85萬元;兩房實用面積約45平方米的單位，售價約218萬元。“購買能力”方案以七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔家庭收入30%計算，實用面積每一平方米約3.55萬，兩房單位約159萬元。

筆者有必要拆穿政府所謂補貼經(jīng)屋的謊言！以最近落成的氹仔經(jīng)屋日暉樓作例子，根據(jù)建設發(fā)展辦公室公開資料，氹仔經(jīng)屋日暉大廈項目佔地2，500平方米，樓高廿一層，合共提供二房一廳（T2）單位288個住宅單位，地下至二樓群樓分別建成商業(yè)設施、公眾停車場均屬政府物業(yè)。

建築成本已包社會設施

項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監(jiān)察合同，整體造價不到2.5億，以二百八十八個單位計算，平均每個兩房（T2）單位造價不到87萬，以政府兩房經(jīng)屋面積約45平方米計算，建造成本每平方米約為1.7萬。必須強調(diào)，這個價錢已等同業(yè)主贈送公共停車場、群樓商業(yè)設施予政府，故所謂政府補貼經(jīng)屋的說法，只是有心人誤導公眾！

政府今次向立法會介紹的所謂經(jīng)屋建築成本每平方米約1.7萬元，變相要業(yè)主承擔公屋商業(yè)和公共停車場設施建設成本？按此造價，政府只要落實更多經(jīng)屋建設，不單可解決居住需求，更是可提供更多社區(qū)設施的賺錢生意！

或有人會質(zhì)疑，上述價格僅計算建築成本，並未計算土地價值的溢價金，故政府計算每平方米二點六萬元溢價金合理！筆者必須指出，澳門從不是高地價地區(qū)，回歸後僅拍賣三幅土地，溢價金及地價收入從來只佔政府收入少數(shù)，更重要是，即使今日眾多豪宅，實際地價也十分低廉。以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價金僅4.97億，平均每平方米溢價金僅1800元。

筆者去年發(fā)公開信要求廉署調(diào)查、涉歐案的漁翁街原“牛皮廠”地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但僅需按一九九三年的標準支付1400多萬溢價金，每平方米的溢價金僅368元！何以今日政府計算經(jīng)屋溢價金，竟以每平方米2.6萬元計算，較現(xiàn)時眾多豪宅更高？

經(jīng)屋溢價金高豪宅十倍

當然，近年隨著私人樓價高企，每兩年檢討一次的溢價金確實有大幅調(diào)升，但影響的項目數(shù)目有限，況且社會對經(jīng)屋需求大的原因是樓價高企，若購買經(jīng)屋要以不合理樓價計算的溢價金，更難發(fā)揮經(jīng)屋壓抑過過樓價的槓桿作用。

更重要是，收取溢價金目是確保獲批免公開競投土地的發(fā)展商將一定利潤繳交政府。筆者一直支持經(jīng)屋以成本訂價，但不認同經(jīng)屋成本價要計算溢價金！原因有三：一、溢價金的原意，是土地法向獲批出土地承批人的利潤分成機制，現(xiàn)行機制下經(jīng)屋申請人根本不能通過售賣經(jīng)屋獲利，為何要計算所謂溢價金成本？二、即使計算益價金，每平方米2.6萬的溢價金成本是以哪個地段級別？經(jīng)屋只能自住，當局計算溢價金有否有按自住減半？三、當局計算經(jīng)屋訂價，既要收取建築、溢價金及一成的行政成本，更免費獲贈商業(yè)及停車場等公共設施，豈非多重獲利？

法案中亦建議新經(jīng)屋轉(zhuǎn)售，只可轉(zhuǎn)售給房屋局及經(jīng)屋申請者，且二手經(jīng)屋轉(zhuǎn)售將按通脹、折舊率兩個參數(shù)計算，變相將經(jīng)屋售價固化，更聲稱此做法有助達至：“《經(jīng)屋法》去投資化的立法目的。”

癥結(jié)是公私樓供應長期不穩(wěn)

筆者對此大感詫異！經(jīng)屋去“投資化”純粹是部分人士自行僭建法律條文，經(jīng)屋法立法標的從沒提及。現(xiàn)行的經(jīng)屋法標的僅兩條：一是“協(xié)助處於特定收入水平及財產(chǎn)狀況的澳門特別行政區(qū)居民解決住房問題”;二是“促進符合澳門特別行政區(qū)居民實際需要及購買力的房屋的供應。”

筆者必須指出，經(jīng)屋如果完全去投資化，缺乏與社會經(jīng)濟發(fā)展的同步升值能力，只會令其流動性更差。現(xiàn)時法律將經(jīng)屋售價固化，設立眾多限制，筆者必須問一句，按此邏輯，經(jīng)屋和社屋還有何分別？政府何不推全民社屋？

根據(jù)統(tǒng)計局資料，由2000年至2018年，本澳人口年均增長約1.3萬人，以現(xiàn)時本澳平均每住戶為三人計算，每年約需求約4，300多個新住宅單位，但同期每年僅新增不到2，200個住宅單位（已包括公私樓）。故筆者多次指出，今日本澳樓價高不可攀的核心原因，是整體供應持續(xù)不足，加上炒賣和恐慌性需求疊加導致的！若政府能夠下定決心，規(guī)劃未來十年每年供應四到五千個住宅單位，當中六成約三千個屬公屋單位，只要堅持落實四到五年，本澳房屋巿場自然能夠重回健康軌道。

筆者一直認為，房地產(chǎn)巿場的健康發(fā)展，關鍵在於應與巿民收入同步，與收入同步的穩(wěn)定升值才是對經(jīng)濟和社會最有利，經(jīng)屋作為協(xié)助居民置業(yè)的工具，其價格與整體樓巿同步調(diào)整，實際上有助經(jīng)屋人士無縫對接私人市場，持續(xù)改善居住環(huán)境。今日經(jīng)屋很多爭議和矛盾都沿於私樓太貴和經(jīng)屋太難申請，只要政府有整體房屋規(guī)劃，並以穩(wěn)定的經(jīng)屋供應作為調(diào)節(jié)槓桿，經(jīng)屋很多問題和爭議就能迎刃而解。君不見新加坡土地緊缺、人口密度又高，有誰會質(zhì)疑組屋應姓“公”不應姓“私”？

公屋土地儲備夠建十年

但政府一直漠視公屋供應，2003年、2005年的萬九申請人，接近拖了十年才在2013年完成萬九公屋，萬九後的4600公屋，五年後僅建4100個。有人或會說，政府無地建公屋，但筆者統(tǒng)計過政府曾公佈過的公屋規(guī)劃，幕拉士電廠1000、皇庭海景旁2000、氹仔奧林匹克游泳館東側(cè)1000、粵澳新通道1400、偉龍8000、A區(qū)28000，政府現(xiàn)時可建公屋的土地儲備逾41000個，當然部分地段宅度過高及有爭議，興建數(shù)目可能減少，但仍足夠本澳未來十年的公屋需求，沒地建公屋之說根本不成立。而目前數(shù)十幅已收回的閒置土地，本身亦可作為私人住宅供應的土地儲備。簡而言之，澳門今日不是沒有土地建公屋私樓，只是政府囤地不發(fā)展。