地產：房企利潤增長的不確定性增加

國元國際

今年上半年的房企拿地、融資和房貸的快速增長，及部分區域市場的過熱，已經引起了監管層的關注。

總體來看，房地產市場有所降溫，短期內降溫趨勢很難改變，房企未來的銷售和利潤可能會受到影響。

房企土地獲取方面：

今年上半年，房企拿地積極，截止至2019年5月，碧桂園、融創、新城和萬科拿地金額分別為658億、653億、461億和447億。另外綠地、龍湖、中海、保利等合計11家房企拿地金額分別超過200億元人民幣。

截止至2019年5月，融創及禹洲拿地金額已超過2018年全年金額;另外，除萬科、龍湖、中海、保利及華潤外，其余被統計房企截至5月拿地金額均超過2018年全年拿地總額的50%以上。

2018年5月-2019年5月全國100大中城市成交土地溢價率在2018年10月見底回升，至2019年3-4月的高位，分別錄得24%、25%。而2019年5月有所下降，錄得22%的土地成交溢價。

綜上所述，可見今年上半年房企拿地意愿增強，土儲補充呈現加速狀態，土地市場較為火熱，成交溢價屢創年內新高。

房企融資方面：

截至2019年第一季度，主要金融機構房地產貸款余額人民幣40.52萬億元，同比增長18.7%，為2016年底以來的低位;環比有所提升錄得5%的增長，房地產貸款累計增速呈放緩趨勢，基數處于高位。

從季度新增房地產貸款數據來看，同比和環比分別比上月增長7%和47%，單季度規模增速雖然有所回升，仍處于2015年以來的低位。

另一方面，房地產企業的美元債融資在今年初迎來一個小高峰。數據顯示，今年截至5月22日，房企美元債發行391億美元，已達到2018年全年新增規模的49%;

截至2019年3月，房地產信托余額錄得2.8萬億。今年前3月，新增房地產信托也創下歷年來的新高，超過2610億。

部分房企轉向海外融資，融資成本處于高位。今年以來，房企海外債平均收益率比2018年提升1.1個百分點至8.8%，而2018年最高利率為正榮地產發行的12.5%的海外債;2019年最高利率為當代置業發行的15.5%的海外債，此外，中國恒大、融信中國、佳兆業等房企分別發行超過10%利率的海外債。

房貸方面：

6月12日，央行最新公布的相關報告顯示，5月居民新增貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。居民的中長期貸款中大部分是房貸，2019年前5個月居民中長期貸款上漲了2.27萬億，居于歷史高位。

房地產投資方面：

2019年1-5月份，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%。

總體來看，5月房地產投資基本維持穩定，增速較往年有所回落。今年1-5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份擴大1.3個百分點。5月末，商品房待售面積50928萬平方米，比4月末減少453萬平方米，同比下降9.1%。

2019年1-5月份，房地產開發企業到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。