房地產(chǎn)：資金面存改善預(yù)期

王炳根

近日，市場對于全球?qū)捤傻念A(yù)期越發(fā)高漲，美聯(lián)儲或在7月份開啟降息周期，中國也有望在貨幣政策寬松上大展拳腳。在這樣的大環(huán)境下，資金面上壓力重重的房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來投資機(jī)會？

房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)健

6月中旬，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份的房地產(chǎn)銷售和開發(fā)數(shù)據(jù)，2019年1-5月份，全國住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%。2019年1-5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。與2018年相比，2019年商品房銷售面積增速一直處于負(fù)增長狀態(tài);商品房銷售額增速只有個(gè)位數(shù)，2018年的增速卻都在雙位數(shù)以上，但全國商品房均價(jià)在2019年突破9000元/平米，最新均價(jià)為9325元/平米，再創(chuàng)歷史新高。

近期不少城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，如西安發(fā)布了最新房地產(chǎn)調(diào)控政策：其中規(guī)定，外市落戶西安的購房者，落戶滿1年才可購房;非本市戶籍社保滿5年者可夠1套住房。需要注意的是，近半年，西安房價(jià)的漲幅在全國持續(xù)領(lǐng)跑。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%;西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月位居全國70城首位。綜合來看，該事件更是地方因城施策的結(jié)果，而非代表著房地產(chǎn)市場全面升級的信號。下半年熱點(diǎn)城市或?qū)⒓哟蠓康禺a(chǎn)調(diào)控力度，庫存壓力較大的城市或?qū)⑼苿觿傂栳尫牛w看全國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)健運(yùn)營。

資金面改善預(yù)期強(qiáng)烈

雖然國家已經(jīng)從去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿，但與過去相比，房企的融資成本依舊不小。數(shù)據(jù)上看，2019年一季度房地產(chǎn)板塊籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1126.7億元，同比下降18.5%，受到明顯沖擊。目前國家正致力于調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，疊加包商銀行等事件的影響，銀行同業(yè)授信方面也會更為謹(jǐn)慎，資金成本或有所上行，進(jìn)一步提高房企的境內(nèi)融資成本和融資難度。境外融資方面，房企蜂擁至海外尋求融資，也將導(dǎo)致境外融資成本的上行，房企也因此同時(shí)面臨高額融資成本及匯率波動的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

資金鏈?zhǔn)欠科蟮拿}，融資成本直接影響到企業(yè)的利潤率，資金面的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響十分關(guān)鍵，如今市場對于資金面的量化寬松有強(qiáng)烈的預(yù)期，房地產(chǎn)板塊或受益其中。全球范圍來看，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為美聯(lián)儲在7月份的降息概率極大，而年初以來已有數(shù)家海外央行宣布降息，新一輪寬松周期呼之欲出。中國央行將采取怎樣的策略，已成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然還看不出有什么明確降息信號，但市場利率的低點(diǎn)近期一路被刷新。6月14日當(dāng)周，央行公開市場凈投放規(guī)模達(dá)到了4250億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此前6月7日當(dāng)周凈投放650億元的規(guī)模，僅次于5月最后一周5100億元。一系列舉措下，Shibor全線下行，隔夜拆借利率跌到1.112%，創(chuàng)下2015年6月份以來新低。銀行間質(zhì)押回購隔夜利率（DR001）盤中跌到0.9%，更是刷新近10年最低點(diǎn)。從宏觀層面看，5月PMI再次降到榮枯線以下，近期央行行長表態(tài)貿(mào)易摩擦“中國有足夠的政策空間來應(yīng)對，包括調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率”，降息降準(zhǔn)預(yù)期明顯再度加強(qiáng)。

地產(chǎn)板塊攻守兼?zhèn)?/p>

在基本面越來越受到重視的A股市場，穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)和富有吸引力的低估值是房地產(chǎn)板塊的標(biāo)志。數(shù)據(jù)上看，由于過去房企預(yù)售增速較高，因此即便近期銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平，板塊營收依然保持溫和回升態(tài)勢，2018年和2019一季度板塊營收同比分別增長20.4%、22.9%。2019年一季度，A股地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款總計(jì)20762億元，同比增長24.6%，較2018年增速出現(xiàn)明顯回升，為板塊未來業(yè)績釋放提供一定的支持，在A股黑天鵝滿天飛的時(shí)代，地產(chǎn)板塊的業(yè)績保障性尤為珍貴。由于房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張力度有所減緩，因此板塊的資產(chǎn)負(fù)債率基本保持穩(wěn)定，其2019年一季度真實(shí)負(fù)債率甚至較2018年相比下滑0.02個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)小幅下降。

整體來看，基本面情況出發(fā)，按照目前監(jiān)管的表態(tài)和政策的實(shí)施來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)降溫的大趨勢很難改變。雖然有降息降準(zhǔn)的利好預(yù)期，但上半年房企拿地和融資的熱情有所回升，不排除國家會從調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，限制房企的融資，政策上有保有壓依然是樓市的主基調(diào)。

然而，基面本和二級市場的走勢往往出現(xiàn)一定差異，今年房地產(chǎn)市場并不算好，但不少房地產(chǎn)個(gè)股表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。從二級市場炒作的角度來看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展偏中性，但市場已基本消化現(xiàn)有的利空，反而會因?yàn)檎哳A(yù)期邊際的變化出現(xiàn)投資機(jī)會，例如，倘若后續(xù)公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不理想，疊加中美貿(mào)易摩擦升級，市場對于國家放松地產(chǎn)和基建的預(yù)期提高，市場便會出現(xiàn)投資機(jī)會。更微觀的角度看，雖然行業(yè)整體難有爆發(fā)，但不少房企或存結(jié)構(gòu)性機(jī)會，如在土地市場上層層加碼的保利地產(chǎn)（600048），業(yè)績迎來釋放期的中南建設(shè)（000961）以及近三年高速發(fā)展的新城控股（601155）等。